地产央企嬗变史:一颗“筹码”的机会与野心

地产央企变阵

去年以来，地产央企整合大幕逐步被拉开，这21家拿到国资委批准运营房地产业务的公司矩阵也在一度加速变换队形。

中国海外发展对中信地产住宅板块的并购就为其带来丰厚土地储备；而招商局集团对旗下地产业务的重新整合，也为招商蛇口的发展带来更多想象力。

在地产行业走入白银时代的过程中，这种整合下也还蕴藏更多产业探索和转型发展思路变革。

面临新一轮地产周期转换，这批地产央企也将迎来更多规模扩张机遇。

虽然央企整合与房地产业务并不直接相关，但分析认为，房地产业务已成为央企应对整合大潮的一颗重要筹码。即使没有本轮房地产调控，按照周期理论，房地产市场也将在明后两年进入下行周期。未来几年，央企将迎来进一步做大的机会，房地产市场的格局也将继续发生变化。

地产央企一直是房企阵营中独特的存在。其在土地、资本、品牌等方面往往有着先天优势，但又经常受到“经营效率低、市场化程度不足”的诟病。除中海、保利、华润、远洋等老牌企业外，近年来甚少有地产央企真正跻身一线阵营。

在很多业内人士看来，地产央企的特殊之处，在于其地产业务并非孤立存在，而是作为集团内的一个业务板块而存在。在很多央企中，地产业务的重要性排在其他主业之后，受到的支持并不多。

但在近两年的央企整合大潮中，资源丰富、容易做大的地产业务成为“香饽饽”，甚至变成避免母公司遭遇并购的一颗“筹码”。这也不难理解，为何一些地产央企今年纷纷发力，欲借助楼市“春风”而做大做强。

房地产“筹码”

在地产央企发展过程中，共有三个公认的历史性节点。

其一是始于1998年的房地产市场化改革。该项改革不仅开启了中国房地产业发展的快车道，也给地产央企的发展带来先机。因为在此之前，部分央企已经承担了房地产开发的相关职责，拥有较为丰富的开发运营经验，可谓 “赢在起跑线上”。保利、远洋、华润等央企即享受了最初的政策和市场红利而迅速做大。

其二是2010年3月，国资委发文，要求除16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企退出房地产。次年，国资委又批准了5家可以从事房地产业务的央企。

“退房令”的目的在于，避免国有资本过度介入房地产市场，影响公平竞争，并助推市场的非理性膨胀。近年来，“大名单”之外的央企，在房地产市场的动作已经放缓不少。

部分获得“牌照”的央企，在此期间借机做大，如中化集团旗下的中国金茂（原名“方兴地产”），即实现了迅速崛起。中国水利水电、葛洲坝、五矿等企业也通过合作开发等模式，在一定程度上做大了市场规模。

其三是始于去年年末的央企整合大潮。按照国资委的要求，通过整合，国资委直接监管的央企数量将在最初196家的基础上缩水一半以上。且该项工作的执行力度颇大。

虽然央企整合与房地产业务并不直接相关，但在兰德咨询机构总裁宋延庆看来，为避免遭遇并购，很多央企寄望于做大做强房地产业务。也即，房地产业务已成为央企应对整合大潮的一颗重要筹码。

宋延庆向21世纪经济报道记者表示，很多央企具有一定的土地储备，资源较为丰富；且相比其他产业，房地产业务涉及的资产规模较为庞大，容易增加并购难度。因此，房地产业务成为央企的重要发力点。近两年来，中交、鲁能、葛洲坝等央企纷纷发力，大有异军突起之势。

事实上，在此轮央企整合中，曾获得房地产“牌照”的中航、中冶，均遭遇了被并购的命运。即使是国务院直属的中信集团，也将旗下的住宅业务剥离给中海。这无疑给其他央企带来更大的压力：做大做强，或者遭遇并购。

楼市的“东风”

