房企出海 中国营造力全球化

摘要：从东南亚到欧美发达国家，从小盘操股到独立运营，从直接购买写字楼、酒店到海外土地开发，从单一项目到综合体，从商业地产到产业地产，从资本输出到产业输出……在所有变化中最为显著的，应该是房企将中国营造力带向全球。

8月18日，绿地控股宣布，与平安信托、雅居乐集团和宝丰资本一起，正式收购位于南旧金山市的牡蛎湾项目，预计总投资超过10亿美元。

9月6日，万科以1.15亿英镑收购了位于英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court。该栋物业位于寸土寸金的梅菲尔区（Mayfair），总面积7万平方英尺（约6671平方米）；9月2日，上置集团以8450万英镑收购了位于伦敦金融城的法兴银行总部大楼。

10月13日，2016胡润百富榜在由碧桂园开发的马来西亚森林城市揭晓，森林城市凤凰酒店作为碧桂园旗下排名前列海外五星酒店亮相于镁光灯下；10月16日，由万国置地开发、 Legend Homes承建的美国休斯敦金橡树别墅开盘。

近年来，万达、绿地、万科、碧桂园、招商蛇口、万通控股、SOHO中国、雅居乐、朗诗、当代置业等多家房企均已实现海外布局；新城控股、格力地产等则正在计划试水海外市场。

据戴德梁行较新发布的报告，2016年前8个月，中国海外地产投资大宗交易总额达235亿美元，已接近2015年全年257亿美元的投资额。戴德梁行预测，2016年全年，中国对外大宗交易将比去年同期增长37%，投资额有望创新高至350亿美元。中国房企的足迹，遍布东南亚、俄罗斯、英国、美国、加拿大、澳大利亚等地。

房企海外投资加码

虽然国内房企投资海外市场早有试水，但直到2011年后，国内市场调控趋紧，房企的海外布局规模和速度才开始明显提升。

美国成为中国房地产投资者优选目的地

海外房地产投资规模较大的当属绿地。自2012年10月进军韩国始，绿地目前已进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来西亚、加拿大等四大洲9个国家13个城市。 “相比出海之初，升级版的绿地国际化战略体现为几个关键词：区域深耕、全球客群、自主开发、多方共赢。”绿地控股集团董事长、总裁张玉良告诉《环球》杂志记者。

多元化发展的万达，2016年以来的海外并购交易金额已经超过160亿美元。万达的海外投资不仅包括房地产、酒店项目，还曾于2012年斥资26亿美元收购美国第二大院线AMC；2013年，投资3.2亿英镑并购“海上劳斯莱斯”英国圣汐游艇公司（Sunseeker）； 2015年并购盈方体育、世界铁人公司、澳洲HOYTS院线、传奇影业，投资西班牙马德里竞技足球俱乐部；2016年初与英国国际医院集团IHG牵手，拟总投资150亿元，在上海等地建国际医院。

根据万达五年战略目标，到2020年万达资产超过2000亿美元，企业市值超过2000亿美元，收入超过1000亿美元，净利润超过100亿美元，其中30%以上收入来自海外。

万科提供给《环球》杂志记者的数据显示，近年来万科已经陆续进入美国、英国、新加坡和中国香港等地市场，累计投资项目超过20个，涉及金额超20亿美元，其中黑石、麦格理、汉斯、铁狮门、新加坡政府投资公司、Galliard等各行业巨头企业先后成为了万科长期合作伙伴。

“造城专家”碧桂园2011年就进军马来西亚新山市，创造开盘后一个月6000套、91亿元人民币的销售纪录，同时进军澳洲市场。目前集团的重点项目——“森林城市”应用了垂直绿化、立体分层交通、海绵城市、智慧城市、TOD、产城融合、建筑产业化等设计理念。

朗诗从2013年成立美国事业部，目前已经初步完成了在美国东西海岸的投资布局。朗诗定位明确，主打教育地产和移民地产，同时整合海外置业、投资移民、留学咨询、安家服务，提供海外移民综合服务。据悉，未来朗诗将把15%的资产配置在美国房地产市场。

