地产金融已逼近风险底线 压力测试或抗跌40%?

　　近日召开的中央经济工作会议重申了房地产行业的紧缩政策，明确提出要坚持房地产调控政策不动摇，并促进房价合理回归。

　　央行研究局原副局长、和谐战略研究联盟理事长景学成对《财经国家周刊》记者表示，“合理回归”意味着房价还会进一步调控，与老百姓的收入与消费水平相当的房价才是“合理回归”。

　　数据显示，截至11月份，全国房地产开发投资增速连续4个月下滑；各类商品房销售出现连续五个月下滑；11月，全国100个城市中有57个城市房价环比呈下跌态势。

　　同时，开发商的资金压力不断加大，按揭贷款及土地抵押贷款等资金渠道持续被压缩，在融资环境和行业基本面进一步恶化的情况下，房地产商的破产风险急剧增加。

　　尽管此前的压力测试结果表明，当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%。但有银监会内部人士对本刊记者表示，由于情景设计没有历史数据参照，与房地产关联行业有100多个，情景分析不全面。

　　对于金融机构而言，尽管房地产企业大规模倒闭现象还未出现，但如2012年房价波动过大，银行业仍将面临金融风险。

　　调控绷紧地产资金链

　　数据显示，11 月全国房地产开发景气指数为99.87，比10 月份回落0.4个百分点，这是自2011年出现的连续第6个月下滑，并自2009 年7 月以来再次跌破100 这一景气荣枯线。

　　同时，11 月单月的销售面积和销售额则分别同比下降1.7%和1.2%，年内继4 月后第三次出现负增长。70个大中城市10月份的住宅销售价格中，有34个新建商品住宅环比价格出现下降。北京、上海、广州、深圳四个一线城市的房价出现集体下跌。

　　伴随着房价下跌，2011年11月，全国130个主要热点城市的土地出让金较去年同期的1.7万亿元减少5200亿元，降幅达30%。在清华大学中国经济研究中心研究员常修泽看来，“房价上涨势头得到了初步遏制。”

　　与此同时，房地产开发商资金链条出现紧绷。

　　据wind数据，截至2011年9月，房地产开发贷款余额为33887亿元，环比下降0.82%。主要金融机构新增房地产贷款9923亿元，同比增长14.6%，而2010年同期这一数据分别为17200亿元和32.9%。

　　至11月，房地产开发资金国内贷款同比累计仅增长1.2%，而在2009年11月，这一数字高达40.2%。

　　资产负债率数据更能说明房地产企业的紧张程度。2011年上半年，房地产行业的资产负债率已经高达71.28%。其中，总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债比去年底增加1514亿元。为10年来峰值。

　　到了第三季度，这一数据更加恶化。即使行业领导企业万科，其在9月底的资产负债率也高达78.9%。其他的保利地产[10.00 -0.79%研报]为80.74%，格力地产[5.17 -0.39%研报]为82.45%，另外的高新发展[6.91 10.03%研报]达95.27 %，ST园城[8.74 0.00% 研报](600766.SH)甚至达到109.95%，已经处于资不抵债状态。

　　而市场数次“被传闻”资金链断裂的绿城集团，其在上半年资产负债率从去年底的132%飙升到了163.2%，已经严重资不抵债。

　　业内人士分析认为，房地产企业财务状况出现恶化的主要原因包括，前两年扩张速度较快、高价拿地又缺少内部控制和管理的，以及所在区域项目“限售”等。

　　山西证券[6.58 6.47%研报]的一份研究报告显示，随着加快转变经济发展方式的深化，经济对房地产过渡依赖的局面也将转变，从宏观环境看，2012年房地产行业政策放松的可能性极低。

　　随着2012年房地产定点调控政策的持续，地产企业破产的案例或将出现。而行业性危机将直接导致金融领域的潜在风险的蔓延。

　　金融传导风险

　　据统计，我国39个大行业中，房地产业相关贷款占银行体系贷款的20%，是其他行业平均贷款额度的10倍。目前，整体银行业贷款50多万亿元，房地产业贷款就有10万亿元。

　　2011年前9个月，一二线城市部分土地价格已逼近底线。

　　国有大行、股份制银行和中小银行的房地产贷款在2009年6月后都是增长曲线。这意味着，银行贷款的抵押物价值将出现不足值的风险。

　　而高达70%以上的资产负债率和销售均价的连续回落、银行贷款规模的紧缩，房地产企业自有资金问题将直接影响银行贷款资金的排名前列还款来源。银监会内部人士称，2011年以来，银监会已在多次监管会上指出房地产贷款、地方政府融资平台贷款隐藏着比较大的风险。

　　从银行方面分析，近两年大量增加房地产贷款的银行将面临较大风险。这主要集中在股份制银行和中小银行。目前各大银行个人按揭贷款虽有所下降，但房地产对公贷款均是增加，且对公贷款在房地产贷款中风险较大。

