调控令不确定因素增多 长租公寓目标是百万

房地产这个巨型市场，时至“中局”。世联行董事长陈劲松在2016年度报告中的《致股东信》中说道，房地产下半场是“存量的时代”，世联行要做的努力是建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务。

3月29日业绩会上，世联行披露了2016年经营业绩：营业收入约为62.7亿元，比上年增长33.1%；归属于上市公司股东的净利润为7.47亿元，比上年增长46.69%；基本每股收益0.37元/股，比上年增长37.04%。

陈劲松直言，在大范围严格调控之下，对于今年房地产成交量并“不乐观”，因此世联行实现2017年37%的增长目标“并不容易”。但他也表示作为地产的老运动员，世联行有穿越周期风险的自信，并将持续扩大做为布局存量资产的入口——长租公寓。

谨慎的增长目标

全国范围内强化的调控正在增加后市的不确定性，在业绩会上，世联行的高管表露了信心，但也给外界传递了他们谨慎的策略。

翻看世联行2016年业绩，公司实现营业收入62.70亿元，同比增加33.10%；归属上市公司股东净利7.47亿元，同比增加46.69%；经营活动产生的现金流量净额为22.94亿元，同比增加409.17%；每股收益0.37元，同比增加37.04%。

世联行的新房代理业务依然称雄业内，在2016全年累计实现代理销售金额5108亿元，新房交易服务已覆盖全国30多个省，布局达172个城市。公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3251亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约25.0亿元的代理费收入，为公司未来业绩提供保障。

但陈劲松直言，在大范围严格调控之下，对于今年房地产成交量“不乐观”：“最主要原因是，贡献主要成交额的城市成交量在下滑，比如说深圳、北京、上海。虽然也有创新高的例子，但总量太低。”

他同时表示，今年二手市场增长也有困难，个人杠杆已经加得足够高，个人的首付压力会非常大。对于目前三四线城市价格上涨，他认为如果收入没有明显增长，三四线城市房价上涨不可持续。

对于本轮调控周期何时结束？陈劲松认为要关注两个标志：金融政策变化和长效机制出台，在长效机制出台前，对房价的打压不会放松，现有的调控政策已经取得成效，炒楼的现象被遏制。

基于此，世联行对2017年设定目标是预计收入86亿元，以2016年世联行62.7亿元的收入来看，这一目标同比增长约37%，比2016年实现的增幅高出约4个百分点，这也是过去三年复合增长率的水平。

陈劲松称因为调控的不确定性，此目标实现并不容易，但也有自信。他的判断逻辑是世联业务不只集中在重点调控城市，在三四线城市也有广泛的渠道；此外世联行的收入结构有变化，公寓、写字楼、资产运营等将贡献稳定的业绩，这是世联行穿越周期风险的底气。

在净利润的考量中，世联行设定2017年的增长目标为17%，相比往年下降许多。副总经理袁鸿昌解释，这是因为追求收入保持快速增长，此外向存量投资、向入口投资、向系统投资可能会产生亏损，但这是为未来盈利的布局。

主管世联行创新业务的CEO朱敏在现场表示，世联行在不断转型的路上，现在的投资回收周期会长一点，存量部署到一定程度以后，关联收入会产生爆破式的增长，“生活不仅仅苟且，还有诗和远方”。

布局存量的野心

世联行不断重申要做的努力是建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，长租公寓正是其布局的重点。

世联行长租公寓品牌名为红璞公寓，目前签约已达到20000间，开业运营5000间，主要集中在广州、武汉、杭州等城市。3月29日，陈劲松在业绩发布会上表示，世联行做长租公寓的目标是100万间，这是一个长期的投入过程，并不着急盈利。

不同于其他公寓品牌在一线城市的争夺，世联行认为一线城市的长租公寓市场风险较高，朱敏直言，因为算不过账，所以不干。

朱敏分析认为，深圳长租公寓效益不高，边际价值也不大，集中式的物业又非常少，“深圳的二房东已经很难做了，我们也没看到北京的房子出租率会更高一点，所以北京、上海、深圳，我们还在观察，找到好的机会我们才做。”

陈劲松则回应道，世联行的长租公寓想要盈利就能盈利，但现在关键是要上量，今年年底将布局10万间，需要持续的投入。

世联行财务总监王海晨现场算账：“如果做10万间公寓的话，一间公寓就要投入2800元的装修，10万间就是20多个亿；写字楼的包租方面，10万平方米也要投入大概几千万元的改造费用。”

尽管世联行目前账面上拥有32.71亿元现金，但为了实现长租公寓等重资产业务的规模突破，世联行仍然在积极进行融资。去年，世联行曾欲通过定向增发募集20亿元用于长租公寓建设，但目前仍未得到最终批准。

除了银行贷款以及其他融资渠道之外，世联行也不排除在长租公寓资产证券化方面进行尝试，但陈劲松表示，世联行并不着急，一方面是因为公司还有钱，公寓规模也还没上来；另外一方面是资产证券化的融资成本并不比长期贷款便宜。

以长租公寓为代表的资产运营是世联行布局存量市场的重要一环。世联行希望将交易场景从新房代理销售的案场延伸至互联网、社区、公寓门店、联合办公、写字楼等多个场景，实现资源的协同以及规模效应。