严控下的楼市滋生万象 竟有楼盘真的亏本在售？！

在政府“限购、限贷、限价、限售”的严格调控下，现在楼市种种怪象频出，也催生了一系列“托关系、卖号、捆绑车位、全款优先”等潜规则，前段时间临平惊现捆绑车位售价高达80万，杭州政府也迅速出了相应的政策整治，但俗话说“前有政策后有对策”，非常态的楼市下不知又会滋生出什么样的潜规则。

一边是政府的严格调控，一边是开发商各种对策变相涨价，但购房者趋之若鹜频频上演抢房大戏，仿佛卖房的都亏了，买到的都赚了，甚至有的房企选择按兵不动“豪赌”政策松绑。那么顶着“史上最严”政策入市的新盘真的亏本在卖吗？小编整理了今年上半年首次开盘的一些热门楼盘，这些新盘基本都是16年或15年年底拿的地，从拿地到首次开盘都经历了一年左右的时间，根据测算公式，简单的算了下这些楼盘的保本毛坯房价（仅供参考）。

详情如下表：

保本房价=(成交楼面价*1.15+4000）/ 88%

（其中，财务成本按15%、建安成本（毛坯）为4000元/㎡、各项税费为房价的12%）公式来源：好地研究院

注：上表中均价及装修价数据均来自透明售房网（2017.8.2）

从上表的统计结果中小编惊讶的发现，竟然真的有一个楼盘亏本在售！！！就是上表中拿地价格较高的首开杭州金茂府，根据测算它的保本毛坯房价是47808.98元/平米，而透明售房网上的备案毛坯价是41841-43941元/平米，加上装修价6000元/平米，成交均价49196元/平米，算上装修均价也仅比它的保本毛坯房价高1387.02元/平米。据悉首开杭州金茂府至今仅开过一次盘，透明售房网上显示的住宅均价是它首开高层房源的均价，众所周知一般新盘首开，价格都会相对较低，而且该楼盘的规划分二期建设，一期由5幢高层、7幢洋房组成，二期由9幢高层组成，所以高溢价很可能会转化到洋房以及二期的高层上。

亏本在售≠便宜，相对于周边在售的两个新盘，首开杭州金茂府的高层首开价格却并不低，首开价比滨江锦绣之城和天阳武林邸目前的售价都高，在地王云集的申花板块，各个楼盘的容积率都往高走，即是是高层+洋房的组合，容积率也达到了2.8。33106元/平米的楼面价当时也是刷新了板块楼面价与总价纪录，虽然到如今地王早已几易其主，但是这个高地价依然给开发商操盘带来了不小的难度。

另位于之江的禹洲滨之江也是近底价在售，不过这块地比较坎坷，该项目之前为中维之江项目，7月11日，中维地产浙江有限公司100%股权及177387.1537万元债权(即中维之江整体项目)在北京产权交易所网站上公开竞价，最终，经过457轮次报价，由禹洲集团以410387.1537万元总价竞得，综合楼面价13775元/平米，溢价63.9%。

该项目今年6月份入市，首批高层毛坯备案价20500-24855元/平米，可以看出有不少房源是低于它的保本毛坯房价的，再加上5000元/平米的精装标准，首开价格依然低于板块内3W的均价，使得这个楼盘首开迎来千人抢房的开盘热。与周边几个较新的楼盘售价对比，这个价格也不算低，重点是它的精装标准高达5000元/平米，比周边在售的3个楼盘都要高，以89平户型为例，光精装总价就达到了44.5万，作为禹洲首次入杭的作品，据说是采用了禹洲“精装3.5”精装体系，西门子、科勒等大牌上阵，实际呈现的效果是否成正比还有待考证。

纵观其他楼盘，刨去精装修的价格，仅有五个楼盘的售价与保底价差价在1万以上，萧山的众多楼盘现如今还在两三万之间徘徊，没有限价的话没准会借着亚运会的势头再上一层，很难想象如果没有政府的严格调控，现如今各个板块的房价该是什么样子的。

但上面的房价测算还仅仅只考虑了财务、建安、税费等成本，真实的房价构成因素众多。大家在买房的时候，不能仅仅因为政府限价觉得划算而去买房，因为“羊毛出在羊身上”，房价的成本最终还是会转嫁到购房者身上。譬如现在动辄四五千的装修标准，是真的装修标准提高，还是开发商变相涨价的另一种手段还不好说；限价下的楼盘在交付时的交付标准是否又会大打折扣呢，谁也预料不到，毕竟现在新房交付发现的问题也不少。

对于普通购房者来说，最终买房还是得从自身的实际需求出发。在目前的市场背景下，如果价格是首要考虑因素，那么对于其他的预期可能要降低一点；如果品质是排名前列要求，那么还是得选口碑好的开发商，自然价格预算可能要放宽一点点。