土地市场喧嚣未止 这个“地王”却是哭着卖完了

地王档案

之江九里

诞生时间：2009年10月

拿地价格：15281元/平方米

追踪现状：低价售罄，持续亏本

随着案场销售人员的撤场，之江九里这个这个项目也正式宣告了售罄。高价拿地，亏本卖房，这个项目可谓是“哭着”卖完了。

①

连续8年蝉联板块地王

2009年，之江板块的59#地块经过24轮比拼，最终由华润新鸿基旗下的子公司以277005万元价格竞得，楼面地价约15281元/平方米，可谓是“天价”拿地，成了之江板块当之无愧的板块地王。一直到今年8月份德信在土拍中，以19695元/㎡的楼面价，自持43%比例夺得之江度假区单元XH1705-11地块，才打破了这一地王纪录。而之江板块的59#地块就是之江九里的前身。

②

首开当天亏损超1.5亿

有媒体曾经统计，之江九里综合成本将高达25000元/㎡左右，即使考虑到项目部分房源为排屋，可在一定程度上摊薄高层成本，之江九里高层公寓成本也不会低于23000元/㎡。然而，2013年3月之江九里首开，之江九里首开均价却仅18000元/㎡，也就是说，首开单价净亏5000元/㎡。

之江九里开盘当天推出了389套房源，当即热销愈8成，销售金额达约6亿，刷新了之江板块单日销售套数和销售金额新纪录。在别人看来，如此高的销售额是赚的盆满钵满，但是在之江九里身上，却真的是赔本的买卖。按照之前的算法，6亿的销售额却代表着当天超过1.5亿的亏损。虽然后期成交均价上扬至20000元/㎡左右，但是好景并不长久。

2015年楼市行情降至冰点，同样位于之江板块的融科瑷骊山，当时均价仅14980元/平方米。而2014年年底首开的中天之江诚品，均价仅13888元/平方米。即使净亏5000元/㎡已亏得肉痛，但是这一“巨亏价”也很难让购房者为之江九里买单。但是，相比融科瑷骊山和之江诚品的楼面价分别只有7100元/平方米左右和7600元/平方米左右，之江九里也只能忍着肉疼用打折促销来走量销售。根据透明售房网统计，2015年6月，之江九里以170套的成交套数居主城区成交套数榜首，而成交均价为15324元/㎡，仅比楼面价多43元/㎡。

③

楼市暖风难挡亏本状况

去年开始，楼市行情好转，但是该项目亏本卖房的状况却并未扭转。从去年10月中旬，之江九里最后一批房源加推售罄，项目就仅剩排屋房源在售。但从透明售房近6个月的成交均价看来，仅8月份的住宅成交价达到了35467元/㎡，5月份的住宅成交均价在25604元/㎡，其它月份均在25000元/㎡以下，在7月份的签约均价甚至低至16186元/平米。而排屋的真正的成本将在25000元/㎡以上，看来，之江九里一直深陷亏本的泥潭中。

（透明售房网显示项目近6个月签约价格走势）

之江九里由华润新鸿基打造，与万象城同出一家。相比2016年上半年半年收入即达到了2.59亿港币，在华润置地旗下商业项目租金收入中排名第2的杭州万象城，华润新鸿基在之江九里上面可谓是栽了一个十足的跟头。在华润2016年的年报中明确提出：“本集团密切跟踪土地公开市场，聚焦一二线核心战略城市，积极参与土地竞拍，审慎出价。”

另外，华润集团在2016年年报中指出：除从母公司收购资产外，本集团以总地价人民币626亿元（权益地价人民币427亿元）增持了39宗地，计容建筑面积达1052万平方米，其中开发物业967万平方米，投资物业85万平方米。而从2010年到至今，7年间，华润在杭州仅拿了城东新城地块（现中央车站广场项目），萧山北干地块以及萧山奥体的地块3宗地，且均为商业性质。看来，经历了之江九里这一打击，华润可能已经无心进入纯住宅领域了。

④

亏本卖房是历史还是将来？

过高的地价使得之江九里扭亏无望不得不断尾求生，然而在2015年，之江九里并不是一个人在“流血”高价拿地，亏本甩卖的项目不在少数。招商雍景湾楼面价超过14000元/㎡，成交均价约18000元/㎡。融科瑷颐湾拿地价8302元/㎡，成交均价在13000元/㎡左右…… 不以成本论价格，而是以市场论价格，之江九里也只是当初楼市的一个缩影。

之江九里的割肉甩卖已经成为了历史，但是土地市场的喧嚣与骚动并未停息，各个板块地价被频频刷新。申花楼面价破4万，萧山市北破3万，之江转塘破1.9万，祥符破2.5万…就连临安楼面价都已经突破1.3万。

新的一轮抢地风波又开始了，大家又豪掷千金，不惜血本拿地，不断成就“地王”传奇。但是潮水褪去，方知谁在裸泳。等到这波楼市热潮过去，现在受宠的地王们会不会将是下一个只能选择断尾求生的之江九里呢？