潘石屹谈SOHO中国转型原因 一半多利润交了税

　　8月16日，SOHO中国在香港发布了2012年中期业绩，并宣布将结束散售模式，转向“开发-自持”的模式，未来将持有办公楼和商业物业约150万平米，其中北京约38万平米、上海约112万平米，涵盖旗下主要在建项目。对于此次转型，SOHO中国的董事长潘石屹笑言，从此要做“包租公”了。业界也出现了SOHO中国转型是“形势倒逼”的猜测。

　　是形势倒逼？

　　SOHO中国一直以做商业地产散售著称，该模式为其带来了高周转和高回报，但也有物业经验混乱等“烂口碑”。如今十几年模式一夕改，消息一出，有如重磅炸弹落地。SOHO中国的股价第二天应声下跌，盘中大跌8%，收盘时跌去5.4%。

　　同时，业界也出现了SOHO中国转型是“形势倒逼”的猜测。据其公布的2012年中期业绩显示，上半年实现营业额12.22亿元，同比下降约54%；净利润为6.13亿元，同比下降约65%。业内认为，这样的半年业绩是“惨淡”。

　　同时，SOHO中国已经连续两年未达到销售目标。2011年，其全年销售109亿元，低于230亿元目标；今年上半年完成合同销售额60亿元，仅占全年销售目标的26%。

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，SOHO中国的转型是“迟到的”，“的时间节点在2009年，像华润置地在当时的转型就很及时。由于SOHO中国的盈利方式单一，抵抗风险的能力不足，现在它是被市场逼着走的。”

　　全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波认为，SOHO中国此举既是主动的选择，也有被动的方面，“原有的散售模式不具有可持续性，SOHO中国转型迫在眉睫。”

　　租务市场的“召唤”？

　　面对“倒逼论”的质疑，潘石屹回应说此次是“战略性的布局”。SOHO中国执行董事张欣也表示，的动力是受租务市场的“召唤”。据世邦魏理仕报告显示，过去18个月北京、上海办公楼租金分别上涨了73%、18%，同时空置率降到历史水平，分别为4%、6.7%。

　　张欣坦言：“从去年开始，北京和上海的租务市场表现强劲，而销售却非常缓慢，促使我们对市场进行重新评估。”她还透露，预计5年后SOHO中国150万平米的物业年租金收入将超过40亿元，年回报率逾10%。

　　RET睿意德执行董事张家鹏认为，SOHO中国的转型是出于企业成长考虑的正确选择。他还透露，2009年和2010年间，SOHO中国就曾经就商业自持的运营问题和戴德梁行有过接触。

　　自2007年上市之后，潘石屹就多有欲自持商业的言论传出。其在北京前门大街项目上的“练兵”，也被视为其转型的铺垫。

　　对于SOHO中国的转型决定，业内普遍叫好。朱凌波认为，虽然大方向没有走错，但是SOHO中国也不得不面对两个风险，一是“资金风险要抗住”；二是“运营管理要补课”。

　　潘石屹曾透露，公司目前拥有150亿资金，净负债率仅为20%，足以支撑公司转型。转型后的负债率将可能提升至30%。张家鹏认为，如果SOHO中国通过自有资金来完成转型，应适度放缓速度、掌握节奏，避免资金链的风险。

　　此外，从投资市场的角度来说，张欣认为，此前的散售模式较难得到国际资本市场的认可，转型之后有望拓展融资规模。为此，张家鹏也认为，自持模式更符合国际投资者的偏好。

　　包租公要“多多修炼”

　　至于在物业管理和商业运营方面，SOHO中国要“取经”的地方似乎更多。

　　在写字楼租赁上，张欣表示，SOHO中国有着超过十年、逾250万平米的物业租赁经验，因此不惧挑战。而宋延庆认为，为散户代理租赁和大规模自持租赁不能相提并论。而且SOHO中国将面临“四不像”的难题，“我们所说的写字楼物业自持，多是以高端的写字楼为主；而这和SOHO中国的物业类型、品牌(加多宝,凉茶品牌,品牌之争)理念都是相悖的。”

　　在商铺的运营管理方面，SOHO中国更显“底气不足”。据其半年报显示，SOHO中国在北京前门大街的5.5万平米项目已经完工。但该项目被指在招商、出租率方面的表现不佳。为此潘石屹表示，5月份已更换管理公司，将重新定位和招商，情况有望年底改观。

　　张欣也坦言：“商业物业在整个资产组合中的占比约为30%。对于商业运营，我们感觉到比较大的挑战。”

　　据悉，今年5月，SOHO中国与盈石资产管理有限公司达成合作，该公司将全面接手SOHO中国的商铺项目。潘石屹曾对外表示，两者的长期合作有助于SOHO建立自己的专业招商和运营管理团队、提高租户质量及物业收益。

　　为此，张家鹏、朱凌波均认为，SOHO中国在商业人才的培育、经营经验的累积、与外围服务商的配合、与客户的沟通等方面，都需要“多多修炼”。

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　　五问潘石屹

　　潘石屹：大部分自持，部分仍出售

　　新京报：SOHO中国的散售模式一直被业内质疑，为何现在决定转型？

　　潘石屹（以下简称“潘”）：散售能尽快回流资金，抓住机会、做大规模，公司实力得到特别大的提高。而过去十年，所有购买SOHO物业的人都分享了房价上涨。奥运会、世博会使北京、上海过去十年房价高涨，但今天两城市轮廓已成型，租金涨幅更快，我们在建商业项目量150万平米，持有对公司价值更大。

　　新京报：上半年SOHO中国只卖了60亿元，只完成全年目标的26%，中报业绩大跌，是否因销售不利、投资人压力转型？

　　潘：中报在预期内，年中没有能交付的项目，今年9-10月银河SOHO交付后会产生较大盈利。我们项目不多，半年看业绩起伏大，2008年中期还亏损，我们和董事会反复考虑过，业绩不确定这个问题很严重。转型原因内外部压力都有，销售税高，每年利润一半以上都交了税。

　　新京报：具体怎么“由卖转租”？是否所有项目都“一刀切”不再出售？

　　潘：大部分自持，部分仍出售，如北京望京SOHO三栋楼，两栋出售，一栋自持，年底望京SOHO有望清盘；比如SOHO天山广场有3万平米的酒店和住宅，这部分销售，办公和商业自持。出售的还有上海中山广场的公寓部分、上海世纪大道SOHO。

　　新京报：SOHO称转型5年后，年租金收入40亿元，但相比公司此前每年百亿元以上的销售收入，业绩是否会出现剧烈下滑？

　　潘：这几年公司收入还是靠销售。房地产销售有滞后性，如分期付款，未来能收回来的钱大概是100亿元，可能3-4年后销售收入会较大下跌。手头150万平米房子都建完需要三年时间，租金收入能补上一部分。

　　新京报：转型后公司的组织架构和人员结构会不会有调整？

　　潘：未来人员方面，销售部分人员会有缩减，部分转岗，转向出租部、管理运营部门。