中小房企卖身过冬 出局与否不在于企业规模

　　在政策调控未见松动，房企融资渠道收缩，资金链日趋紧张的市场环境下，股权转让、产权交易成为房企融资的又一通道。

　　从8月开始，房地产挂牌项目在北京产权交易所呈现井喷现象，仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达到了50.34亿元，居各行业之首，其中单笔挂牌金额达到18亿元。

　　·现象·

　　房企股权转让成“主流业务”

　　“北京天利房地产经纪有限公司5%股权、北京金第房地产开发有限责任公司4.36%股权、北京紫金世纪置业有限责任公司12%股权……”11月3日，记者来到位于西城区金融街的北京产权交易中心。

　　在北京产权交易所的股权交易大厅里，不停地滚动着一些股权转让的消息。在短短的10分钟内，便有5家涉及房地产业务的信息映入眼帘。房地产行业的股权交易有占据股权交易大厅整片“江山”的趋势。

　　据了解，银行贷款放不下来，存货又消化不掉，很多项目已经“没钱花”，成为了继央企退市后的又一次爆发股权转让风波。

　　澳洲麦格理投行分析师王东表示，因销售不畅，融资受阻，如今在房地产领域“弃车保帅”、“断臂求生”的案例不在少数。

　　“受迫于资金压力，在未来一段时间里，我们会看到更多收购兼并的案例。” 王东指出，目前市场中已经有不少企业的股权被收购，成功离场，只不过多数企业并非上市公司，因此这一现象尚没有在官方的统计数据中被反映出来。

　　据中原地产的研究报告显示，今年前10个月，全国房地产股权交易的规模为93宗，总交易额高达300.8亿元；这个数字已经远超过2010年全年的84宗、165.25亿元的规模。

　　然而，在这场转让风波背后，寻求转让股权的不光是中小型房企，不少央企也纷纷开始抛售手中的烫手山芋。

　　北京产权交易所提供的数据显示，挂牌房地产信息共50条，其中挂牌价格超过5000万元的项目共有36个，11个项目超过1亿元，总共转让金额高达130亿元。其中包括了北京首钢融创置地有限公司、中国建筑、中冶、华润、中粮、万通等大型企业。

　　“房企资金压力越来越大。有些项目可以通过降价来回笼资金，但对于一些还在开发中的项目来说，在寻求融资不成的情况下，转让股权无疑是最有效的方式。在这种背景下，那些手头有着充实资金的央企、国企甚至可能是民营资本，则可能成为本轮调控中的受益者。”针对目前房企面临的 “寒冬”，上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭在近日接受媒体采访时表示。

　　房企产权交易挂牌量翻番

　　由于在调控环境下房企融资受限，今年在北京产权交易所挂牌期望转让的产权、股权项目多达600余项，是去年的近一倍。

　　工作人员介绍说：“目前产权交易更多的是在网上完成，因此到交易大厅的人并不是很多。”

　　尽管人不多，但却没能掩饰住房地产产权交易的火热。据了解，北京某购物广场整体转让、北京市昌平区北七家镇冠雅苑商业综合楼土地使用权及在建工程……不少项目自今年10月开始纷纷借道北京产权交易所开始自己断臂求生之路。

　　“目前，由于资金链不断紧缺，政策调控未见松动，房企资金链日趋紧张。大开发商解决资金链紧张的办法，通常是将老的楼盘搁置促销，力推新楼盘低价销售，使资金流通。但由于目前整个市场环境都不太好，而且如果直接降价导致老业主维权。那么直接降价只能导致项目更难卖。”北京产权交易所工作人员介绍说，“但通过转让旗下项目一方面省去了业主维权之势，一方面其带来的收益远远大于降价促销。”

　　在房地产调控力度未见减轻的情况下，北京产权交易所成为房企融资的又一通道。

　　“目前4大交易所已经有100宗房地产类产权交易挂牌，达到同期值。其中挂牌价格超过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，总共转让金额超过100亿元。”

　　据介绍，截至目前，今年北京产权交易所共成交房地产股权类项目75宗，总成交金额达70.11亿元。从8月开始，房地产挂牌项目呈现井喷现象，仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达到了50.34亿元，居各行业之首，其中单笔挂牌金额达到18亿元。

　　·开发商·

　　产权转让成功就可活命

　　一名开发商透露：“如果再不想办法解决目前的资金问题，更多的开发商可能在这场严冬中活活被冻死。”

　　这名开发商表示，今年北京新开项目的签约率中，中小房企的滞销情况十分严重。据他统计，北京今年由中小房企开发的30多个项目中，回笼资金不足5亿元，平均每个项目的销售金额还不足1700万元，可见中小房企的销售压力之大。

　　“不是我们不降价，而是没法降价。”同上述开发商一样，打算在北交所挂牌交易密云某项目的一名开发商无奈地说，“作为中小房企，资金本身就不充裕，而且布局单一，往往只能在一定的区域内开发。在产品方面，又基本没有在限购政策下能够保值的高端住宅，所以，即便我们现在通过微利套现能够较快地销售，但风险系数较高，对公司今后的发展也有影响。”

　　他表示，目前能做的只有将项目产权出售，希望有一些大的开发商或者企业能够收购产权度过“寒冬”。“产权转让，虽然在转让价格方面会相对有一个很低的折扣，但如果有人接手，便相当于一次性卖出三四十套房子，这笔资金对我们而言可谓是保命钱。”

　　·专家·

　　出局与否不在于企业规模

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，随着市场调控，房地产市场的政策环境和竞争格局已经发生了重大变化。这意味着，房企并购数量会持续、快速增加，也肯定有一部分企业被洗牌出局。但谁将被洗牌出局，不取决于企业规模大小，而是取决于企业健康程度。“就像老人、小孩和青壮年人相比一样，虽然前两者生命更脆弱，但有致命疾病的青壮年更可能先死，否则就不存在人口结构之说。”

　　宋延庆说：“近期，我们曾为几家房企做过模拟压力测试，结果显示，在未来一年内，如果成交量下跌30%、售价下跌15%，只要企业的现金量不低于总资产的10%的话，就不会面临破产。”

　　“中国的房地产开发企业经历了由少到多的过程，未来还将经历一个由多到精的过程。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，未来的房地产市场要靠价格和质量的优势取胜，靠精品和去占领、拓展“这将通过激烈的市场竞争，优胜劣汰，通过企业联合、企业兼并来实现。”