对话2013 楼市趋于理性 房价缺乏大涨支撑力

今天是2013年的新起点，也是楼市的一个新开端。粉碎了2012世界末日谣言后，人们又开始憧憬2013年美好的未来。关于2013年楼市，人们有许多猜想：“双限政策”是否会继续?房产税会大范围普及?房价是涨是跌?本报《蓝地产》专刊记者特别采访到天津房地产界四位“重量级”专家，与他们对话2013年楼市，倾听来自权威的声音。

　　今年楼市将趋于理性

　　新一年的楼市秩序，将体现出过去宏观调控政策的累加效应和新政策的合力影响。

　　楼市调控不放松，其中包括会继续保持限购政策，市场中投机性需求明显减少。对个人住房征收房产税，增加了住房的持有成本，有利于引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用;也有利于调节收入分配、缩小贫富差距。今年国家将扩大征收房地产税的试点城市，对个人住房征收房地产税的信息，影响房地产投资者的心理预期，有利于减少市场投机行为。从融资角度来看，对保障房建设的融资政策有所倾斜，对于大型房地产企业在保障性住房建设资金的支持方力度在加大，开发企业的资金链在好转。

　　今年可能出台的政策主要包括完善土地供应政策、鼓励企业开发中小户型住房、增加住房有效供给;充分发挥财税、金融的调节作用，合理引导住房需求，特别是积极推进房地产税收改革试点;通过加快修订相关法律法规、严格商品房预售管理、加强销售监管、推进城镇个人住房信息管理系统建设等措施，规范房地产市场秩序。

　　今年楼市在呈现以刚需为主支撑市场的均衡状态下，保障性住房供应量增大，其中公租房的供应量会明显增多，有利于供求平衡及价格趋稳。

　　从四方面加强保障房建设

　　今年楼市将进一步坚持建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求，在住有所居上持续取得新进展的住房发展目标阐释了住房制度“双轨制”的发展格局，而且明确了未来完善方向。

　　今年保障房建设的发展重点在以下几个方面：排名前列，进一步完善住房保障制度，加快住房保障立法，做到有法可依，为各项政策措施提供法律保障。实现应保尽保，保障覆盖面继续扩大，“十二五”末达30%左右。第二，完善保障房融资机制，多元化拓宽融资渠道，吸引社会资金参加公共租赁住房建设和运营，破解资金瓶颈。第三，发展以租赁为主的保障性住房，实行廉租、公租并轨，统称“公租房”或“公共住房”，实行“大同小异”的租赁补贴办法。所谓“大同”，即统一应予以保障的住房标准、按照市场化租金标准实行差额补贴;所谓“小异”即针对不同家庭的住房、收入、财产状况，进行差异化的补贴。第四，进一步研究保障性住房的管理机制。不仅解决中低收入家庭住房困难，而且不能忽视对公共住房的管理，形成爱护公房人人有责的道德观念。同时进一步强化住房保障监管，充分发挥社会监督的作用，健全纠错机制，确保阳光[消息 价格 户型 点评]规范运行。

　　房价缺乏大涨支撑力

　　今年的房地产市场，应该越来越表现出“总体稳定、结构分化”的特征。基于货币面和调控政策面的判断，房地产市场的回暖并不意味着房价会大涨。房价总体稳定，交易量的回升可能带来房价的小幅回升。但由于二手房交易增加、调控力度不减等原因，新房交易量的回暖恐怕并不稳定，市场还难以形成供需两个方面一致的乐观预期，房价难现大涨的动力。另外，从通胀的控制目标看，房价作为资产价格的属性，也很难有大涨的支撑力，除非货币政策“大开大放”。

　　“结构分化”也是今年房地产市场的一个重要特征，将表现为“产品结构、区域结构、行业结构和房价结构”四个方面的分化特征。产品结构上，不同区位、户型、目标群体的住房产品将会价值分化、市场分化，交易的表现会出现不同规律特征;区域结构上，一二线城市和三四线城市的房地产市场会表现不同;行业结构上，上市公司、央企及有海外融资能力的大型房地产企业的业绩将会持续提高，但中小房企，尤其是缺乏创新能力的中小房企面临被整合、淘汰的局面，行业的集中度提高。因此，房价从不同的区域、区位、户型、目标群体、开发企业等几个方面，表现出分化的特征。

　　调结构转方式是必由之路

　　今年楼市，浪潮暗涌，新的技术、新的模式随时会出现在房地产市场。尤其是随着十八大的召开，人们越来越意识到面对房地产市场新态势的必要性。十八大报告中提及的中国未来经济的调控方向，起码有四个方向与未来房地产行业发展有关：城镇化建设、保障房建设、生态文明建设与耕地保护，这四个方向将成为房地产行业产业升级的推动力。在宏观调控的环境中，考虑到考验和机遇并存，挑战与市场同在，调结构、转方式才是房地产业继续发展的必由之路，并提出了房地产未来转型的六大方向。而转变运营模式，以联盟合作实现强强联手则是其中的重要一环。强强联手不一定表现在地产或旧楼的改造提升，更重要的是体现在其他平台上，比如房产电商提供了一个新颖的第三方服务业外包，如何有效降低成本、提高特色，这也是未来房地产商的发展方向。

　　从天津的情况来看，房地产增量总体新建住房基本上最少的年份在8万套，最多的年份只有11万套，也就是说，天津楼市总体上处于一个需大于供的状态。从经济评价指标、社会指标体系以及生态指标体系对天津房地产市场的理性度做总体判断可以看出，房价与房地产成交量将是影响天津房地产市场理性发展的原因。