嘉兴楼市迎"定向加息" 首套房贷款优惠利率收紧

来源：南湖晚报

今年3月，嘉兴市本级楼市“限贷”，提高了首套及二套房首付比例。4月，平湖、海宁、港区、桐乡等地开启了“萝卜蹲”式的楼市限购调控。二季度以来，随着此前银行信贷规模的持续收紧，嘉兴楼市迎来“定向加息”。

4月15日，记者从浦发银行嘉兴分行获悉，该行暂停个人住房按揭贷款。在此之前，该行刚取消了个人首套房贷款9折的利率优惠，恢复执行基准利率。同样在二季度伊始陆续取消首套房贷款利率优惠的还包括兴业银行、招商银行、禾城农商银行等多家银行，大部分银行针对首套房贷款开始执行基准利率，甚至有银行开始针对首套房贷款执行利率上浮政策。国有大行中，工商银行也于上月取消首套房贷款9折的利率优惠，上浮到了9.3折。

利率折扣进一步“收回”

在过去很长的一段时间里，嘉兴的首套房贷款平均利率始终维持在9折优惠，但今年初以来，特别是二季度伊始，这一平行线突然上扬。

事实上，今年前4个月，嘉兴的首套房商业贷款利率折扣已经悄然进行了调整，先是在元旦后，8.5折彻底绝迹；然后进入4月，包括兴业银行、招商银行、浦发银行等在内的多家股份制银行陆续恢复基准利率，中信银行则在基准的基础上全面上浮。

融360的监测数据显示，在监测的嘉兴地区10家银行中，首套房首付均为三成，贷款执行基准利率；二套房首付五成，贷款利率在基准的基础上上浮10%。但是，这些都是针对一手新房的。记者采访了几家银行的信贷经理，得到的回复均是：“考虑到二手房的价格可能虚高，所以其首付比例和贷款利率的执行要差异化对待。”

房贷政策收紧，首套房执行4.9%的基准利率，二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮10%，执行5.39%的年利率。记者算了一笔账，假设在嘉兴购买一套总价200万元的一手房，为首套房。除去三成的首付，需向银行申请一笔140万元的商业贷款。如果按照等额本息方式还款，贷款期限为30年，以首套房贷款利率9折计算，每月约需还款7019元；按照基准利率计算，每月约需还款7430元；如果利率上浮10%的话，每月约需还款7853元。

来自安徽的任怡静毕业后在嘉兴工作结婚生子，一家三口住在嘉兴市区某小区已经6年。尽管对现在住的房子有诸多不满，比如面积小房间少、墙面油漆开裂、厨房橱柜甚至开始发霉，但她坦言目前没有改善住房条件的想法，“虽然这套房子的价格现在涨了，能卖到150万元左右，但市场上的房子价格都涨了，能看得中的都快要2万元/平方米了，房贷利率折扣取消或者利率上浮，加息带来的购房成本压力我们夫妻俩每个月根本承受不了。”

银行贷款收紧成常态

这次时隔多年的基准利率回归，也被视为央行针对楼市“定向加息”的启幕。据介绍，所谓“定向加息”有两重含义，一是由于各城市楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段，热点城市将受命针对楼市加息；二是同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。

事实上，这次房贷利率折扣的减少及取消也在市场预期之内。嘉兴国鸿房产市场部分析师李浩表示，现在房贷政策比较严，所以利率优惠减少也很正常。而资金成本的走高也已经让银行颇有压力。工商银行嘉兴分行个人金融业务部总经理钟一宁表示，从银行的资金情况看，最近资金成本明显上涨，房地产调控政策持续收紧，在这种情况下，信贷政策从过去的首套房贷款利率9折收紧是趋势也是必然。

即使市场有了充分预期，首套房贷款回到基准利率，对购房者的影响依然不小。李浩告诉记者，从按揭贷款市场来讲，购房者获得资金的主要渠道就是从银行贷款，贷款利率提高的影响仅次于限购限贷、“认房又认贷”等，会直接增加购房者的成本。

业内人士普遍认为，本轮楼市调控可能还没有结束。融360分析师李少有认为，房贷利率进一步上调的可能性大，同时额度趋于合理，银行需要平衡点，不影响正常房贷需求，同时能缓解自身的成本压力，将在稳定市场的前提下缩小力度。

去年以来购房贷款增长迅猛

从贷款行业投向看，去年以来，我市房地产贷款增加较多。2016年的数据显示，全年嘉兴全市新增房地产贷款374.83亿元，同比大幅多增282.20亿元，其中购房贷款新增370.39亿元，同比大幅多增259.21亿元。

“截至2016年12月末，全市购房贷款余额为1008.24亿元，与2015年12月末相比增长了58.07%。”业内人士告诉记者，“除了购房贷款总量快速增长之外，我们还必须关注到购房杠杆率的不断上升。”据了解，2014年、2015年、2016年，嘉兴市住房交易杠杆率分别为14.4%、24.2%、42.4%。如果考虑到通过公积金贷款及其他融资渠道购房，嘉兴市实际住房交易杠杆率提升幅度将更大。据统计，今年3月，全市购房资金来源于银行贷款的占比为65.51%，与去年同期相比提升了6.71个百分点。

除此之外，现如今办理购房贷款的期限也明显加长。去年全市个人购房贷款平均合同期限为22.42年，同比提高24.45%，贷款期限处于历史较高位。“首套房贷款我贷了20年，那时候我妈觉得多贷10年每个月要多还不少钱，不过后来用了5年时间就还清了。”去年3月，市民冯璐购买了嘉兴市区丽江半岛一套面积为180平方米的房子作为改善用房，“房贷利率低的时候，当然是能借多久就借多久，所以当时我贷足了30年。”冯璐的想法印证了去年全市个人购房贷款平均合同期限加长的实际情况。

对此，人行嘉兴市中心支行相关负责人认为，下一阶段，我市各金融机构在发展理念和资金投向上，要把落脚点放到支持实体经济上来，着力增加制造业及小微企业信贷投放，确保完成各行上报的年度目标任务。“要处理好房地产信贷业务与其他业务之间的关系，平衡好支持房地产业发展与风险防范之间的关系，既要支持居民合理的住房消费，也要从严控制投资、投机性购房需求，保持个人住房贷款合理均衡投放，促进房地产市场平稳健康发展。”上述负责人表示。