调控还会继续吗？2017下半年楼市4大猜想

2017年年中，杭州楼市交出了这样一份“成绩单”：

杭州市区（含余杭、萧山、富阳）共计成交83625套（虽远不及去年同期的10万+，但是在近9年内，依然能算得上NO.2），成交均价约20490元/㎡，（原以为被限住的成交价，却是近9年中最高的），库存方面，市区可售房源约8.3万套（仅为去年同期的一半）,其中住宅约3万余套（是近7年同期的最低值）。

除了呵呵，还能说什么？

在经历了层层加码的调控后，杭州市场并没有往我们预期的方向发展，反而越来越“奇葩”：

比如，某楼盘终于开盘，置业顾问高声大喊：“请全款的客户往里走，按揭的客户不要堵在门口。”

再比如，城北一项目加推，短短5秒， 268套房源全被秒光；

又比如，买房必须买车位，而且车位要一次性付清。但即便是绑上这样的“霸王条款”，仍旧到处都是购房者“奋不顾身”冲入售楼处的身影。

不得不承认，在限价、限预售证发放、限网签等一系列限制措施后，现实只能更残酷：成交量比数据还要疯狂，房价比数据高得离谱，库存比数据少得可怜。

所以，不如forget it，因为反正都是“假”的。

如今，楼市步入下半场，杭州又会走出怎样的曲线图？是否会如传言所说，杭州将加入 “限售”大军？万众期待的降价潮，会如期而至吗？

容我为你，掐指一算。

预测❶

杭州楼市继续疯狂

当前的楼市多少有点让人“失望”：

对于购房者，想买房的人没房票，有房票的人抢不到；之于开发商，卖太高了不给批，卖太低了不甘心；政府呢，耗尽浑身解数，市场依旧不淡。

当“抢房”现象弥漫着整个楼市，卖方市场的尴尬局面究竟还要持续多久？简单算算库存，大概就能预判一二。

回到文章开头提到的数据：截至6月底，杭州市区可售住宅房源约3万余套，达近7年同期的最低值。

库存少得可怜对不对？

泼盆冷水，别忘了，所谓的“库存”中还有一大批被卡在“网签环节”的房源呢！换句话说，真实的库存还要大打折扣。

“家底”不丰厚了，就只能靠新入市的房源了。有说法称，下半年杭州新（加）推的房源预计2.5万套左右，房源少得可怜。

再加上3月出台的土拍新政，导致不少开发商拿地都游走在现房销售这根钢丝线上，未来2-3年，杭州楼市“供应断档”已是不争的事实。即便前几天，杭州及时刹车取消了“现房销售”的门槛，也难解下半年“房荒”之渴。

还有“限价”政策的推波之澜，让购房者坚信放开房价之时就是房价暴涨之日，那此时不买更待何时？愈加坚定的买房意愿，市场供求关系只会进一步失衡。

那么，下半年市场会不会持续疯狂？你猜呢？

预测❷

调控政策持续加码

火爆的楼市行情，浇不灭的购房热情。倘若市场依旧疯狂，就不能怪政策持续加码了。

就目前来看，调控政策的严苛是史无前例的。随着调控层层加码，楼市已正式迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。相比之下，不论是调控层面，还是价格的审批、抑或成交量释放，杭州都算不上最严苛的城市。

可以预见的是，若市场预期仍旧没有得到实质性的逆转，未来杭州的调控政策只会更严不会松动。

那时候，传言已久的“提高二套房首付”、“契税2改5”、“限售”都可能成为现实。

然而，真的有用吗？

从表面上看，这些人为干预确实打击了不少投机需求，但违背市场规律的手段也害惨了一大批真正的“刚改”，造成一系列的“副作用”。

在放眼全国，当所有调控手段都几乎用到了极致，还有什么可以直接有效的牵动房地产的走势？

可能是货币政策。

有人说，货币成就了地产；也有人说，地产绑架了货币。房价与货币的关系，多少有点“暧昧不清”。

但有一点肯定的是，楼市调控状态下，放松货币政策无异于饮鸩止渴。因此，下半年，货币政策持续收紧的可能性很大，贷款难、利率高也将直接影响开发商、购房者在楼市的一举一动。

