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36396元/㎡+11%自持!被抛弃的城东将怎样再迎新机

2017-09-14 08:11:36 来源: 搜狐焦点网

2017/9/13

彭埠宅地出让实录

36396元/㎡+11%自持!这是今天下午的土拍给彭埠地价的新标签。在刚刚结束的主城区宅地竞拍现场,淮矿以16.8亿元的总价,拿下了位于城东新城的一宗地块。该地块紧邻万科公园大道和三湘印象地块,目前板块内仅有公园大道和东方星城有部分尾房在售。而板块内较高楼面价由世茂在2016年12月26日创造,楼面价达到36461元/㎡,溢价率89%。

但其实,36396元/㎡+11%自持,并不能打消很多人心头对于城东新城的顾虑。

奥体、未来科技城、申花.....当一个个新兴板块崛起,当一个个区域迈上3W+地价的时候,这个依赖东站而兴起,又紧邻武林、钱江新城双核心的区域,在这座城市发展的步调里,却略显尴尬。

董女士在2016年初购入了远洋万和四季的一套房子,作为自己一家在杭州的排名前列个家。问到当初选择城东新城的原因,董女士表示,一方面是看重这里的交通,另一方面是之前租住在三里亭,所以习惯了这个区域。

但是让董女士困惑的是,近期杭州大规模的改造中,涌现了大批“新城”,规划一个高于一个,但“城东新城”却一直没有太大的变化,有点“沉稳过度”。“老觉得城东是被抛弃的!尤其对比申花板块,明明城东新城离武林广场、钱江新城都更近,区位优势十分突出,但为什么在房价、地价上却一直赶不上申花?”董女士十分不解。

有这个困惑的,并不止董女士一人。

住在德信东望的小麦,一直都在关注今天的土拍:“现在就希望靠着拍地,能够让房价涨一涨!”

申花的地价从1月份开始就已经突破了4W+,绿城和融信接连高价布局。而区域内的新房价格,天阳武林邸较新一次的开盘均价达到了45482元/㎡,首开杭州金茂府的均价为46364元/㎡,滨江万家花城等二手房的价格也早就攀上了4W+。

对比一下城东新城。

城东新城的地价目前处在3W+的范围,去年年底世茂&厦门国贸竞得的宅地楼面价为36461元/平方米,是目前的区域较高值;今年年初三湘印象以32370元/平米的楼面价拿下了万科中央公园边上的一宗宅地。在新房市场上,目前区域内在售的仅有滨江德信东方星城和万科中央公园。根据透明售房网的数据,这两个项目近期的成交均价39089元/㎡和39532元/㎡。同样,区域内的二手房价格,也在3W+徘徊。可以说,无论是地价还是新房、二手房价格,城东新城相较于申花,都有一段距离。

那么,问题出在哪里?

城东新城,是杭州“决战东部”战略实施的“桥头堡”。2006年,杭州提出将投资1500亿元来“决战东部”,投资额之高、建设密度之强,在杭州建设史上少有。我们还能从当时的媒体报道上看到曾经如虹的气势:“城东新城以建设‘一枢纽、两口、两线’为重点,该地区将建设成接轨上海的东大门,磁悬浮、高速铁、地铁、高速公路、运河二通道、汽车东站、七格污水厂三期等一大批基础设施和丁桥、九堡、下沙等大型居住区都将相继建设”。但十年过去了,“城市东扩,旅游西进,沿江开发,跨江发展”中,排名前列项的发展力度稍逊。

杭州市城市规划研究院资深城市规划专家汤海孺告诉我们,城东新城的问题主要出在定位和开发模式上。

★ 定位

在汤海孺看来,虽然火车东站是杭州的核心交通枢纽,但是在规划城东新城定位的时候,却并没有将这个优势利用好,在实际效果上也打了折扣。“城东新城的规划没有跟上下城区的功能、疏解结合起来。”举一个例子:上城区仅18平方公里的范围内,汇集了省市大量的优质医疗资源,这些医院每天要服务大量来自全省各地的患者,这些人都要从外面赶过来,严重加剧了内部交通的拥堵。“本来城东新城有这么好的高铁的优势,如果把医院放到城东新城那一块,内部交通就不会那么混乱了,因为他们是来看病的,进出会很方便。”汤海孺表示,这些区域性服务的功能,如果能够通过高铁新城的模式来进行疏解的话,可以更好的解决杭州现在老城区存在的问题,又为杭州进一步发展开拓了新的空间。

