嘉兴楼市已开始降温，持币观望者增加

来源：南湖晚报

2016年6月，嘉兴以商品房销售备案破7000套、住宅超6000套的惊人成交量创下历史新高，这也成为嘉兴楼市上演“速度与激情”的明确证据。而在一年后，这样的成交峰值或许再难触及。

根据嘉兴商品房在线销售备案系统的数据统计，今年6月份，嘉兴市本级共成交各类商品房3248套，环比减少20.41%，同比减少54.67%，其中，普通住宅销售备案量为1790套。而这一数据的出炉也宣告楼市交出了期中考的答卷。

当嘉兴楼市逐渐进入“平稳轨道”，当“卖方市场”逐渐向“买方市场”转变，不妨让我们来盘点一下，上半年的嘉兴楼市到底发生了什么。

一组数据

上半年商品房销售备案19181套

在刚刚过去的6月，嘉兴楼市再度交出了一份“不温不火”的成绩单，嘉兴市本级共成交各类商品房3248套，其中住宅1790套。

那么，今年上半年嘉兴楼市到底表现如何呢？据南湖晚报嘉房网统计，上半年，市本级共销售备案各类商品房19181套，与去年上半年的21600套相比减少了11.2%，但仍创下了近年来的次新高。

从成交结构来看，今年上半年住宅成交9392套，占比不到50%，与去年上半年16971套的住宅成交量相差甚远，反倒是商业用房、写字楼、其他用房等表现抢眼。其中，商业用房成交4143套，占比21.6%；写字楼成交3112套，占比16.22%；其他用房成交2534套，占比13.21%。

谈及今年上半年商品房成交情况出现的波动，嘉兴楼市相关业内人士告诉记者，1至2月，由于恰逢春节档，成交走低，“从3月开始成交量有所上升，4月恰逢建设浙江全面接轨上海示范区等利好消息的释放，在此背景下商品房成交量大涨。随后，嘉兴史上最严的‘限售’政策实行、嘉兴房地产综合整治专项行动开展，受此影响，商品房成交量开始逐步下滑直至趋稳。不过，除了调控政策抑制了部分投资需求外，一手房源供应量少也是成交量下滑的主要原因。”

而今年上半年的土地市场，也迎来了诸多变化：规则在变——“摇号+限价”首次实施；价格在变——多个板块楼面价被刷新；面孔在变——新希望、阳光城、先进等一大批外来房产大鳄新鲜上线。短短半年，土地市场好似经历了沧海桑田。尤其是在5月22日的“土拍大战”中，网传有超过400家企业参与了竞拍。今年上半年，嘉兴共出让12宗涉宅类用地，其中，有8宗宅地的楼面价突破了5000元/平方米。

一系列政策

浇灭部分人投资需求

经历了2016年的红火之后，2017年的嘉兴楼市在各路政策“伏击”下，价格趋稳，成交量也逐渐呈现下滑之势。那么，上半年都有哪些新政是与房地产行业有关的呢？

3月21日，嘉兴市实行“限贷”，对申请购买首套住房的商业性个人住房贷款，要求本市户籍居民家庭首付比例不低于30%，非本市户籍居民家庭首付比例不低于50%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房，首付款比例调整为不低于50%。

为何调整首付比例，收紧购房者的“钱袋子”？市住房保障局的相关负责人表示，那段时间，普通购房者对房地产市场产生了恐慌情绪，同时，一些炒房投机行为也存在，此次调控就是为了缓解大家的恐慌情绪，遏制投机行为。

随后，嘉善、平湖、海宁、桐乡、港区、海盐相继宣布实施住房“限购”措施，从购房资格层面将部分购房者“淘汰”出市场，从而有效抑制购房需求。

继“限购”、“限贷”之后，嘉兴又于5月20日出台了“限售”政策，规定非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续；对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。