在楼市调控中，货币政策究竟是始作俑者，还是力挽狂澜？走走看呗！

预测❸

房价稳中有升

楼市高歌猛进，房价牵动人心。下半年，房价又会怎么走呢？

可以预见的是，若“限价”一直存在，杭州房价或许仍会维持在合理范围之内。但是，隐形的购房成本谁来买单？

购房者，购房者，还是购房者。

地价的“明稳暗升”，“自持比例”造成的开发成本提升，“现房销售”导致的变现周期加长，只能一而再再而三的缩减库存供应，增强购房者预期，让他们心甘情愿地为高房价买单。

更不要说大家习以为常的“双合同”、“装修款”、“买房搭车位”等变相涨价的手段，这些都无形增加了购房成本，是房价上涨的隐形推手。

抛开一切因素，单从杭州城市属性来看，也是“钱”力无限。

杭州轨道交通不断扩容，地铁网络逐渐形成，近期开通的地铁2号线西北段就是无需多言的福利。

再加上政府对于杭州本身的规划与投资，还有亚运会、经济增速、人口流入等多方面因素，杭州未来发展的空间无限大。

毕竟，南京、厦门等兄弟城市在房价上早已遥遥领先了，杭州怎么可以落后？

预测❹

周边城市更加火爆

杭州的实力自然是有目共睹，但周边的城市也不可小觑。

上半年，浙江二三线城市，尤其是杭州1小时生活圈辐射范围内的城市着实“火”了一把。

4月，衢州土拍现场，汇聚了碧桂园、祥生、融信、德信、绿城、保利、宋都、恒大等多家知名开发商，当天连续拍出两宗楼盘价破万的宅地；

5月，嘉兴出让8宗地块，吸引了全国400多家房企报名。最终，5宗地块因达到熔断价而进入摇号环节，当天收获颇丰的开发商甚至忍不住欢呼；

6月，金翰以9744元/平方米竞得临安马溪路地块，创下临安楼面价新高；湍口镇商地竞争激烈，经三十四轮报价后溢价率高达162.5%。

同为6月，湖州挂牌19宗宅地，限商品住宅（毛坯房）最高销售备案、限非人防车位最高销售备案单价等，苛刻程度甚至远超一线城市。即便这样，仍旧吸引了99家房企现场厮杀，从早上9点拍到下午4点。

不论是住宅市场，还是土地拍卖，如此“盛况”实在令人咂舌。

究其原因，一方面是杭州调控不断加码，没房票的购房者只能把眼光投向不远之处的临安、嘉兴；一方面，“逢宅地必自持”魔咒对开发商的经济实力、开发能力划定了门槛，这时候，周边城市自然成为房企外溢的重要“对象”。

不仅如此，城际铁路、轨道交通等大大缩短了他们与杭州的距离，加上各种产业的支撑，源源不断的资金与人才将逐步流入，带动这些城市的发展。

楼市下半场，当杭州拿地越来越难，当1小时生活圈越来越大，周边城市自然会成为开发商们“趋之若鹜”的对象。

有人说，生活的魅力就在于充满了各种不确定性，楼市亦是如此。

没有人能真正判断楼市的准确走向，能够一而再再而三在楼市低点抄底，高点变现的人也不过是运气较好罢了。

房子是拿来住的，这是实实在在的真理。当明确了这点之后，究竟何时才是买房时机已然变得不那么重要。

对于开发商而言，前几天融创和万达震惊世界的一笔交易更是很好地上了一课：当下的房地产市场或许早就不再是简简单单地造房子、卖房子那么简单。如何让企业变得多元化、如何让产品具有竞争力、如何转变角色做好一个运营者会是今后值得深思的问题。

而对于稳定楼市，仅仅靠人为干预、违背市场规律的手段是否真的能让市场稳定发展？如何建立长效机制，实现真正的“居者有其屋”？每个人都期待答案。