倾斜的房价：商办地出让背后的秘密

类住宅在住宅限购，尤其是2016年“3·25”新政出台后，出现了一个异常火爆的销售周期。

上海再度开启类住宅调控，背后是房企在扩张与盈利压力下隐现灰色地带，以及投资者因投资回报而做出的选择。

“从房地产行业来说，完整成熟的游戏规则是很重要的，现在市场中这样的呼声已经越来越高。”上海仲量联行住宅部高级董事、总监周静分析指出，近两年在公开市场中拿地较多的是民企，当然也有一些国企背景的企业，这些民企中大部分的投资策略比较激进，这与他们自身的经营模式有很大关系。“大部分民企基本的盈利模式还是以开发销售为主，商业持有的比例虽然正在慢慢增加，但目前还不成为主流。”周静认为，目前来看，整顿只是为了规范市场，目前还没有全面停止销售。“现在可以肯定的主要是在售、还没有出大产证的项目会受到影响。”

另有业内人士预计，整顿需要一定时间，今年春节后，政府方面会推出针对市场规范的举措，到时也会解释清楚“游戏规则”。

商办地出让冲动

在一名业内资深人士看来，上海的类住宅调控已经经历了三个阶段：早于上世纪，上海就有一部分住宅地块在出让时包含有部分办公性质，房企将之做成酒店式公寓，当时的产权也是70年，户型和容积率与住宅也不太一样。2012年7月23日上海出台较新规定，明确了酒店式公寓属限购范围，其中房屋用途为居住、70年产权的酒店式公寓，是居住建筑，属于限购范围；房屋用途为旅（宾）馆，40年产权的公寓式酒店，不属于住宅，但按照规定不得分套销售；房屋用途为办公、50年产权的公寓式办公楼不属于限购范围，对当时涌现出的酒店式公寓进行调整，将产权调整为50年；第二阶段，2015年4月1日起，上海实施《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》，将公寓式其建筑控制要求为：每一分隔单元的建筑面积不小于150平方米，层高不大于4.5米；第三个阶段，明确了公寓式办公用地性质是商服、用途为办公，使用年限为40或50年，未纳入限购，酒店式公寓用地性质为住宅，用途为居住，使用年限为70年，已纳入商品住房限购范围；公寓式酒店用地性质为商服，用途为旅（宾）馆，使用年限为40年，不得分套销售。

这名业内人士指出，如今可以说是上海进入了类住宅调控的第四个阶段，将会更有利于市场规范发展。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，商办地在出让的时候，尤其是郊区和远郊的商办地，在当时的市场环境来看，如果做纯商业或者纯办公，很难招商或者销售、运营得好。从地块本身开发角度来看，如果能够实现快周转，房企必然会想办法，因此对用地规划适当作一些调整，改成住宅的类型但仍然是商办的属性，这样更有利于回笼资金。

这就暴露了地块所在区县职能管理部门的监管问题。类住宅项目在规划建设、市场销售、验收登记、后续管理等环节存在职责不明、监管失察、底数不清的问题。

目前郊区商办类项目供应偏多，利益驱动开发商转向住宅化。实际上，在多次调控中，上海对商办用地与纯住宅用地的条件和用地要求都不一样，从土地性质、规划要求上来看都有严格区分。而在调控过程中，政府出于控制市场供应和需求，会相应调整各类用地比例。

上海商办用地的出让在2016年达到了一个峰值。

同策咨询研究部数据显示，从2011年到2016年，商办用地占土地出让的比例随着上海土地供应的数量调整而经历了下滑与上涨，2011年，上海商办用地出让面积为321.98公顷，占总体出让的大约9.8%；2012年为174.65公顷，占比约7.6%；2013年为349.58公顷，占比约15.65%；2014年为185.18公顷，占比约9.8%；2015年127.64公顷，占比约11.73%；2016年为190.3公顷，占比约21.54%。

很显然，2012年上海出台调控政策与2016年上海出台调控政策，对于商办用地的出让都有影响。而商办地在出让价格方面也经历了比住宅落差更大的变化。2011年商办地出让楼板价几乎是纯宅地的一倍，2012年，纯宅地楼板价均价为4983元/平方米，商办地为7457元/平方米，差距有所拉近；到了2013年商办地成本突然上涨至13528元/平方米，而纯宅地为6644元/平方米；2014年，纯宅地楼板价突飞猛进，进入10348元/平方米，而商办地为7905元/平方米，首度被纯宅地楼板价超越；2015年、2016年，无论纯宅地还是商办地，楼板价都在上涨，差距缩小，而其在市面上的售价却存在很大差异。

“类住宅价格一般相当于同地段住宅的价格70%，有的则是65%。”张宏伟分析指出，从价格上的区别就可以看出类住宅的性价比确实比住宅高一点，而且大部分类住宅面积小、总价低，购买者的门槛相对也降低了。

调控下的投资热点转移

“现在几乎所有房企都很关注这个问题，因为市场中已经没有纯做住宅的房企了，在比较好的开发区域，很久没有纯宅地供应，大部分都是含有商办地块的。”周静指出，所有投资热点的出现与政策有很大关系。从2005年排名前列次出台调控政策以来，房地产市场就经历不同的周期，其间的投资热点也在变化。而类住宅在住宅限购，尤其是2016年“3·25”新政出台后，甚至出现了一个异常火爆的销售周期。“投资热点和宏观经济环境以及政策引导都有关联，类住宅是在住宅限购后引起投资者关注的。”

来自上海一家第三方机构的数据显示，在上海土地储备和在售项目较多的一些房企中，从2014年到2017年1月10日所拿商办地的数量也不少。比如，绿地拿了76幅，约1162.36万平方米，拿地总价约253.7亿元；万科拿了25幅商办地，约238.39万平方米，拿地总价约153.17亿元；碧桂园两年间拿了23幅商办地，约140万平方米，拿地总价63.78亿元；龙湖拿了11幅，约113.71万平方米，拿地总价约101.22亿元；保利地产拿了15幅商办地，约97.53万平方米，拿地总价64.76亿元。

上述业内人士指出，商办项目中包含有很多散售型办公楼，市面上倾向于商办项目的买家分两种：一为自用型，二为投资型。投资回报被越来越多机构或者个人认可。而办公楼销售行情一直不错，机构甚至喜欢整栋或整层收购，仅去年一年，上海就有四宗写字楼大宗交易。以纯办公楼的形式销售显然是比较快的。21世纪经济报道记者了解到，融创一个位于浦东的商办项目，包括商场和办公两部分，其中办公部分大部分被改建成小面积的LOFT。一家大型基金公司收购了该项目其中一栋塔楼。

一名房企人士指出，上海很多商办地是不能完全转成类住宅，即便要转也要通过严格审批。因此，“暂停销售”应该还是暂时性的。