楼市调控前置至拍地环节 平价房供应将持续加大

【摘要】在业内看来，地价和售价都限制住了，开发商的利润将大大降低。未来开发商必须在产品设计和规划上多做文章，尤其是充分发掘地下空间、商业配套、容积率等调整限度。让企业自持商品房用于出租，也会对房企的综合能力提出更高要求。

近日，试点采用“限房价、竞地价”交易方式挂牌出让的海淀区3宗地块及大兴区1宗地块正式进入竞价交易阶段，将于11月16日截止竞价。锁定了房价而竞争地价，再加上住宅基本执行90平方米以下所占比重不低于70%的原则，这将加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，有效平抑周边区域房价。

遏制高价地：竞拍报价设上限

9月30日，《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》正式出台，其中明确，在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。

锁定房价再竞拍地价，这就是“限房价、竞地价”的新政。

按照市规土委发布的《补充公告》，海淀区永丰产业基地3宗地块设定商品住房销售均价不超过53400元/平方米，且较高销售单价不得超过56100元/平方米；大兴区黄村镇兴华大街1宗地块设定商品住房销售均价不超过55800元/平方米，且较高销售单价不得超过58500元/平方米。

“这4宗地块将全部采用‘限房价、竞地价’的交易方式挂牌出让。”市规土委表示，4宗地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。

由于上述调整，这4宗地块的挂牌竞价起始时间相应延后，昨日正式开拍，截止时间为11月16日15时，现场竞价时间安排在16、17日。

房企难任性：平价房源规模上市

竞出天价拍得自己属意的地块，这样“出手阔绰”、刷新地价纪录的开发商常被人们戏称为“地王”。“地王”拿出的天价必然会作为成本带入房价，接连出现的高端社区也会将周边房价推高。

“限房价，直接打击开发商拿高价地的预期和积极性。”中原地产首席分析师张大伟表示，这就导致住宅整体定价模式从过去的销售预期定价模式改变为土地成本定价，“这种情况下，根本不可能再出现高价地。”

此外，专家分析，由于新供应土地限制未来商品房销售价格，正在等待审批的项目也有可能自行降价。

此次挂牌竞价的海淀北部地块均地处西北旺镇永丰产业基地。周边毗邻多个科技示范园，区域内高端居住氛围浓厚，且绿化率较高。据了解，附近的五矿万科如园，目前售价已经达到90000元/平方米至95000元/平方米。大兴黄村地块配套设施逐渐完善，一年多来房价上涨十分明显。

“相比其他城市调控还在做减法，北京开始做加法，增加有效低价房源供应。”张大伟认为，北京的土地出让尝试，将给其他城市带来样本经验。

在业内看来，地价和售价都限制住了，开发商的利润将大大降低。未来开发商必须在产品设计和规划上多做文章，尤其是充分发掘地下空间、商业配套、容积率等调整限度。让企业自持商品房用于出租，也会对房企的综合能力提出更高要求。

房价在降温：四季度涨幅放缓

按照90平方米以下住宅需达到70%的原则来初步计算，剔除自住房公租房外，4宗用地合计供应4410套90平方米以下房源，1260套大户型房源。

根据中原地产研究中心统计，海淀区平均每年商品房住宅签约套数在2000套上下，均价已经达到6.3万元，超过4000套均价5万余元的中小户型低价房供应，将对区域均价产生直接影响。

张大伟曾根据含自住房的全市商品房均价和不含自住房的商品房均价进行过测算，从2014至2016年，自住房让北京房价分别下调了7.7%、10.3%和5.95%。

记者从海淀区西北旺镇房产中介处了解到，目前新上二手房源售价已经出现降温态势。“以上世纪90年代的东馨园小区为例，这两天业主报的价格都在6万多，不会动辄报7万以上了。”中介预计，北京房价四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。