当代置业2002年进驻澳大利亚布里斯班开发松林家园项目，2009年进军加拿大温哥华，2015年开始深耕美国，并与美国加州大学伯克利分校、加拿大温哥华UBC大学节能实验室合作，共同开发绿色环保技术。

“公司未来重点实现海外绿色金融资本平台+海外绿色地产开发平台+海外绿色生活三大平台，致力于为国人提供海外生活、房产投资、教育规划、养老医疗等全维度综合解决方案。”当代置业凰观咨询总经理甄勇告诉《环球》杂志记者。

尽管2014年才首度试水海外投资，单目前金地集团在美国的旧金山、洛杉矶、圣何塞、波士顿等地都有写字楼、公寓、商业等项目在开发，这些项目大部分都成为当地的地标性建筑。

据世邦魏理仕数据显示，2016年上半年，亚洲投资者跨国房地产投资总额达270亿美元，中国资本为投资主力，约占总额的60%，该数据较去年同期增长超过一倍。戴德梁行研究数据表明，中国内地资本已经成为世界上第二大跨境房地产投资来源，仅次于美国，超越了加拿大、中国香港和新加坡。

在甄勇看来，全球化是中国企业在新形势下的必然选择。首创集团董事长刘晓光也指出：海外投资是房企迅速在国际房地产市场上实现品牌全球化、国际化的重要途径。

房地产企业对外投资加快，只是中国企业走出去的一个缩影。自2001年正式提出“走出去”战略以来，中国已于2015年从资本净输入国转变为净输出国。据商务部10月18日发布的对外投资数据显示，2016年1-9月，中国境内投资者共对全球160个国家和地区进行了非金融类直接投资，累计对外直接投资8827.8亿元人民币（折合1342.2亿美元），同比增长53.7%。投资偏好也从能源、矿业等自然资源类转向房地产、高端制造、软件技术等行业。

在经济学家马光远看来，一国经济的影响力最重要的不是向全球输出多少产品，而是向全球输出多少资本，并通过这些资本深刻影响全球的经济规则和贸易格局。因此，推动中国资本和中国企业走出去，在全球范围内进行产业布局，对于中国从经济大国成为经济强国，至关重要。

不过，戴德梁行大中华区海外投资部主管及亚太区资本市场部执行董事范桂娟提醒说，房地产投资好比中国企业走出去的桥头堡，和其它类型的投资相比，房地产投资最易在当地市场引起舆论关注。因此，优质的物业品牌形象、成熟的项目管理水平、规范的商业道德行为，都对国家和企业建立正面的声誉有十分重要的意义。

多因素合力促出海

为何越来越多中国企业选择在海外房地产领域进行投资？

亚豪机构市场总监郭毅对《环球》杂志记者表示，起初，一些开发商在国内的规模化发展遇到瓶颈，依靠以前高周转规模化的路子很难走下去，利润率逐年下滑，而海外融资成本低廉，出海成为开发商转型的一个尝试；后来随着汇率的变动加大，开发商的海外资产增值，加上海外市场较大的拓展空间，越来越多的房企选择出海。

范桂娟告诉《环球》杂志记者，促使开发商布局海外的较大动因是资产配置多元化的需求；其次是随着国内经济增速放缓，部分国外市场的投资回报率吸引力有所增强；另外，学习海外市场先进经验、扩张企业版图，也是开发商迈向海外的重要原因。

“房企出海还源于中国消费者旺盛的海外置业意愿，一方面，国内（部分城市）楼市限购、人民币汇率波幅增大；一方面，随着欧美等国家经济企稳，部分经济体彰显投资价值。我们的调研数据显示，海外置业市场潜藏3.27万亿的投资需求，而这一投资需求在未来10年的复合增速将达到20.6%。以前，海外置业的多为高净值人群，现在则是规模更为庞大的新中产。”万国置地总裁史锐雪告诉本刊记者。

史锐雪表示，以前万国置地也代理过很多国外的楼盘，但是不同国家在房屋的户型、朝向、设计等方面有很大不同：美国的房子很多是不规则的，英国维多利亚风格的房子层高很低，西班牙喜欢流线弧形，都不符合中国人对房屋坐北朝南，户型方正的基本要求。