　　数据显示，2010年主要金融机构房地产业不良贷款率为1.26%。

　　截至2011年9月底，多家商业银行的对公房地产贷款不良率上升。如一家股份制银行的对公房地产不良贷款率上升到1.87%，高于全行业对公不良贷款率1.11个百分点。

　　工商银行[4.18 0.24%研报]城市金融研究所副所长樊志刚称，房价若再下跌30%，可能导致现有银行的不良率明显上升3到4个点，银行房地产贷款不良率将达到4%至5%。建设银行[4.51-0.66%研报]风险内控部的一位人士称，现在最核心是房价不要波动太大，下降幅度太大就难以控制，难以风险防范。下跌多少银行能够承受并不是价格问题，主要看银行选择的房地产企业是不是有现金流。

　　现在的压力还是体现在政府融资平台。中国银行[2.89 0.35%研报]风险管理部门人士称，房地产市场的低迷使地方政府土地出让金大幅下降，这些靠卖土地为“生”的地方政府，偿债能力普遍受到质疑。

　　某股份制银行高管对本刊记者表示，因房地产行业系统性风险的增大，该行房地产贷款和政府融资平台贷款的安全性开始面临考验。

　　有材料称，现阶段，我国房地产贷款面临的主要风险是信用风险。随着限购、限贷及房产税等税收方面的政策调控影响逐步延伸，我国房地产贷款信用风险有继续扩大的趋势。个别贷款品种还存在具体的监管风险与操作风险。

　　在11月24日的“房地产金融风险管理”座谈会上，来自10家商业银行风险管理部门的代表指出，银行和企业更加关注房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售现象，出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应。

　　事实上，在2011年4月，银监会为防止银行“不生大病”，开展了针对房价下跌40%、50%这种极端情况下银行是否能承受风险的压力测试。

　　压力测试抗跌40%？

　　11月11日，前银监会主席刘明康称，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖率仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。

　　一石激起千层浪，刘明康对压力测试结果的表述一时成为焦点。

　　一位股份制银行高管对本刊记者称，国内银行体系中的抵押物有70万亿 80万亿都是土地或房产，压力测试并没有考虑土地销售下滑以及价格下滑对银行抵押品价值的影响。如2010年地产商买的土地，价格平均虚高20%左右。 “原来以为土地使用权的抵押是不断往上涨的，现在打七折还卖不动。抵押物严重高估，抵押物的变现能力很弱，对银行来说就是一个不良资产。”上述股份制银行高管说。

　　此外，2011年以来，全国商品住宅成交量、销售均价已连续八个月回落，库存周期普遍延长，按揭资金到账时间延迟，贷款规模明显紧缩。

　　银监会内部人士对本刊记者称，2011年以来，银监会在多次监管会上指出房地产贷款、地方政府融资平台贷款隐藏着比较大的风险。“4月开展的压力测试，要求银行面临一些极端情况时，时刻要警惕，不能生大病。”

　　压力测试是通过测算银行在假定的小概率事件等极端不利情况下可能发生的损失。其中，压力情景的设立是最重要的一个环节。

　　上述银监会内部人士称，与房地产关联行业有100多个，我们做的压力测试的问题是比较简单、孤立，所需的宏观与行业数据不完善，房地产市场萧条情况下的历史数据无法得到，缺乏极端事件造成的银行损失的历史记录。

　　同时，资产价格在上行周期风险显示不出来，但下行周期，一些风险就会暴露。房价不断下跌，成交量下降，企业本身的流动性减少，偿付能力下降和弱化，所有这些都可能会引发一系列的信贷风险。

　　另外，压力测试不是简单的价格变化测试，非常重要的是，它还需要有一个持续的时间考验。

　　常修泽称，中央在货币政策上进行了适度调整，从原来偏于适度从紧的货币政策调为中性的货币政策，按实际操作中会出现一定程度的微调和预调，这样就能克服实际工作中资金供给不够的问题，不会引发金融风险。

　　“合理回归要有一个过程，不可能降得过快，这是和结构调整和金融风险结合起来的松紧。”景学成说。

　　中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军认为，除了贷前管理和贷后管理，国内银行业250%拨备率，中国版巴III对核心资本充足率、流动性、存贷比、动态拨备等高于国际标准的监管要求，以及针国有大行的腕骨监管体系都是防范银行系统性风险的保障。

　　中国社会科学院金融研究所中国经济评价中心主任刘煜辉告诉本刊记者，“合理回归”表明政府坚持房地产调控不松动的大方向。中央政府已把房地产的调控提到一个战略的高度，这是中国经济转型的长期过程，不摆脱房地产化，中国经济转型不可能成功。