但最早城东并没有按照这个思路来设计,反而放了很多商业商务进去,规划了八大商业综合体,有媒体用“杭州未来商业最丰富的区域”来描绘城东。但现实是,商业的短缺现在却成了城东较大的短板:虽然一开始就规划了商业,但区域还没有形成有效的居住氛围,所以很多项目迟迟没有动工,规划也不断在进行调整。

★ 开发模式

城东新城的开发模式,可以对照钱江新城,来找到问题所在。

钱江新城发展初期,首先由政府做出了轴线。市民中心、波浪文化城、城市阳台、国际会议中心等,这条轴线先有政府完成打造,再有开发商来将周边区块打造成各种的总部、高楼。政府跟开发商之间实现了合作、互动、共赢,最后形成了现在钱江新城高端、鲜明的区域形象。这是一个比较成功的案例。

再来看城东新城。虽然城东新城也规划有一条轴线,但没有在初期就将这条轴线建设完成,没有形成一个统一、有代表性的区域形象。相反,城东新城的开发,是有开发商现将周边的一个个地块建设起来,随后才开始核心轴线的打造。这也使得很多人对区域的预期不够,板块价值在地价和房价上都没有能够很好的体现出来。

但是,现在的城东已开启了新的发展历程。

城东新城规划和建设的特点,打破了传统的铁路分割城市的模式,将东站枢纽作为衔接东西两片的纽带,十条通道让铁路两侧自由沟通,并形成东西向延伸的生态发展轴线。而我们也从城东新城建设投资有限公司了解到,东站东侧的十字街区打造已经开始提速。目前,华润中央车站广场已在建设当中,天幕街区的各项指标也在加紧调整。未来会在沿线打造一个地标性的会展建筑,白石综合体也将成为区域的一大亮点。

交通上,1、4号线已经通车,未来区域还有5号线和6号线的站点规划。高速提升工程正在推进当中,未来同协路、新塘路能够得到贯通,整个区域路网实现全通达。而艮山快速路的建成,也将拉近大大拉近城东到城西的距离。

而在商业方面,经过多年的沉淀,城东的商业即将迎来收获期。西子国际下个月就将开业,港龙城的建设也进入了最后的冲刺时间,华润中央车站广场、三花国际等项目都在紧锣密鼓的建设当中。区域内还有多个邻里中心将投入使用,满足周边居民一站式的生活、消费需求。

而这还不是未来城东新城的全部。

今年开始,杭州将推进大规模的城中村改造,未来区域内还将有皋塘等区域迎来蝶变。另外,随着五堡、六堡、七堡等区域的拆迁,钱江新城2.0版本即将诞生。

根据杭州市的规划,这次征迁的区域将是钱江新城扩容二期的核心部分,也是主城区仅剩的沿江未开发岸线。整体将形成“一带五心,三轴五廊五片”的结构。“一带”,是一条轨道交通站点串联起来的一条服务带,与市民的出行息息相关。区域内地铁9号线穿境而过,一共设置了5个站点,公交首末站有4个,同时,建8个快速公交停靠站点,15个社会停车场。另外,公共基础服务设施也会不断完善,将建设幼儿园15所,中学4所,小学8所,农贸市场6处,体育健身点、居家养老中心等。值得一提的是,在沿江一带,会有一些绿色廊道,其中不乏绿化景观中心。这些景观中心,类似于城市阳台,可以眺望钱塘江南岸的景色。

未来,随着路网的全部贯通,区域的界线将逐渐模糊。同时,随着钱江新城2.0的推进,和江河汇打造的推进,未来城东新城将与钱江新城、钱江新城2.0实现融合。

城东新城成长时间轴

2001年:杭州市城市发展的战略目标确定为“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”;

2006年6月:杭州市决定“决战东部”。由此拉开杭州东部的城市建设大发展序幕;

2006年12月:杭州铁路及东站枢纽建设指挥部、杭州市铁路投资有限公司相继成立,拉开了杭州铁路及东站枢纽建设的序幕;

2007年2月:《杭州市城市总体规划(2001-2020)》获国务院批复,为杭州铁路及东站枢纽建设确立了法律基础;

2008年8月:国务院通过《进一步推进长江三角洲地区改革开放和社会发展的指导意见》,杭州市提出了“接轨大上海、融入长三角、打造增长极、提高首位度”的重大举措,加快了城东新城建设步伐;

2012年10月:杭州地铁一号线正式通车运营,城东新城设有火车东站站和彭埠站;

2013年7月:杭州火车东站正式运营,地铁一号线火车东站站同步起用。城东新城发展划入新的时代;

2015年2月:杭州地铁4号线首断开通,起始站为彭埠站;

2016年12月:城东新城地价突破3W+,部分项目房价开始突破4W;

2017年:港龙城、西子国际相继建成,华润中央车站广场动工。

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