市场成交下滑未止 中介洗牌不可避免

调控加码一个多月以来，各地二手房成交数据已呈明显下滑趋势。房产经纪行业也不可避免面临周期性“寒潮”，关店潮或在不久的将来出现。

中原地产研究中心统计数据显示，10月31日-11月6日全国主要城市房产交易成交量继续下调，54城合计签约5.6万套。在月末成交量惯例上行的情况下，签约量继续低位徘徊。这也是今年下半年来第二次合计单月成交跌下6万套，环比下调幅度达20%。

反观上海市场，一名业内资深人士透露，10月份市场成交689.36亿，同比去年665.75亿元仍有微增，但这是基于房价增长的基础上进行统计，成交量实际上在缩水。“10月成交量在2.2万套，这算可以实现微利；如果继续跌破2万套/月，将会有中介出现亏本。”

上述业内资深人士对21世纪经济报道记者反映，成交量下滑，传导到部分电商平台，也将受到较大影响。

流通链条局部中断

在频密的限购、限贷政策出台后，10月中旬开始全国各地开始全面落地执行，这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比，执行力度更强。

相比10月，11月初各地严格执行的调控政策影响购房者开始出现全面观望，市场成交下调趋势加速。

中原地产首席分析师张大伟指出，通过对大部分大型中介公司及开发商的调查，本次新政影响下，一二线城市成交量（包括一二手）跌幅环比9月同期超过4成，市场快速降温。11月市场相比10月继续降温。

诚然，网签数据由于存在一定滞后性而不能直观反映当下受到调控的市场情况，从实际签约看，受新政影响的22座城市，成交量出现明显下调，实际跌幅达40%左右。有分析预计，这一成交量将在10月下旬逐渐开始反映到签约数据上。实际在全国布局的中介公司代理行，在10月业绩环比下调约在40%-50%。

有分析认为，本轮市场调控将导致四季度相比三季度成交约下调50%。

同策咨询研究总监张宏伟分析指出，目前市场有两方面因素导致需求短期内被动压缩。从成交角度而言，一手房中，部分需求无法进入住宅市场，部分项目也不着急开盘；另一方面，市场投资需求有所缓解，很难出现较好的成交态势。尤其是二手房市场，由于大部分是置换需求，如果新房预售证未获发放，被置换房源也不敢轻易出售。“交易环节出现局部中断，从而导致交易有所回落。”

从银行角度来看，以往部分不合规的做法也正在被逐一规避。

上述业内资深人士指出，不仅房源断层，客户也开始出现断层。如本来一套二手房源有100个符合交易条件的客户，调控之后，大约30个不符合条件者被排除在交易市场之外，由此也会影响另外70个潜在客户的成交质量。

新一轮洗牌或将酝酿

张宏伟指出，各大城市中介在进行相关自查过程中，对整个行业都将产生影响，接下来新一轮整合并购或很快出现。

事实上，行业洗牌在每一个调控周期都会出现。2011年、2014年，中介行业均面临过成交量跌破2万套/月不到的行业生死线。早在今年5月，一家业绩进入上海前三甲的中介公司大量关闭门店及裁员。

此类情形在前几次调控中均有发生，如2014年4月，上海共成交二手房1.72万套，环比下跌20%，同比下跌13.9%。这一度被业内人士看作是跌破生死线的一组数字。彼时上海中原地产和德佑地产均有裁员举措，门店员工只减不增，短期不新开门店。

今年以来，上海也加大了对行业的整顿，截至目前，已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格。

因此，大部分业内人士认为，在2-3个月之后，中介将会出现关闭门店的情况。

一名从事二手房中介交易多年的人士透露，他已经打算不再做二手房经纪人的工作，开始转做一手房交易。理由就是以往二手房交易中间环节存在诸多不透明，而当下政策趋于严格，很难钻空子以实现利益较大化。相对而言，一手房代理可以与房企直接谈佣金，流程透明简单很多。