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政策:给市场留下自我调节的空间

2017-07-22 07:51:51 来源: 搜狐焦点网

主城区7月的收官战落幕,8宗地块总成交金额62.56亿元。

PART - 壹 -

这是主城区最后一场溢价率达到50%时需要现房销售的出让会,8月14日主城区将要出让的9宗地块均不受现房销售的溢价率约束。

从现场情况来看,不少开发商并未受土地竞拍政策的调整,而是仍旧保持了之前参与土拍的热情,在宅地的竞拍中表现得尤为明显。丁桥宅地书面竞价的排名前列轮,郑州绿都越过了50%的溢价率,直接报出了封顶价格,随后绿都、电建、融信相继出手较量,最终电建成功拿地首入杭州。

不过,热情度高低也与位置和地块定价有关,在艮北新城宅地的竞拍中,开发商就谨慎得多,加价的幅度远不如丁桥宅地,到达70%溢价率的封顶价格足足经历了26轮的鏖战,且无人参与自持比例竞拍,越秀以27.27亿元拿下艮北新城第三子。

今日的8宗宅地中共有3宗地块需现房销售,分别为两宅一商这也是今年以来主城区最后3宗被强制性要求现房销售的地块。值得一提的是,在8月10日余杭区将推出3宗宅地,仍旧有溢价率50%需现房销售的硬性规定。

PART - 贰 -

纵观近一年的土地市场不难发现,丝毫不逊色于楼市,调控政策频繁出台,从去年9月至今,杭州已经多次公布了土拍相关的文件规划,仅是溢价率的限制就调整了3次。

2016年9月27日启用的新政规定外为:当溢价率超过100%(含)时,一个月内需全额付清土地出让金;当溢价率超过120%(含)时,需现房销售;当溢价率达到150%时,锁定价格,并开始投报配建养老设施面积。

2017年3月24日,竞价政策进行了调整:当溢价率达到50%时地块需现房销售;溢价率达到70%时,锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

2017年7月12日政策再度调整,溢价率达50%需现房销售的限制取消,但仍然保留了溢价率到70%锁定价格的规定,同样也需要自持比例和配建养老设施。

上述3次政策的调整不难发现一个规律,房企自持将成为趋势,而这一方向显然与国家“租售并举”的方向相一致。如今的杭州市场,包括融信、联发、中冶、葛洲坝、天阳等多家房企都有一定比例的自持面积,未来该趋势或将慢慢转变为市场的常态。不仅如此,上海已在本月初推出了仅用于租赁的土地,不能完全排除未来某一天杭州跟进的可能,届时房企在杭州市场便是真正转变为“房东”了。

PART - 叁 -

都说土地市场是楼市的风向标,未来楼市的走向总会率先反应在土地市场上。的确如此,土地的价格在一定程度上能决定房子未来售价的水平,开发商对于后市的判断也能率先体现在其拿地策略上。

杭州近一年多次调控土地市场,也是为了控制地价,从而在源头上对地价进行控制。如果地价得到了控制,那么相应会使得开发商的拿地成本能在合理范围内,购房者最终能够看到销售房价也会更亲民一些。但事实真的如此吗?

现房销售的财务成本(尽管已经取消,但仍有不少之前拿的地需要现房销售)、土地自持的资金成本等对于开发商来说,都是不小的压力。尽管自持部分可以视为开发商自身的固定资产,但相对于以往来说,可转化的利润便也相应减少了。那么这一部分增加的成本会否转嫁到可售部分上?开发商会否通过增加可售部分的利润来维持自身正常的运作?这些问题在现阶段而言都是未知数,土地新政对于房价的影响也需要时间来证明。

政策在一定程度上会影响楼市前进的方向,但最后走向的决定因素仍是市场。楼市也好,土地市场也罢,需要政策调控,但也需要政策给予一定的空间,让市场给自己留出调整的余地,从而让整个市场更为健康的发展。

之前的现房约束让杭州一度面临“房荒”,但随后政策做出了调整,这足以说明政府能够根据市场的实施情况给予最合适的政策调控。政府也好,开发商也好,亦或是购房者,都需要在市场的浪潮中慢慢摸索,慢慢学习,开辟出一条最合适的前进道路!

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