“比如西班牙大厦，里面的户型不是三角形就是菱形，采光也不好，改造难度极大。我们自己设计开发的房子，既会考虑到中国人的需求，也会考虑到当地居民的喜好，这样中国人住着会很舒服，以后想出租或出售，接盘的本地居民也能接受。”史锐雪说。

盈石集团研究中心总经理张平认为，从政策层面看，投资监管逐渐松动，政府也加强了对企业“走出去”的金融支持，而国家倡导的“一带一路”战略和亚洲基础设施投资银行的成立，也推动着国内企业到相关国家进行投资。

亨瑞集团董事会主席邹亨瑞说，在当前国际和国内多重因素作用之下，中国房地产企业的海外拓展需求和中国投资者进行全球资产管理配置的需求互相叠加，形成一股强大的“出海”合力，由此带动中国资本向境外教育、移民、金融、基金、债券等更广阔领域不断延伸。

出海新趋势

近年来，中国房企不少项目逐渐进入收获期。2015年8月，万达宣布三大楼盘“黄金海岸珠宝三塔”、“芝加哥ONE”和“西班牙ONE”进入开盘销售阶段；今年5月万科伦敦排名前列住宅项目THE STAGE(城市舞台)也正式起售。

同时，随着经验的累积，中国房企在海外投资模式等方面也出现新变化。

在开发模式上，以前房企的境外业务拓展往往选择与当地企业合作开发，“收购加合作”，虽然降低了门槛，但也增加了投资成本，在所有权和经营权上还要作出让步。而如今，中国房企开始向海外地产开发也就是“裸地”开发的模式积极转型。

在产品类型方面，中国房企做出越来越多样化的尝试，一些开发商开始探索养老、养生、旅游、娱乐产业，进一步挖掘国内购买力和国外资源之间的嫁接机会，撬动更大的商业价值。

在消费客群方面，随着开发商背景和项目类型的多元化，海外项目的目标客群也呈多元化，同时进一步趋于本土化。

关于目标客户定位，张玉良告诉本刊记者：“绿地正从初期聚焦国内客群向面向全球客群转变，在多个市场我们都在迎来多元化客群。目前，美国、英国、马来西亚、加拿大等海外项目均在蓄客中大幅提升海外客户比重，对国内客群的依赖较先期显著降低。以英国项目为例，客源分布以英国为主，同时包括中东地区及澳大利亚、新加坡、马来西亚、中国等，华人客户仅占比15%左右。”

万科在美国纽约曼哈顿的排名前列项目列克星敦大道610号项目，由万科和美国知名地产商RFR、汉斯合作开发，位于纽约老牌商业和高尚住宅核心地带——曼哈顿中城区（Midtown），该项目的目标客户群不是海外华人或中国人，而是主要面向纽约及国际高端客户。

万达境外地产中心项目管理部副总经理迈克尔?普里福伊（MICHAEL PUREFOY）曾表示：万达海外项目选址在世界知名的国际化大都市中、占据核心地段、拥有一线景观资源、全部配备超五星级酒店服务、由高级建筑大师设计和打造。因此，万达的海外项目售价昂贵，面向的客群也是全球的高净值人群。

在投资区域方面，目前内地开发商较大的投资目的地是香港特区，占总投资额的近30%，其次为美国、马来西亚和澳大利亚。但随着各地政策的变动、市场的饱和程度以及汇率的波动，适合投资的城市和产品类型也随之发生变化。

“并非所有城市都是蓝海，投资时要注意几点，人口净流入情况、房屋租售比和房价收入比情况，由于美国经济复苏以及美元走势强劲，美国的投资机会就很好，但是悉尼、温哥华等地就有风险。”史锐雪说。 

碧桂园森林城市立体交通示意图

营造力全球化

从东南亚到欧美发达国家，从小盘操股到独立运营，从直接购买写字楼、酒店到海外土地开发，从单一项目到综合体，从商业地产到产业地产，从资本输出到产业输出……在所有变化中最为显著的，应该是房企将中国营造力带向全球。

