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买前必看!一图了解二手房交易流程

2017/04/12 09:58 来源: 搜狐焦点网 评论
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买二手房前,知道大致的流程和注意,在心里打个底,把控好风险很是必要,所谓知己知彼百战百胜,本期涨知识就来给大家科普二手房的交易流程。

在土地越来越少,一手新货越来越缺乏的今日,二手房交易开始逐步攀升,这成交超越一手已是大势所趋,而且二手往往由于周边配套完善或坐拥优质学位而位居高价。

据中原研究院统计显示,3月广州二手房成交1451套(不含南沙从化),成交均价27175元/平,一手房成交1557套(全市),成交均价15172元/平。

不过问题也来了,二手交易多,但坑也多啊!你怕被业主坑,业主也怕买的坑,最后还怕中介坑,没完没了。最近就有群友遇到业主提出直接转首付给他来赎契的,之后就签个收据了事,这风险超大的你知道吗?

所以买二手房前,知道大致的流程和注意,在心里打个底,把控好风险很是必要,所谓知己知彼百战百胜,本期涨知识就来给大家科普二手房的交易流程。

1

买卖双方经中介结构撮合达成交易意向

对于买卖双方:要选择“证照齐全”、诚信规范的中介机构,证照包括工商营业执照和房地产中介服务机构资质备案。

对于卖方:可以在多家中介机构放盘。放盘时,要谨慎看好委托书中各项条款是否合理。如果选择了中介帮忙保管钥匙,应要求中介机构出具钥匙收据(机构盖章),还可以要求中介每次带客看房的具体时间,以防房屋或财务受损时能确认责任。

对于买方:要先了解清楚限贷限购的政策,具体请看链接或点击阅读原文:乱!新政后买的二手公寓能否卖给个人?官方:暂不清楚

其他看房注意可以看之前小圆为大家做的详细避坑指南:

拿着这份指南去看房,帮你避开损失百万的坑!建议收藏备用

【攻略】选房签合同前必看,这几个技巧帮你避开百万陷阱!

2

产权调查(需时约1个工作日)

产权调查也就是业内所说的“查册”,即查证房地产的权属状况。通过查册,你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。

3

签合同交定金(需时约1个工作日)

定金:

1.定金一般交给业主,不可退,金额一般为房价的1%-10%。

2.如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。

3.如签约后楼价行情上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。

关于定金与订金还分不清看看这个:买房下定后悔了?一图教你怎么退!

签合同:

1.应中介和买卖3方都在场。

2.如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

3.如果房屋有租约,应该与租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

4.如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。此外,合约中需注意明确各项的付款方式和条件、过户时间、交易税费的承担方式及可能出现的违约情况。

4

评估

除了找银行评估,买卖双方也可以直接在签完中介合同后,找按揭公司,然后按揭公司会安排人过来评估,评估出来了之后做按揭。

5

卖家赎契、涂销和递件(赎楼时间视情况而定,1-2月不等)

赎契是业主方的责任,针对业主房贷没有还完的情况。

其中赎契主要有3种操作方式:卖家用买方的首付款来付清剩余贷款 、转按揭、向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷。

具体的可操作性请看:贷款未还清的房子该怎么买卖?

(这里建议买家不要拿现金直接给卖方赎契。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒很大的风险。)

涂销就是卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记,产权转移申请即“递件”,是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核,审核成功领取回执。

涂销和递件最好同时申请,可节约时间。

6

签署申请贷款合同、办理按揭(看银行,一般3个工作日到半个月)

1.去银行做贷款申请,需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同,获得同意贷款书。

2. 如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。

3.为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。

银行审核通过后获得银行同贷书、签署贷款合同

贷款流程及攻略请看:一图看懂银行贷款流程!

7

付首期及资金托管(1个工作日)

一般情况下,按合同约定递件成功后,业主就会要求交首期款了,目前房管局建议最好使用银行资金托管(不过不是强制要求,买卖双方可协商而定)。

资金托管的好处是,买房将钱存进银行,银行会根据交易登记过户的进度,确定是否可以将房款划账至卖方,如此,就不用担心因无法过户而造成的资金风险,卖方也不用担心房屋过户后收不到其余的房款。

交房(一般1周以内)

交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,最终业主才交钥匙,正式完成交易。

Q:业主希望/要求先付部分房款,去还清之前的银行贷款怎么办?

A:这个在签合同之前就应该先明确好,在你可以承受的范围内再和业主签约交易,而且合同中也应该明确这部分的内容(先付部分纳入首期楼款里面),以免业主之后突然要求增加首期房款部分。如果是在签合同后出现这样的情况,可以视业主违约,及时走法律途径并注意保留业主的违约证据。

Q:不涉及中介的交易,例如熟人之间的买卖,怎么做?

A:和上述的流程一样的,不过由于自行交易的双方不一定熟悉全部流程,风险需要自己把控,如房屋产权有没有瑕疵,需要自己去相关部门了解操作。

而风险一般可能会出在付款、放款和收楼的时间节点,有可能出现约定不一致的情况。即某一方与约定条件不一致闹到要诉讼的话,如果两份协议中有条款不一致,则会有纠纷——到底是依据哪份协议为准。

为何要请中介?其实可以理解为中介机构就是淘宝,中介就是客服,有一个第三方在,出了什么事情或问题可以让他从中调解,协助解决。此外,找中介主要也是为了找到合适房源,然后由中介协助来完成过户的整个流程。

Q:一次性付款交易中要在过户前就付完全部房款吗?

A:这个其实也是看买卖双方的合同约定,一般来说为了保障双方利益,建议办理资金托管,先付给卖方首期或一部分房款,然后完成过户后,再付全部房款,具体资金托管的操作方式可以看回上文。

本文部分资料来源:广东南方福瑞德律师事务所曹纯珂律师、搜狐焦点购房管家、房地产中介协会、平安好房、广东省房屋咨询管理平台等网上综合整理

责任编辑:陈诗敏  JN1304
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