嘉兴一房东房价涨了不肯卖了 违约赔偿怎么算？

来源：嘉兴日报

去年下半年以来，嘉兴南湖区迎来了一波房产“牛市”，房价高企之余，不少人也因为买房、租房遇到了麻烦。买房中要注意些啥？租房又有可能碰到怎样的问题？南湖区人民法院的几名法官结合实际遇到的案例，给出了非常实用的分析和建议。

房价涨了不肯卖了

违约赔偿怎么算？

去年6月，市民阿星看中了位于东栅街道的一套二手房，通过房产中介，阿星和卖家阿荣签订了房屋转让协议。当时，阿荣拿着业主名字为阿瑞的房产三证和护照复印件，称阿瑞是自己的儿子，儿子长期居住在国外，故由其代表签约。合同签订当日，阿星交给阿荣10万元定金。阿荣出具了《产权人未到场承诺书》，承诺房子是身为业主的阿瑞委托卖的，如果阿瑞不同意其所签的合同，自己会承担违约责任，在退还定金的同时再支付10万元违约金，但当时他并没有出示委托书。

但让阿星意外的是，到了合同约定的过户日，阿荣不肯再转让房屋，也不同意支付10万元违约金。阿星这下郁闷了，他要重新在周边区域买套大小、条件都差不多的房子，原来的价格早已不够了。双方协商不下，阿星无奈起诉至法院，要求阿荣在返还10万元定金的同时，赔偿差价损失469000元。

法庭最终判决，被告阿荣系无权代理，违反了诚实信用原则，导致合同无效。阿荣应当返还已收取原告阿星的定金10万元，并赔偿原告阿星丧失与第三人另定合同的机会所产生的损失。阿荣应于判决生效后七日内返还原告阿星定金100000元，并赔偿损失469000元。

法官说法

承办法官 丁善超

这起案件中，阿瑞最后还以明示的方式拒绝追认阿荣的代理行为，因此阿荣为无权代理人，根据《合同法》规定，阿星和阿荣签订的协议是无效合同，阿荣要承担缔约过失责任。

合同既然是无效的，阿荣因为签订合同而拿到手的定金10万元就应当返还给阿星。而且因为阿荣违反了诚实信用的行为导致合同无效，存在过错，并导致阿星在此期间失去了以合适价格购买其他房屋的机会，根据《合同法》有关规定，签约双方中有一方过失造成另一方实际损失明显超过原先约定的赔偿金额时，过错方应把实际造成的损失金额赔偿给对方。因为阿瑞是在8月初明确告知阿荣无代理权的，经专业机构评估，法庭认为阿星申请按照2016年7月31日的市场价与合同约定价格的差额469000元赔偿，应该得到支持。

丁法官提醒，买房时一定要注意核实出面卖方是否是业主本人，如果号称是受委托卖方，一定要对方出示委托书或相关证明，如果业主有多人，较好能取得所有业主同意，以免发生纠纷。而对于房产中介的选择也要注意，要选择资质过硬的合法经营者，避免不必要的损失。

另外，建议市民在买房时仔细检查房产三证等相关材料，比如本案中买方还要求阿荣出具了《产权人未到场承诺书》，如果买方没有尽到基本注意义务，在出现纠纷时可能只能拿回本金，无法得到赔偿。

父亲把赠与女儿的房子卖了

赔偿金额怎么算？

别以为只有买卖房屋才会出现纠纷，约定赠与的房子也可能引发官司。小敏今年才14岁，最近母亲发现父亲擅自将承诺要赠与女儿的房子给卖了！2008年，小敏父母离异，当时双方经法院调解，达成协议和补充协议。协议中，双方约定，在小敏年满25周岁时，爸爸阿东要把一套位于新嘉街道的55.23平方米的房子过户给她，如果此前阿东就擅自处置这套房屋，或者在小敏满足当时约定的条件时阿东拒不办理过户手续，阿东就要赔偿小敏相当于这套房屋市场价值的经济损失。可是现在，小敏的妈妈却发现，前夫早已在2011年就把这套房子擅自卖出了。于是，小敏的妈妈作为法定监护人把前夫告到法庭，并要求他按实际房屋市场价值进行赔偿。

经法庭调解，双方达成协议，由阿东赔偿给小敏36万余元。

法官说法

承办法官 成剑斌

这件案子涉及的是《合同法》中有关赠与合同的规定。根据《合同法》，赠与人的主要义务是依照合同约定的期限、地点、方式、标准将标的物转移给受赠人。但这起案件中，被告在合同约定的期限未到时，擅自出售了标的物，因而违反了原有的协议，根据协议应当赔偿相当于标的物即这套房屋价值的经济损失。此前，根据第三方评估，认为房屋目前的价值为33万余元，但原告方认为过低，经双方协商，考虑到几年来房价上涨和利息等因素，最终得出了双方均表示同意的赔偿额度。

房屋在一些时段内价格波动很大，成法官建议遇到类似事件的市民，在签订赠与合同的时候，约定得更为详细，明确赠与人如果擅自处置房产应按什么时间节点的价格为准进行赔偿。

租金突然翻几倍

房客就是不肯搬咋办？

不仅买卖房屋可能引发各种纠纷，连租房都可能发生不愉快。阿钦在南湖区某家居广场租了两个门面做生意，与房东签的协议是以每月每平方米50元的价格，从2011年1月1日租用至2013年12月31日。租约到期后，双方没有再签订书面租赁协议，但租赁关系持续到了2016年12月底。之后，房东阿秀明确提出不再以原来的价格租给阿钦，新的租赁价格是每平方米130元。面对这样大幅度的涨价，阿钦无法接受，阿秀遂要求阿钦搬离，并在1月15日向他出具了书面材料。考虑到年底生意忙，阿秀同意阿钦续租到1月31日，并仍按每平方米50元的价格收取租金，但逾期就要按每月每平方米130元的价格收取租金了。然而直到3月初，阿钦依然没有搬出，阿秀不得不提起上诉。

这起案件已经法庭调解协商达成一致。根据协议，双方的租赁关系于2017年5月15日正式解除，被告阿钦要在5月15日前腾退房屋并返还给阿秀。阿钦目前仍欠阿秀房租59000元，也要在此日期前还清，如果阿钦到时候还是没有按照约定退房并付款，则还要赔偿给阿秀10000元，而且从5月16日开始，就要按照每天每平方米130元来算房租了。

法官说法

承办法官 邱双双

这其实是一起很清楚的合同纠纷，双方有协议，显然是被告阿钦违约了，考虑到阿钦的实际经营情况，阿秀也愿意退一步让阿钦经营到5月15日，双方最终达成了一致。

但在租房纠纷中，邱法官要提醒租客们，有时一些像阿钦一样的租客会在开始时签订一段时间的书面租房协议，到期后依然租用房屋，也按期缴纳房租，但再也没有签订新的协议，虽然省了再次签约的小麻烦，但带来的可能是大麻烦。因为根据《合同法》第232条，当事人对租赁期限没有明确约定或是约定不明确的，视为不定期租赁，只要房东提前告知租客，就能随时结束双方的租赁关系。

如果租期内房东把房给卖了，会影响到房客吗？邱法官说，根据《合同法》第229条和230条，这种情况房东应该要提前告知房客和买家，新买家也应继续执行租约，直至租约到期双方再行协商是否续约，同等条件下房客还拥有优先购买房屋的权利。