房价就是在这几年飞涨起来的 买房炒房都大赚

　　自1998年终止福利分房后,中国内地进入一个住宅飞速私有化的时代。而从2003年开始,房地产发展过热引起争论,首先央行出台“121号文”严控房地产贷款和高档住宅建设,这是轮房地产牛市启动之后,中央政府排名前列次采取抑制房地产过热的措施。正当开发商遭遇当头一棒时,随后出台的“18号文”明确房地产业作为国民经济的支柱产业,又给开发商带来无限希望。就是在这种警惕又依赖的矛盾中,2003-2004年,开启了房地产调控新政不断涌现的十年,也是作为支柱产业发展的黄金十年。

　　从“121”到“18”

　　自计划经济转入市场经济后,我国逐渐取消了福利分房,建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。从1998年起,人们住房问题交由市场来解决,房地产迎来发展的春天。

　　然而,2003年“非典”的肆虐,让欣欣向荣的房地产市场几乎处于停滞状态。2003年5月以后,疫情得到控制,经济社会秩序开始慢慢恢复。

　　“当时房地产没有现在这样受关注,房价不贵,4000多一平方米,而当时工资一个月3000多,要买还是买得起的”,2004年在一家房企的业内人士说,当时几乎没有投资客,也没有炒房团,社会资金也没有现在这么多,房价涨得很慢,现在来看,那根本不叫涨。

　　但是,早在2003年就有关于地产泡沫的争论,更因此而出台各种关于房地产的政策。2003年6月13日央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,业内俗称“121号文”,提出控制房地产信贷,对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制,引起强烈反响。

　　SOHO中国董事长潘石屹当时表示,“这是10年来对房地产业最严厉的政策”。而甚至有开发商认为,房地产将步入一个寒冬。作为房地产行业协会代表的任志强,当年对于这个政策更是“口诛笔伐”。

　　在各方对“121号文”激烈争论时,2003年8月31日,“国务院18文件”终于在综合了各种情况后给房地产企业松绑,明确了房地产支柱产业的地位。

　　18号文件下发后,犹如一抹阳光清除了房地产商心头的阴霾。时任华远地产董事长任志强当时撰文称,“中国房地产将迎来新的春天。”

　　“8·31大限”影响深远

　　早在2002年,土地规则变化就在酝酿发酵,但在2004年,因为一纸通令规定了最后的时间大限,该发生的终究会发生。

　　2004年3月国土资源部、监察部联合下发了“71号令”,要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说,在2004年8月31日之后,各省区市不得再以历史问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。

　　国土部“最后时限”一下子忙坏了京城内的大小开发商。以前手中有地就等于握着个金疙瘩,眼下的“金疙瘩”却越来越烫手,大限一到,黄灿灿的金子立马变成“过期粮票”。

　　一连几个月来,二手土地信息漫天飞,项目公司心急火燎地找下家。市场上流传的一个数字是,当时北京大约有1270多块符合协议出让条件的土地急于出手。

　　当时,北京共有288宗地块在“8·31大限”之前过关,根据北京国土资源局公开的三批过关名单计算,共2400多万平方米土地,规划建筑面积1.2亿多平方米。而涉及的项目包括万年花城、北苑家园、凤凰城等后来知名的项目。

　　8·31以后,政府要求所有土地必须通过政府部门以公开“招拍挂”的方式交易,基本堵死了土地私下交易的口子。土地市场的公开,也令更多开发商有了公平竞争的机会,尤其为外地开发商进京发展带来机遇。万科、复地、绿地、富力等大品牌房企也借公开市场纷纷进驻北京,并成功分羹。

　　但另一方面,新的土地制度也有不少质疑。“以前市场中土地供应商很多,市场项目也多,房价得到平衡。‘8·31’之后就只有政府一家垄断供应土地,供应得上还好,供应不上,必然影响房子的供应,导致供不应求推升房价上升。”一业内人士如是说。而自2004年开始,开发商天价拿地的场景在土地招拍挂后并不鲜见,地价推高房价争论也由此开始。

　　经济适用房表现亮眼

　　在各种争论和重大土地制度调整中,北京房价在2003年-2004年保持着上涨趋势。而这两年另一个突出的现象,就是经济适用房的大量涌现。

　　据了解,取消福利分房后,北京规划了大量经济适用房,北京人有户口就可以买。

　　“回龙观当年貌似是2600元/平方米,我家2003年买的安乐林路的经适房,均价每平方米4400元,旁边商品房大约5000多元,经适房和商品房差距不大,价格也涨得缓慢”,一位房地产业内人士回忆起当时的市场时表示,百子湾一号、三环新城、世纪风景等当年放号的经济适用房项目比较火爆,出现连夜排队买房的现象。

　　在2004年,不仅房价涨,水泥、钢材等建材也纷纷涨价,为了抑制过热的经济发展,2004年10月29日,央行9年来加息,也开启了近5年的加息通道。而对于房地产行业来说,也必然在加息通道的宏观背景下迎接新的挑战。

　　【典型事件】

　　“8·31大限”来袭

　　2004年2月,北京宣布将停止经营性项目土地的协议出让。随后,国土资源部要求在2004年8月31日前将历史的土地问题加以界定并处理完毕,这一天被业内称为“土地大限”。

X

　　【典型人物】

　　任志强:地产“大炮”