10月26日，葛洲坝地产在北京“水立方”召开发布会，发布了绿色健康、德系精工、工业集成、智慧互联、服务增值的“5G科技”体系，并宣布这是葛洲坝地产转型升级的开始。这也是葛洲坝从事地产业务多年来，最为高调的一次亮相。

之所以有此底气，是因为去年下半年以来，葛洲坝曾在北京、上海、广州、南京、成都等重点城市拿地，耗资超过120亿。而在2015年，葛洲坝房地产业务的销售金额仅为79.55亿元。

鲁能地产公布的销售业绩显示，前三季度总销售额465.7亿元，销售面积330.3万平方米，均跻身行业前二十。今年有可能超额完成600亿元的销售目标。2015年，鲁能地产的销售业绩为220亿元。

今年7月，鲁能还正式启动对地产业务的整合，拟将旗下5个项目注入到上市平台广宇发展中。这是鲁能第三次尝试整合地产业务，对于做大其地产业务意义重大。

同样有大动作的还有中交建。自去年成为绿城的较大股东之后，今年2月，中交建拟通过向中房地产注入资产的方式，打造旗下的另一个地产平台——“中交地产＋中房地产”。虽然该尝试并未成功，但体现出中交建梳理地产业务的思路。

相比之下，招商局对蛇口土地的成功整合，则让外界看到新“巨无霸”崛起的可能性。

这一系列动作的推出，既与央企整合的大背景有关，又与房地产市场的升温密不可分。

今年前三季度，全国商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%；商品房销售额80208亿元，增长41.3%。这既支撑了房企的业绩，也让房企对今后的市场有了更为乐观的展望。

9月末至10月初，22个城市出台相关调控政策，市场也迅速降温。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，这种调整对市场是利空，但相比民营房地产公司，地产央企所受的影响要小一些，因为央企的资金优势可以保证其免受市场和政策变化的拖累。

“南京、苏州的很多项目已经‘封盘’，对民企来说，意味着回款周期拉长、各项成本提高。但很多央企自有资金充裕，对资金成本基本不会构成威胁。”上述人士说。

又一轮整合机遇？

对于地产央企来说，这一轮的市场机遇虽好，但要想真正把握住并非易事。

宋延庆表示，很多央企的行政色彩较为浓厚。比如，对地产业务的重视程度，往往要视集团领导的个人决策而定。一旦决策者发生变更，对地产业务的支持经常会大打折扣。长此以往，很多地产央企的规划和执行都显得缺乏连续性。

此外，在一些决策中，央企往往存在决策机制复杂、流程慢的问题，也容易使其失去一些市场机会。

宋延庆认为，如果不破除这些制度上的障碍，真正实现市场化运作，这些努力做大做强的地产央企未必能成功“上岸”。

智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，很多央企已经意识到这一问题。近年来的趋势在于，央企与民企之间的合作越来越频繁，这有助于地产央企从中获取市场化的运营经验，从而弥补短板。

近日高调亮相的葛洲坝地产，就曾与融创、绿城，以及市场化程度较高的央企华润有过合作开发经验。其未来的策略，也越来越倾向于独立操盘。

从整个行业的角度来看，地产央企的崛起，可能会使行业格局进一步发生变化。按照宋延庆的观点，每一轮当房地产行业遭遇调控和市场下行，由于央企的抗风险能力要明显高于民企，民企的收缩幅度往往相对更大。在整体供大于求的“白银时代”，这种局面将更为明显。

据中原地产统计，在今年以来拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、华侨城、保利、金茂、华润、鲁能等6家央企，以及绿地、首开两家国企。除万科、恒大、融创、碧桂园等少数外，民企阵营中已难有可堪媲美者。

当前的主流观点认为，即使没有本轮房地产调控，按照周期理论，房地产市场也将在明后两年进入下行周期。因此，未来几年，央企将迎来进一步做大的机会，房地产市场的格局也将继续发生变化。