投资增速三季度有望见底 地产股可以逢低买入

　　我们测算，2012年前三季度房地产投资增速将呈快速下降趋势，并在三季度达到点。预计2012年四个季度累计房地产投资增速分别为23%、18%、15%、17%，分别同比下降11百分点、15百分点、17百分点、11个百分点。

　　房地产投资增速快速下滑既会影响未来房地产行业的供给，又给相关产业链，乃至中国经济增长带来很大压力。因此准确预测2012年房地产投资增速的趋势是预测房地产市场趋势的关键。

　　我们采用“施工面积投资强度法”进行预测，预计2012年中国房地产投资增速为16.5%。假设2012年土地购置费增长5%，则为投资增速贡献0.8个百分点。土地购置费相当于当期支付的土地出让金，土地出让金的分期支付导致土地购置费周期要滞后于土地出让金周期，而后者对应土地市场成交情况。由于全国土地出让金在2010年和2011年均保持增长，这为2012年土地购置费的增长提供有利支撑。假设2012年土地购置费增长5%，土地购置费占房地产投资额的16.6%，相当于为当年房地产投资增速贡献约0.8个百分点。

　　预计2012年施工面积投资额增19%，为投资贡献15.7个百分点。历史数据看，单位施工面积投资额由于受到人工和建材成本上升推动，一直小幅增长。2005~2011年增幅0~6%之间，均值约4%。2012年施工面积取决于2012年新开工面积。2012年新开工面积又取决于2013年预期销售面积及2012年剩余库存，2012年剩余库存取决于2012年销售面积。按照这个逻辑，假设2012年商品房销售面积同比0增长，2013年销售面积同比增5%，则2012年施工面积投资额增19%，对应2012年房地产投资增速为16.5%。若2012和2013年销售面积均较2011年下降10%，则对应房地产投资增速仅11%。

　　2012年前三季度房地产投资增速将呈快速下降趋势，并在三季度达到点。预计2012年四个季度累计房地产投资增速分别为23%、18%、15%、17%，分别同比下降11百分点、15百分点、17百分点、11个百分点。

　　房地产投资增速快速下滑既会影响未来房地产行业的供给，又给相关产业链，乃至中国经济增长带来很大压力。这也就是我们认为今年政策将持续“稳中微调”的主要原因之一。投资增速不见底，政策微调的趋势将很难改变。这将是地产股在2012年呈中期上升趋势的主要驱动力。因此，我们重申：近期地产股的下跌恰是低点买入的机会。