　　央行“121号文”发布之后,时任全国工商联住宅产业商会轮值主席、华远集团总裁任志强排名前列次以行业协会的名义反对,直接抨击限制房地产贷款的“121号文件”,称这个文件更多的是闭门造车。任志强成为地产界最受关注的人物之一。

　　2005年之前的房地产市场充其量是方兴未艾,在这之后才算走到中国经济的舞台中央,大戏开唱。从2005年到2007年,这一段时间之内,新闻不断、名人辈出,政府、开发商、投资客、炒房团、购房者轮番登场抢占头条……买房的炒房的,演戏的看戏的,全民狂欢,不亦乐乎。

　　泡沫始现政策横出

　　过去人们见面常用的问候语是“吃饭了吗?”,而在2005年,几乎要被“买房了吗?”所替代;如同早些年人们对于投资股票的狂热,投资买房的吸引力似乎更让人欲罢不能。

　　一组官方数据,直接明了地说明了购房人是如何“众人拾柴”将房价这把火彻底燃烧的。2004年1季度,北京市住宅销售均价为5826元/平米;而到2005年末商品房均价达到6725元/平米,比前一年上涨1083元,上涨幅度达到19.2%。

　　啤酒不能没有泡沫,但楼市却经不起太多泡沫。在这一年,政府的宏观调控开始向楼市集中火力。从2005年3月国务院发出《关于切实稳定住房价格的通知》,到紧跟着七部委联合出台稳定房价的“新政”,先后数十条关于严控房地产市场的政策横空出世,显示了中央政府对于房地产行业宏观调控的决心和力度。

　　在这样的市场环境下,当年的楼市恐怕很难找出几个赢家,一贯自信满满的地产大佬潘石屹,在年终总结公司业绩时也直言不讳地表示:2005年SOHO公司并没能完成其预期的业绩目标,不过在地产界集体遭遇寒冬的环境下,他个人表示对这样的结果还算是满意。

　　越调越涨的怪圈

　　根据资料记载,2005年3月5日,时任国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出,2005年“将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。

　　然而政府的调控举措却遭到部分学者质疑。有一种声音认为,宏观调控控制信贷和土地两个闸门,会导致房地产供给变少,进一步助长房价上涨。这个观点在后来的北京、上海等多个城市的都得到了印证。

　　2006年,建设部等多部门出台了调控措施,其中影响的莫过于“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。这一次,没有打太极般的优雅,作为最直白的手段之一应该被载入史册。并且在一定程度上关照了“夹心层”的需求,但并没有从根本上抑制房价上涨。

　　2007年9月27日,央行再度重拳出击,规定购买二套房必须首付五成以上,利率上浮1.1倍。当年12月,领军企业万科董事长王石公开表示“楼市拐点已经出现”,与此同时万科在全国范围内扛起降价大旗。楼市风向开始逆转,终于在2007年年末,房价现出了阶段性调整的端倪。

　　大学毕业后就在北京工作至今的张婷婷(化名)向记者表示,她对政府的调控政策颇为失望。2003年她的月收入是3500元,当年北京二环和三环之间的房价多在6000元/平方米左右,以她的收入来看,一年的收入能买上7平方米,换句话说,还能买个卫生间。但是凭借对于政府调控的信心,她一直没有出手买房。多年过去了,虽然收入一路增加,但相比房价上涨的速度实在微不足道,在楼市越调越涨的怪圈中只能更加“望房兴叹”。

　　需求井喷推升房价

　　“这是一个的时代,也是一个最坏的时代。”这后半句话,无疑成为错失当年购房机遇的人们的共同心声:一失足成千古恨!

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰2007年在其博客中写道:今年以来,根据不完全统计,北京四环以内多数楼盘涨幅超过40%,尤其是7月份和8月份,相比之前的房地产市场,开发商已经不再有任何顾忌,以前涨价是几百几百地涨,现在每个楼盘几乎是数千数千地涨。

　　位于东四环朝阳公园桥东北的泛海国际,国庆节前期销售价格17000元/平方米,7天长假之后便调整价格达22000元/平方米,再后来不到两个月的时间内涨至25000元/平方米,每平米单价增长了8000元,涨幅接近50%。这仅仅是2007年下半年房价跳涨的一个缩影。

　　“供求关系决定着房价。”包括中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌、中国社科院城市发展与环境研究中心原主任牛风瑞、时任中原地产华北区域总经理李文杰等业内专家,更愿意这样来描述当年看似疯狂的市场。

　　简单来说,是由于2004年后出现了供应明显不足的局面,从而导致了价格的飞升。“2004年北京住宅土地开发面积比2003年下降了41.5%,2005年则比2004年下降了50%,可供开发的土地面积减少直接导致住宅市场的供应不足。”顾云昌说,需求市场的大量释放,对应的却是市场供给的下降,供需缺口出现增大的势头。

　　而北京居民住房消费升级换代、外部需求及拆迁引发的市场需求,共同卷入了这场全民买房的时代洪流。

　　【典型事件】

　　“国八条”出台

　　2005年3月,国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》,即“国八条”,共提出了八条意见稳定房价。《通知》引发各界极大关注,业内人士认为,新政虽然令房价“刹了一下车”,但无法从根本上抑制房价上涨。

　　【典型人物】

　　于凌罡:

　　首倡合作建房

　　2005年初开始,于凌罡个人发起集资建房倡议,打算通过非营利集资模式,购地开发精装修板式跃层小户型住宅,引起业内外广泛关注。于凌罡一度获得万通支持,但由于种种原因,至今仍未成行。