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焦点看土拍丨疯狂?后撤?前9月土地市场众生相

2017/10/09 17:57 来源: 搜狐焦点网 评论
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今年1-9月,杭城的土地市场是惊人的,1739.64亿元的土地出让金额已经超越了之前数年,稳居卖地金额的NO.1。

10月的杭州楼市,以长假的“同比降6成”开场。在我们关注接下来几个月可能的楼市动向时,首先需要关注的过去这段时间土地市场的那些“前因”。

今年1-9月,杭城的土地市场是惊人的,1739.64亿元的土地出让金额已经超越了之前数年,稳居卖地金额的NO.1。如果细看今年的成交数据,你会发现颇具看点:

现象一:多项数据被刷新

不仅是总金额创新高,从9月单月的出让金额来看,603.93亿元的金额不仅是有史以来的单月最高,更是超越了2014年全年的土地出让金额。

从成交楼面价来看,尽管限价政策已经出台,但仍旧限不住地价上涨的趋势。从各个行政区的最高楼面价来看,仅有江干区、下城区和富阳区这3个区域未刷新,其余区域的楼面价纪录都在今年刷新。不仅如此,地价4万+区域再添两个新成员,分别为上城区和拱墅区,除了富阳区和临安区的最高楼面价在万元出头外,其余区域的最高楼面价都站上了2万+甚至3万+关口。

(地王图)

不仅如此,今年前9月楼面价TOP10的第十名价格为31698元/㎡,而2016年则为28781元/㎡,再往前一年的2015年则为15232元/㎡。从这一价格的变化,也能窥见杭城地价整体的变化趋势。

在价格之外,颇值得关注的是自持比例。

单从自持比例来看,杭州目前有3宗地块需要100%自持,分别为招商田园商地、广宇复兴商地以及宏立新湾商住地。而纯宅地自持比例最高的是首开拿下的田园地块为55%。若从自持面积来看最多的是金地,需自持13.7万方,排名第二的杭房需自持11.6万方,排名第三的保利则需自持9.9万方。

现象二:首入杭房企超10家

从1月19日联发、东渡、三湘印象共同“撬开”杭城大门开始,中冶、葛洲坝、路劲、大名城等房企依次进驻。从这些“新生”的背景来看,既有资金实力强劲的国企、央企,也有在当地颇有口碑和实力的地方房企。截止9月底,已有超过10家新房企实现了在杭布局。

今年以来首入杭房企情况

当然,各家房企的布局战略不同,选择的首个落脚点也大不相同,北至良渚、崇贤,西至未来科技城,东面的彭埠,南面的萧山市北、西兴,甚至还包括市中心的三塘、翠苑等区域,都出现了新房企的身影。

值得一提的是,在这些“新”房企所拿的15宗地块中,仅有东渡彭埠项目、三湘印象彭埠项目、联发2个良渚项目以及国开未来科技城项目这5宗地块的价格未达上限价格,其余地块均是以上限价格成交并进入了自持比例竞投阶段,即使是未达上限价格的部分地块,实际拿地价格已经超过所在区域的当前房价。

毫不夸张的说,这些房企“不惜代价”只为叩开杭城的大门。

现象三:杭城老牌房企或者“后撤”或者“外拓”

一面是“新”房企的猛烈叩门,一面却是“杭城老兵”的“战略性后撤”。

我们做了一项数据统计,2017年迄今为止杭州市区范围内共成交涉宅用地85宗中,仅有20宗地块是由本土房企拿下,这当中还包括了本土房企与外来房企联手拿下的地块。而从拿地金额来看,前9个月拿地金额TOP10房企中,仅有滨江和德信两家本土房企,其余8个均为外来房企。

今年前9月房企拿地金额TOP10

△合作拿地项目按平均拿地金额计算

不仅如此,这些成交的85宗涉宅用地中,有15宗地块的成交楼面价超过了3万元,但这其中仅有3宗地块的竞得者是本土房企,分别为:绿城建发沁园(塘北地块)、杭房庆隆地块、滨江南星地块。

不少本土房企开始转战杭州的郊区板块,如富阳、临安,相对低的地块总价对于部分本土房企来说,资金压力没那么大,也更容易做出高溢价的好产品。甚至有一些房企到杭州以外的区域布局,如大家,今年除了在富阳拿地之外,还一举拿下了湖州的4宗地块,而德信、天阳等房企在杭州市区范围内拿地的同时,也开始了宁波等杭州周边城市的布局。

现象四:这些房企“露脸”了

在前9月的土地市场上,你会发现许多久违的面孔,杭房、德信、荣安、西房……这些房企都有相当长一段时间未出现在杭州市区范围内的土地市场。

如德信,尽管15年和16年有拿下城北地块(海德公园)和大江东地块(德信大江源著),但上一次在主城区拿涉宅用地还是2014年,即已售罄的滨江德信东方星城。荣安和西房虽然在去年也各拿下一宗涉宅用地,但表现也远没有今年“激进”,且这两家房企可说当前市场上“无房可售”。

除了这些“老房企”的重新现身,部分未进入杭城的新房企也已经在杭城门外徘徊。

如上坤,已多次出现在土拍现场并竞价到最后一轮;再如SOHO中国,8月时潘石屹就曾与杭州媒体餐叙,并表示将转型“包租公”且即将进军杭州市场……

-END-

不断加大的供地潮以及房企“缺粮”推高的拿地积极性,都让今年的土地市场与众不同。土地市场向来是楼市的先行风向标,未来这些地块入市后,必然重塑杭城各个区域的房价。

来自国土局的消息显示,2017年的最后几个月里,杭州市区不会再出现大批量的推地潮,只会有少量地块零星推出。不管后续几个月的土地市场情况如何,今年的土地市场都将会是杭城历史上浓墨重彩的一笔。

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责任编辑:朱秋香  JN222
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