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买房贷款四大冷知识 不知道这个花冤枉钱

2017/05/18 09:13 来源: 融360 评论
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今年房贷利率不断收紧,有购房人咨询融360房贷君,自己是去年年底买的房子,但是今年才完成网签,本来银行说利率最低能到8.5折,可是赶上了新政策,利率统一到了9折一下子多出十几万利息,银行这么做合理吗?

今年房贷利率不断收紧,有购房人咨询融360房贷君,自己是去年年底买的房子,但是今年才完成网签,本来银行说利率最低能到8.5折,可是赶上了新政策,利率统一到了9折一下子多出十几万利息,银行这么做合理吗?

其实包括这个网签时间在内,有一些买房贷款方面的知识不太容易引起购房人注意,遇到问题了才后悔没早知道。融360房贷君给大家总结了几个买房冷知识,希望可以帮助你顺利买房。

1、网签时间决定是否受新政策限制

上面朋友咨询的网签时间,决定购房人是按照新政策执行还是按旧政策执行,商业贷款和公积金贷款都是如此。比如今年重庆住房公积金中心规定5月9日起执行认房又认贷的政策,名下有一套及以上住房房或者有一次及以上住房贷款记录的,再买房都不算首套。

举个例子:

小李名下有一套住房,打算用公积金再买一套房子,在5月9前完成了网签,因此他买的第二套房子仍然可以享受首套房的优惠。

所以,正是因为他的网签时间赶在了新政策之后才完成,只能按照新政策的9折利率执行,银行这么做并没有什么问题。需要注意的是,对于房贷利率调整,银行也有一个反应的过程,比如今年北京房贷利率统一到9折,大的政策已经公布了,但是各家银行需要总行下发文件正式通知后才会按照新的政策执行,因此有时候会出现,新政前期仍有部分购房人能享受旧政策优惠的情况。

2、网签价、成交价、二手房评估价、过户指导价各不相同

网签价、成交价(合同价)、评估价,虽然都是关于价格的标准,但是各自有着不同的职责。

网签价:指的是房屋在当地住建委网站上备案和公示的价格,这个价格不能低于区域的最低过户指导价(下边会介绍过户指导价),网签价最高可以达到合同价的90%-95%。

成交价:就是买家实际支付给卖家的房款金额,也就是购房合同中写明的房屋价格(合同价)。

二手房评估价:是指在二手房交易时,银行请评估机构得出的房屋价格,出于风险的考虑一般评估价格比成交价格稍低些。评估价的高低决定购买房子的贷款额度的高低,商业贷款额度=评估价格X首付比例。

过户指导价:过户指导价是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的,是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下线,也有上限,超过上限不管交易房屋面积多大都视为非普通住宅,都会多交很多税费。具体可以咨询当地房管部门。

举个简单的例子就更明白了:

王先生看中一套海淀区一套房本面积60平方米,报价200万满五唯一的房子,最终成交价格为200万(合同价),买家是全款购买的,根据国家规定,这套房子的最低缴税和过户价格是每平方米2万元(过户指导价格),最终这套房子在房屋管理局系统体现的价格是60×20000=120万(网签价),最终也是按照120万的价格去交税费,满五年唯一只交1%的契税,最终契税为120万×1%=1.2万

3、通过缩短贷款年限的方式提前还贷,需要重新签购房合同

房贷提前还款主要有两种方式,一是提前全部还清,二是提前部分还清。在一些城市房价较高,贷款额度较大,很少有人能一次全部还清,因此多数人都会选择部分提前还贷。部分提前还贷又分为两种方式:一是缩短贷款年限,月还款额不变,二是减少月还款额,贷款年限不变。

选择缩短贷款年限的方式相对更能节省利息,但是弊端是提前还贷剩余部分需要重新签订贷款合同。举个例子,贷款100万,已经还了30万,还剩70万没还,想申请提前还贷20万,选择缩短贷款年限的话,在还款20万后,剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同,按照最新的房贷利率执行剩余贷款,今年信贷政策收紧,不少热点城市 利率优惠幅度骤减,以前利率是8.5折,现在变成9.5折甚至是基准利率。另外,银行还会重新评估借款人的个人资质,有的贷款人在还款期间出现过征信问题,这样会影响之后的还贷,没准还会提高贷款利率呢!

4、父母以未成年子女名义买房也受政策限制

有人曾问过融360房贷君,家里父亲名下有一套房子,未成年儿子名下无房,如果以儿子的名义买房能算首套房吗?要知道评估首套房还是二套房是以家庭为单位的,子女还未成年,作为监护人,父母和孩子属于一个家庭,父亲名下有一套房子,即使用儿子的名义买房,也要算二套房。另外,银行在审批贷款时会查未成年子女名下的房产情况,如果父母把名下房产过户给未成年子女的方式,再以无房的名义买房同样会被认定为二套房。

在买房的过程中,购房人要时刻保持怀疑的态度,多多了解购房、贷款知识,只有自己掌握了问题,才会降低遇到问题的可能性,买房不易,且行且珍惜。

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