除此之外，4月初，我市还下发了堪称“嘉五条”升级和实践版的《关于对嘉兴市本级房地产市场开展综合整治专项行动的通知》，嘉兴市建委等7部门联合“出招”，剑指房地产市场。随后又发布了《关于对嘉兴市本级房地产市场开展综合整治专项行动第三阶段工作方案》，《关于加强全市房地产经纪管理促进行业健康发展的实施办法（试行）》也从6月26日起正式施行。

一位买房者的心态

从心急如焚到持币观望

在某事业单位工作的陈璐（化名），去年年底卖掉了乡镇一套100多平方米的房子，成交总价近50万元。再加上她和丈夫这些年存下来的钱，手头共计有80多万元。

“去年年底卖掉房子后，我们就看了好几个楼盘的房子，包括中梁·吴越首府、祥生·江南新语等，但是犹豫之下没有马上下手。我们本来想等一等，看看房价是否会松动，谁想到，过完年后，各个楼盘的价格又扶摇直上了。”说到买房这个话题，陈璐对自己当初的优柔寡断有些懊恼。

踩空之后，今年年初，陈璐和老公接连看了市区不少在售的楼盘，也在关注着二手房，想在上半年入手一套80多平方米的房子。

“虽然有备案价格限制，但是，在实际销售环节，捆绑车位、全款购房、捆绑精装修等情况屡见不鲜，这些模式无形中将购房门槛抬高，实现了变相涨价。放眼望去，如今的新房市场，实际房价早已站上了15000元/平方米的高位。虽然我们卖掉了房子，但是手头的钱还是不够全额付款，而且价格也让我有些下不了手。而二手房倒挂现象严重，且都贵得离谱，实验小学东校区附近的不少楼盘已经卖到了2万元/平方米，北师大南湖附校附近的部分楼盘也超过了1.8万元/平方米。”陈璐说。

从去年卖掉房子，到现在已经快8个月了，但是陈璐还是没有买到心仪的房子。如今，她倒是没有前几个月那么着急了，“不少城市的房价已经降了，况且我已经等了这么久，不如再等等，说不定下半年随着各新盘的入市，我会有更多的选择，开发商也可能不要求全款了，价格或许还能松动。”

其实，像陈璐这样的情况并不少见，在“房产灵灵灵”群里，不少市民为买不到房子而发愁，持币观望成为近期多数人的选择。

一个大胆的预测

下半年卖方垄断的情况或将改变

“一房难求”，这或许是近半年来有买房意向的市民共同的感受。记者从嘉兴正略营销策划机构获悉，截至6月30日，市区各板块主流楼盘（包括已出让宅地项目）共计可售住宅房源32933套，较去年同期增长77.5%。其中，已开工20849套，占整体存量的63%，意味着下半年大批房源可达到入市销售的条件；待开工存量12084套，占整体存量的37%。而且，可售房源在各板块均有，呈现“遍地开花”的态势。

另外，记者从《2017嘉兴市本级国有建设用地供应计划》中了解到，今年市本级包括商品房用地和拆迁安置房用地在内的住宅用地计划供应量达247.5249公顷，与去年相比增加了138.12%，其中有51宗涉宅用地。也就是说，下年半还会有很多的宅地入市。

嘉兴正略营销策划机构联合创始人常明日告诉记者，住宅整体存量已经处于上行通道，而购房需求经过一年多的持续释放已经有所透支，外溢客户也已经在往价格更低的区域分流，“因此，在存量上行、需求下行的趋势下，供需强弱对比将发生变化，卖方特别垄断的情况即将改变。”

常明日认为，自住购房者下半年或将迎来更多机会，毕竟可售房源量在增加，而且，政府对一手房“控价”手段趋严，房价上涨空间有限。

在此前接受采访时，嘉兴学院商学院从事房地产研究的张建华副教授也表示，后续随着房源不断增加，购房者可选的余地也会增加，话语权会增强，而且短期投资“窗口”也在逐渐关闭。