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冯海宁:土地供应以计划为准 不如以市场为准

2012-11-14 08:30:15 来源: 中国商报 作者:冯海宁

  今年下半年,土地市场好戏不断。不仅地方政府加大了供地力度,而且开发商也一度掀起抢地潮。最近,地产大佬任志强再次抛出“房价暴涨说”引发关注,支撑其观点的一个理由是,土地供应负增长。紧接着,国土部一位专家表示,国土部从9月份开始,就已经关注到这个现象,因此在发文督促地方政府加快房地产供地,同时积极酝酿新的政策,对年底不能完成供地计划的地方政府进行惩罚(11月6日《21世纪经济报道》)。

  今年前三季度土地供应的确是负增长。来自国土部的数据显示,前三季度落实住房用地供应量为8.3万公顷,占全年供应计划落实的52.1%,同比减少17%。土地供应负增长的原因并不复杂,主要是受上半年楼市景气度影响,不仅开发商信心不足,而且拿地资金也有限,再加上地价水平欠合理,所以,拖累了前三季度的土地供应量。但从第三季度起,土地市场情况大不一样了。

  据有关机构统计,第三季度包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉等全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米,环比第二季度上涨70.1%,总土地出让金为1352亿元,环比上涨123.8%,翻了一倍有余。其中一线城市住宅用地土地出让金更是环比大涨355.7%。也就是说,如果不是第三季度“突飞猛进”来拉动,前三季度土地供应负增长的情况会更糟糕。

  土地市场在第三季度快速升温,首先是因为楼市量价齐涨,给了开发商信心;其次,银根放松和销售回款,让开发商有了拿地的本钱。尤其是,地方政府突然加大了推地量,让地价趋于合理。

  尽管第三季度“突飞猛进”,但前三季度还是处于负增长,土地供应量只占全年供应计划的52.1%。即使第四季度继续“突飞猛进”,显然,还是完不成全年供地计划。

  如果国土部专家透露的这个消息——“国土部督促地方加快供地,未完成计划将遭受惩罚”属实,显然是担心下调土地供应计划后,地方仍然完不成制定的目标。或者说,国土部门担心土地供应量不足会影响房价,因而督促地方加快供地。的确,土地供应量最终会影响到房屋供应量,进而影响到房价。当然,也不排除会影响楼市稳定发展和宏观调控成效。

  但在笔者看来,土地供应多少才算合理,不能只以年初确定的目标或者调整后的目标为标准,也不能简单地与去年同期进行对比,而应该以今年的市场实际需求为标准,即按需供应。这是因为,人为制定的标准只是一种计划,但计划往往赶不上变化,在落实计划过程中存在很多变数,有的是因为政策,有的是因为市场。因而,不必采取“未完成计划将遭受惩罚”这样的措施“逼”地方完成土地供应任务。

  如果以“逼”的方式让地方完成土地供应任务,既有可能导致多卖地、快卖地、早卖地、贱卖地,牺牲了子孙后代的利益,也有可能造成开发商早囤地、多囤地进而多圈钱的恶性循环,对土地资源造成严重浪费。目前,最重要的任务是,要对开发商的土地储备和开发情况进行摸底,然后调整土地政策。另外,据说土地指标分配东西部差异很大,东部指标不够用,而西部却用不完。这种情况有待改变——应按照各地实际需要调整土地指标分配。

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