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欧阳觅剑:本轮房地产调控与以往不同

2017/04/20 08:33 来源: 21世纪经济报道 评论
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国家统计局4月18日发布了“2017年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示,今年1月到3月,房价环比上涨的城市个数分别为1个、3个、9个,而环比下降的个数分别为12个、10个、6个。

国家统计局4月18日发布了“2017年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示,今年1月到3月,房价环比上涨的城市个数分别为1个、3个、9个,而环比下降的个数分别为12个、10个、6个。

非热点城市房价加速上行的趋势更为明显。3月份,70个大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨的个数为62个,其中52个涨幅扩大。受房地产调控影响较小的二手住宅,价格环比上涨或持平的个数达到了68个,其中61个涨幅扩大。3月份,新建商品住宅价格最大环比涨幅扩大到2.5%,二手住宅价格最大环比涨幅扩大到4.9%。

去年9月30日部分城市陆续出台房地产调控措施后,热点城市房价涨势减缓,并一度出现了跌势。但这种走势未能延续。正因如此,3月17日之后,多地又出台了更为严厉的调控措施。目前来看,更为严厉的调控措施正在发挥作用。

从房地产开发投资和销售的情况看, 1-3月份,全国房地产开发投资同比名义增长9.1%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;住宅销售额同比增长20.2%,比1-2月的增速降低了2.6个百分点。

按照国家统计局新闻发言人毛盛勇的说法,新一轮调控对房价以及其他房地产方面指标的影响,有可能在4月份乃至以后陆续有所显现。

针对目前的房地产市场状况,近日国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在接受媒体采访时表示,目前国家正在抓紧时间,紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制,成熟的时候可以付诸实施。这意味着,在因城施策的房地产政策之上,还会在国家层面形成房地产长效机制。

4月14日发布的“住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知”就属于长效机制的重要组成。该通知要求各地编制完成住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布。这可以限制地方政府限量保价的做法,保证住宅用地供应平稳有序,进而保障越来越多住宅供应的平稳增长。该通知还要求各地根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。其中,消化周期6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。这样的长效机制在长期能够逐步稳定市场对于房价的预期,短期内则能够抑制热点城市的房价上涨。

雄安新区的设立,从广义上说也是房地产长效机制的一种探索。房价持续上涨是多方面因素作用的结果,关键的原因在于,作为政策中心的城市(首都、省会、区域中心等)集聚了大量资金和产业,吸引了大量人口,而环境的承载力有限,包括土地等自然资源的供应难以适应人口的不断集聚,从而导致了住宅供给和需求的矛盾。雄安新区将要承接北京一部分非首都功能,这可能使资源和人口向政策中心不断集中的趋势停止,那就有可能从根本上缓解房地产市场的供需矛盾。

人们习惯了之前“潮涨潮落”式的周期式调控,而对房地产长效机制则缺乏认识和预期。以往的经验使人们相信,房价会持续上涨,调控只是使涨势减缓,那不是房价下降的信号,而恰好是入市的机会。另外,当前房地产市场的区域性、结构性矛盾也限制了调控措施的手脚,一方面热点城市的房价存在泡沫,另一方面广大的三四线城市需要去库存,这使得流入房地产市场的资金很难真正被收紧,今年一季度房贷超去年同期就是一个例证。

但实际上,本轮房地产调控与以往是有一些不同的。从背景来看,房价持续上涨已经严重影响到了经济整体的发展,即削弱了自身存在的基础。从措施来看,真正开始了对长效机制的探索。上述土地新规出台之后,北京市就增加了住宅用地供应计划。从目标来看,这次调控不是为了“守护GDP”,而是要使房子回归居住的功能。以往地方政府有唯GDP的意识,而现在要求他们具有政治意识、大局意识。

今年一季度房价重现加速上涨势头,很有可能只是“回光返照”,今后几个月内出现普遍下跌应该是大概率事件。开发商、购房者以及政府部门都应该认识到,当前的房地产形势与调控与以往不同了,需要做好迎接房价拐点的准备。

责任编辑:公敏  JN429
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