后续经营模式待考 万科养老地产之痒

　　如果说幸福汇164套养老产品是可预见的成功外，香河欢庆城则是一个意外的流产。

　　中国正加速进入老龄化社会，据统计，2011年，全国人口中60岁以上的占到了1.7亿；2015年，60岁以上老年人口将达到2.16亿；2050年，将达到4.5亿。　　

　　在此背景下，养老地产似乎日渐成为调控中房地产的救命稻草之一，而万科则是其中的代表。　　

　　万科首推 　　

　　前不久媒体报道称，北京“万科幸福汇”将推出146套养老地产房源作为试点，这将是万科在北京的养老地产项目。　　

　　这百来套老年公寓在去年11月开工，预计2013年下半年完工。该项目的养老地产试点将分成两种业态，分别是利用商业配套建设的“活跃长者之家”、配建于住宅部分的“活跃长者住宅”。　　

　　其中，前者具体的经营管理将由上海亲和源负责，万科则是资产持有者；后者则是面向市场销售。　　

　　万科方面介绍，幸福汇的产品在户型设计上针对老年人的生活起居特点进行了考虑，如配备电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计等，在生活配套方面也为老年人提供了丰富的活动空间。　　

　　但万科也指出，该项目后续的经营模式和市场方案目前尚在探讨中。　　万科方面透露，除了北京幸福汇，公司还计划在青岛万科城 (论坛)项目中提供约60套老年公寓产品。　　

　　不过，由于目前万科在养老住宅方面还处于尝试阶段，所参与的两个的养老住宅项目的规模都非常小。　　

　　具体而言，幸福汇项目中老年公寓类产品面积约2万平米，青岛万科城项目中老年公寓类产品面积约0.65万平米，相对于其去年的新开工面积1448万平方米而言，目前万科养老住宅业务的规模实在有限。　　

　　而对于此前报道中提及也将配建养老产品的中粮万科长阳半岛项目，万科则回应称，“长阳半岛项目整体开发规模较大，是否配备养老住宅产品，将根据现有项目的试水情况而定”。

　　对此，万科总裁郁亮回应，万科确实有发展老地产的想法，但现在也在做一些试点和前期准备。　　

　　他希望养老地产今年能够正式推一两个出来，项目可能位于杭州、武汉、无锡，也有可能是北京，但具体的模式各方面还有待观察。　　

　　探索之路

　　早在2006年，郁亮就对外公布了万科在老年住宅方面的研究成果，但宣布具体项目时，已是2010年12月。

　　2010年12月27日，万科宣布项目将以配建形式在北京市房山区的某项目推出，并从北京逐步扩展到全国。

　　彼时，在这个总建面约16.38万平方米中，万科计划约用1.2万平方米做养老地产，计划于2012年推出。该项目即现在所指的幸福汇。

　　万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆明确指出，万科的养老地产产品未来经营的两种形式：嫁接到住宅产品和嫁接到持有型物业。

　　万科指出，未来还将在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配建养老地产产品。此后在万科全国其他城市的项目中，也将逐渐配备养老地产产品。

　　万科当天还与清华大学建筑学院、上海亲和源、合川投资管理（北京）有限公司等签订协议，共同开发养老地产。

　　针对万科对养老地产的雄心，毛大庆透露，明年（2011年）万科对养老地产的投入，将不亚于住宅产业化和商业地产项目。

　　据悉，在内部会议上，万科总裁郁亮要求北京、上海公司首先探索突破养老地产的成熟运营模式。

　　但目前来看，万科养老地产的探索之路走得并不顺坦。如果说幸福汇164套养老产品是可预见的成功外，香河欢庆城则是一个意外的流产。

　　2011年5月，一个关于“河北香河县违法违规用地及相关九官员被处分”的事件将北京万科卷入一场风暴，香河五矿万科欢庆城项目由于涉嫌该事件而被叫停。

　　7月下旬，针对此次事件，北京万科对已购房业主不仅接受全额退还已付房款，另加已付房款金额的8%作为补偿，而项目最终由政府回购作为农民回迁房。

　　据悉，万科欢庆城一期A区于当年3月11日拿到预售证，预售总建筑面积7万平方米，当时已签订了276套住宅销售合同。

　　资料显示，万科欢庆城项目用地是北京万科与五矿建设于2010年7月以底价约3.18亿元取得的，项目净占地面积约26.5万平方米，北京万科拥有该项目50%的权益。

　　虽然，欢庆城项目最终得以解决，香河退地事件是万科在养老地产探索上一个无法避开的事实。

　　模式待考

　　虽在2010年底，万科就高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，“健康养老地产”发展计划也全面启动，但从欢庆城到幸福汇来看，万科在养老地产上的探索并非如预期的顺利和快速。

　　万科方面在接受观点地产新媒体采访时也指出，“公司目前的养老住宅业务还处于试水阶段，养老地产项目规模非常小，截至目前的投入还比较有限。”这与毛大庆在2010年底关于万科2011年在养老地产上的大力投入的表述相差甚远。

　　甚至于此前确定的关于幸福汇养老地产的两种运营模式也变成了“探索中”。

　　实际上，花样年总裁潘军就曾坦承，在中国做养老地产仍面临着巨大的挑战，但养老地产市场在未来30年是房地产市场有吸引力的一部分，所以，养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。

　　毛大庆也曾指出，实际上万科并不具备养老地产的开发运营经验，所以进军养老地产仅仅是种尝试，盈利与否不重要，重要的是要形成一种成熟的商业模式。

　　万科方面表示，就目前而言，万科所需要做的是在现有的市场环境中思考养老地产的业务模式，以及通过项目的试点，培养自身在这一领域的专业能力。

　　业内人士分析，由于目前城市规划中尚无“养老产业用地”这一土地用途，目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，所以，目前养老地产的前期投入成本较高，而整个行业在银行贷款乃至税费方面也没有明确的产业政策扶持。

　　另外，在养老地产的受众上，至少可以分为三个等级：是政府民政部门推出的福利性质的养老设施、开发商建设的商业性养老地产项目及有保险资金介入的、将养老地产作为商业地产项目经营的养老机构。而这些目前也没有一个明确的政策区分。

　　而如果仅靠开发商自持项目的话，资金沉淀周期也比较长，投资回报期比较长。