“嘉兴版”物业管理意见6月1日起正式施行

来源：南湖晚报

●物业企业和开发商共同对物业共有部分、共有设施设备进行验收

●交付满2年且尚未出售的车位不得闲置

●10万平方米以上小区通过公开招标方式选聘前期物业企业

物业管理，关系到千家万户的生活。细心的市民可能会发现，我市物业服务企业的规模和经营业绩每年都在增长，也涌现了一批优秀的物业管理项目。但是，纠纷频发、矛盾丛生，依然是不少业主心中的痛。

如何破题？昨天，记者从嘉兴市建委住房保障局了解到，整治物业管理乱象的一剂“猛药”已经诞生，日前我市印发《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）》（以下简称《意见》），并将于6月1日起正式施行。

我市物管行业遇发展瓶颈

我市物业管理服务行业于20世纪90年代初起步，伴随着经济的高速发展和住房商品化的快速推进，物管服务业经历了从无到有、从依赖开发商蹒跚起步到独立发展的蜕变。

在物业服务企业不断发展、从业人员队伍不断壮大、服务面积不断扩大的同时，我市也在努力规范这个行业。早在2006年，就颁布实施了《嘉兴市区物业管理实施细则》。但是，随着城市化建设步伐的加快，群众对物业服务要求的提高，各种物业管理纠纷日趋增多，物业服务的总体水平与市民的需求存在不小差距。

“目前物业管理工作出现新的问题与矛盾，既有进一步明确物业管理体制的需求，也有职能部门监管职能不明确、不到位问题，还有业主自治组织不规范、物业专项维修资金使用难、共有设施设备权属不清、物业服务水平低下等问题，这些问题与矛盾都不是独立存在的，需要统筹解决。”市住房保障局的相关负责人介绍，加强我市住宅小区物业服务规范化管理已经迫在眉睫。

将进一步提升物业服务水平

据悉，2016年7月，市建委在前期广泛调研的基础上，借鉴江苏省、福建省、无锡市、南京市等出台的《物业管理条例》，调研温州市物业管理立法工作中的先进经验，起草了《意见》征求意见稿，其间还召开了意见征求会，并与市级相关部门进行专题协调。经过长时间的准备，近日《意见》终于出炉，并将于今年6月1日起正式施行。

记者了解到，《意见》分为5个部分，包括总体目标、基本原则、主要措施、保障机制、附则。其中，基本原则明确了“条块结合，齐抓共管”、“多种模式，分类管理”、“市场主导，政策扶持”三项原则。要求根据新建商品房住宅小区、老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区等运行管理的不同情况，实施多种模式分类管理；对于因环境条件限制，难以实行市场化运作的住宅小区，予以相应的政策扶持。

市住房保障局的相关负责人介绍，《意见》的目标就是建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的住宅小区物业管理工作体系，强化住宅小区物业管理各方主体责任，有序推进住宅小区规范化、长效化管理，进一步提升住宅小区物业服务水平，解决群众反映强烈、频繁出现的难点和部门监管中的“短板”问题。

加强配套设施建设与维护管理

实际上，很多物业纠纷的出现与开发商前期建设阶段的遗留问题密不可分。住宅小区内属于全体业主所有的共有部位及设施设备如缺乏严格的承接查验，势必会给后期使用和管理埋下隐患，成为物业管理的矛盾。

为此，《意见》将住宅小区承接查验管理纳入商品房现售备案管理，以保护业主共有财产为原则，由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收，并鼓励物业服务企业参与建设工程设计、施工、分户验收和竣工验收等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。

规划设计中车位配置跟不上私家车增长速度；价格机制不合理，地下车位空置率较高；车辆占用消防紧急通道，产生安全隐患……目前，住宅小区停车问题成为困扰物业管理工作的一大难点。针对此事，《意见》对停车设施的建设及管理进行了强化，具体包括：“住宅小区竣工交付满2年且尚未出售以及附赠的车库、车位，开发建设单位或委托的物业服务企业应当向业主招租，不得闲置。合理设定停车服务费，提高地下车库、车位使用率，减轻地面停车压力。积极推广智能化停车设施在住宅小区的应用，并按相关要求加强管理。”

至于备受市民关注的维修资金应急使用方面，《意见》中也有规定：“住宅小区共有部分或共有设施设备保修期满后，发生电梯、消费设施设备故障及其他危及房屋使用、人身财产安全的紧急情况，经相关鉴定机构出具故障检测报告或经属地街道（镇）等相关单位出具证明的，可申请使用应急维修资金，无需经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意。维修资金管理部门在收到应急物业专项维修资金使用申请之日起3个工作日内完成资金拨付，及时消除安全隐患。”在相关业内人士看来，这一规定有效解决了维修资金紧急使用表决难题，提高了业主使用维修资金的决策效率。

除此之外，《意见》还在优化住宅小区前期物业服务以及创新电梯安全管理方式等方面有相关规定。

物业服务监管将“有法可依”

目前，虽然我市住宅小区项目已全部实施前期物业服务招投标制度，但竞争机制尚未完善，绝大部分采用邀请招标的方式。

为了进一步规范前期物业服务招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，《意见》明确要求，10万平方米以上的住宅小区项目，应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。

市住房保障局的相关负责人介绍，为了将物业服务纳入有效的监督管理，《意见》规定，物业公司提供物业服务时，应该在客服中心公示服务内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人；向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，制止住宅小区内违反治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律法规的行为，并及时向有关行政管理部门报告。

对于物业服务企业的收费行为，《意见》也有明确：“物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，提高物业服务透明度。鼓励规模小的住宅小区推行酬金制物业服务收费。严格住宅小区公共收益管理，由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，并在住宅小区显著位置公示账户明细。”另外，《意见》还强调加强行业动态检查，考核结果与扶持奖励、项目惩戒等直接挂钩，并建立全市物业服务行业通报制度。

除了上诉规定外，《意见》还涉及加强老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区管理以及加强业主委员会建设等方面的内容。

住宅小区物业管理工作是社会管理的细胞，是城市管理的基础，是一项十分重要的民生工作。后续，我市相关职能部门和单位将根据各自职责，建立相应的管理机制，共同推进住宅小区物业管理工作，并加强督查考核。