经济学家郎咸平教授曾指出，过去30年，是中国的制造力服务全球的时代，未来的30年，将是中国的制造力和营造力同时服务全球的30年。

对于营造力，郎咸平给出一个清晰的公式：营造力=制造+基建+服务。以房地产企业“走出去”为例，郎咸平阐述了中国营造力出海的三个层次。排名前列层次，只有基建，只是建立房子，没有服务；第二层次，除了房子外还有基建内的服务，如提供酒店餐饮、休闲娱乐等服务；第三个层次，包括基建外的服务，把空气、水、道路设施等全部掌控。

中国房企们，在实现在资产配置全球化的同时，也布局多元化产业，为技术提供孵化空间，并将国内先进产能带向海外，由单纯的资本输出转变成产业、技术、服务的资源整合式输出。

目前，中国房企在实现在资产配置全球化的同时，也在布局多元化产业，为技术提供孵化空间，并将国内先进产能带向海外，由单纯的资本输出转变成产业、技术、服务的资源整合输出。

“国外的房地产项目是没有物业服务的，我们的项目则提供包括24小时巡更式安保、24小时管家式物业服务、保洁服务与社区服务、公共园林草坪维护、人工湖以及泳池公共设施打理、屋内设施的维护与修缮管理、公用市政建设管理和维护管理、代租代管服务，甚至给客户提供2周一次的剪草服务，要知道，在美国你家的草长得太高都会被投诉，但不是所有人都会打理草坪。”史锐雪表示。

帮客户打理草坪只是中国式服务的一个缩影。中国营造力早已通过一些具体建设案例惊动全球同行：北京三元桥仅43个小时就完成换梁工程；而据世界银行报告显示，中国时速350公里的铁路项目建设的加权平均单位成本仅相当于国际常规建设成本的43%。庞大的产能、高效的基建、高端制造技术以及更加合理的成本，都是中国营造力骄傲的资本。

另外，中国营造力也开始影响一些国家和地区的区域发展和社会民生。

2016年8月，绿地控股等中国房企联合收购了位于美国加州南旧金山市牡蛎湾项目，计划将其打造成美国科技成果输入中国的窗口，在美创业人才的孵化平台，带动中国生物科技产业企业合作研发。

2月，万达与法国欧尚集团签约，将合作投资巴黎大型文化旅游商业综合项目。按照万达的说法，该项目是法中较大投资项目，也是欧洲迄今为止较大的单个投资项目，总投资超过30亿欧元。该项目建设期间预计提供约2万个就业机会，项目投入运营后提供约1.4万个就业机会，对法国而言是一项极为重要的民生工程。

1月，万达集团宣布，计划投资100亿美元在印度哈里亚纳邦建设万达产业新城，打造高级综合产业园区。计划引入软件、汽车、机械、医疗等产业，同时规划建设万达文化旅游城及住宅新区。哈里亚纳邦表示，将给万达产业新城最优惠的政策，并与万达共同组成管委会，引进中国特区管理模式，给投资者提供“一站式”服务。

碧桂园则为其“森林城市”量身规划了旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大产业，以吸引全球企业和国际资本进驻。“碧桂园正在拓展印尼、印度、英国、泰国、缅甸、老挝、俄罗斯、越南等市场，希望充分利用自身在国内积累的经验，带动中国企业‘走出去’，推动国际产能合作落地。”碧桂园集团副总裁朱剑敏告诉《环球》杂志记者。

2016年9月，G20杭州峰会通过了《G20全球投资指导原则》，这可能为中国房企出海开拓发展创造更好的国际环境。

平安好房海外房产部推广总监王雅荃表示，20个中国投资的热门国家对中国房企开放度提升，参与度加深，就中国房企的资金实力来说，完全可以实现独立运作，加上政策支持，未来可以看到更多的海外房企会去海外独立开发项目，在政策利好之下，中国资本迎来了出海较好的窗口期。

另外，“一带一路”合作重点中的设施联通和贸易畅通也为相关地区的房地产发展提供了交通支持和经济基础，将促进跨国产业链合作，推动境外经贸合作区、跨境经济合作区等各位产业地产的建设。