张宇良:时下商业地产实现自平衡几种常用模式

　　时下，商业地产如火如荼，但整体缺乏合理的产业政策指导，却存在政府盲目规划引导，和完全滞后的金融体制支撑。

　　纵观西方，早在1960年就在美国诞生世界上排名前列只REITs。目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易

　　然而国内金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，呈现期限较短，流动性较差的问题，难以对商业地产形成必要的支撑。
与当前遍地开花的商业地产开发量来讲，严重不匹配。

　　在这一背景下，“以住养商”和销售部分或全部商业物业，从而实现资金自平衡成为国内开发主流。虽然与商业地产的本质“先商业、后运营，再地产”相违背，但客观存在的市场环境和融资渠道作用下，部分销售，持有项目的优质部分，在实现项目资金自平衡的同时，为企业长远发展“捡”得优质资产是下策中的“上策”。

　　一般来讲，项目资金自平衡有“住宅+商业”、“街区+购物中心”、“塔楼+裙楼”、“地下+地上”等几种模式。这其中，销售住宅、街区、塔楼、地下商业都可能实现项目资金自平衡，从而把综合体中的商业、购物中心、裙楼等优质部分持有。

　　“住宅+商业”模式。一般以所谓的城市综合体或集合体为多，由于政府主导商业和其他潜规则，商住比例一般是商业略大于住宅。比如建筑面积10万平米，商业要求超过5万平米，则实现项目资金自平衡的关键就是实现住宅的“短、平、快”去化，尤其是在“三限”政策紧逼下，快销跑量回收项目整体投入必须在价格上让利，且实现产品有较强的竞争力。基于此，与刚需楼盘匹配的地段，限度赠送，严控总价、限度少修地下车位，则实现自平衡基本实现。但项目整体能否产生高额利润，就在于商业部分的运作。一般商业部分尽量做到商业形态的多样化，产品的高包容性、再加上，商业地产的基本操盘经验即可。

　　一般来讲，“街区+购物中心”、“塔楼+裙楼”、“地下+地上”这三种模式，主要适用于商业占绝大多数，或者全商业地块。实现资金自平衡和相对较高利润的关键点有几个：

　　排名前列，控制集中商业的体量。比如，一个10万平米的购物中心，一般成本在5000—8000元/㎡.。按照一般公司的管控成本能力，中档装修预计，整个项目投资成本6000元/㎡计算，总投入将是6亿左右。产品丰富化的思路下，尽量把集中商业控制在5万平米以内，街区控制在2-3万㎡，塔楼用完剩下的指标。按照集中商业B1—F4共修5层的思路，单层基本在1万㎡，F2_F3主力店各占每层5000㎡平米左右，1000平米中庭和挑空，其余精品零售、体验、餐饮等业态布局实现租金自平衡。销售室外步行街区、集中商业F1临街部分、塔楼实现项目整体资金平衡。但问题在于，此种模式如何快速实现塔楼、室外步行街区的快速销售？

　　第二，接排名前列点，就是增加塔楼的容量和高包容性，让步行街有卖相。就塔楼的高包容性来讲，在面积划分上需实现可分可合，预留上下水、预留一定的层高，实现办公、经济型酒店、公寓三者之间的高包容性，后期根据市场情况，灵活包装和营销。具体就是产品细节，不赘述。此种塔楼，只要不是太贪，可在控制风险的情况下实现跑量回款。至于室外步行街区，销售的，分散产权的不能说所有的都经营失败，但后期运营较好的确实没有几个，除非返租还可以苟延残喘几年。但大多看不到商圈成熟那天的太阳，就混乱不堪。但在商言商，卖相的塑造是重中之重！F1送半地下空间和外摆区、F2层高可搭建，买一层得两层、F3退台、F4送屋顶等手段是基本手段，再此产品细节支撑下，做到平面动线流畅、垂直动线简洁、面积划分可分可合、化满足经营、返租主力店、招商先行等要求，对于销售室外步行街都是有效手段。

　　第三，控制酒店等必修项目的体量。酒店与地下车位有类似特征，均是硬投入。除非是集团化的公司，有专业的运营团队，一般都要尽量控制酒店的体量。至于政府要求的质量，采用挂牌、山寨都是有效途径。另外，如果能把酒店附属设施单独办产权，则后期无论是销售还是其他资产运作，都进可攻退可守。至于酒店，还有最后一条就是无限期拖延，都懂的……

　　不管哪种模式运作，都不能脱离地段而空谈商业。至于哪些项目适合那种模式，回答是：首先看地段，如果地段本来不适合做商业，等死是成本的开发；如果地段还可以，那么具体问题具体分析，须知商业地产一案一例，照搬照抄，东施效颦矣！