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调控还会继续吗?2017下半年楼市4大猜想

2017/07/17 08:45 来源: 搜狐焦点网 评论
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调控还会继续吗?2017下半年楼市4大猜想

2017年年中,杭州楼市交出了这样一份“成绩单”:

杭州市区(含余杭、萧山、富阳)共计成交83625套(虽远不及去年同期的10万+,但是在近9年内,依然能算得上NO.2),成交均价约20490元/㎡,(原以为被限住的成交价,却是近9年中最高的),库存方面,市区可售房源约8.3万套(仅为去年同期的一半),其中住宅约3万余套(是近7年同期的最低值)。

除了呵呵,还能说什么?

在经历了层层加码的调控后,杭州市场并没有往我们预期的方向发展,反而越来越“奇葩”:

比如,某楼盘终于开盘,置业顾问高声大喊:“请全款的客户往里走,按揭的客户不要堵在门口。”

再比如,城北一项目加推,短短5秒, 268套房源全被秒光;

又比如,买房必须买车位,而且车位要一次性付清。但即便是绑上这样的“霸王条款”,仍旧到处都是购房者“奋不顾身”冲入售楼处的身影。

不得不承认,在限价、限预售证发放、限网签等一系列限制措施后,现实只能更残酷:成交量比数据还要疯狂,房价比数据高得离谱,库存比数据少得可怜。

所以,不如forget it,因为反正都是“假”的。

如今,楼市步入下半场,杭州又会走出怎样的曲线图?是否会如传言所说,杭州将加入 “限售”大军?万众期待的降价潮,会如期而至吗?

容我为你,掐指一算。


预测❶

杭州楼市继续疯狂

当前的楼市多少有点让人“失望”:

对于购房者,想买房的人没房票,有房票的人抢不到;之于开发商,卖太高了不给批,卖太低了不甘心;政府呢,耗尽浑身解数,市场依旧不淡。

当“抢房”现象弥漫着整个楼市,卖方市场的尴尬局面究竟还要持续多久?简单算算库存,大概就能预判一二。

回到文章开头提到的数据:截至6月底,杭州市区可售住宅房源约3万余套,达近7年同期的最低值。

库存少得可怜对不对?

泼盆冷水,别忘了,所谓的“库存”中还有一大批被卡在“网签环节”的房源呢!换句话说,真实的库存还要大打折扣。

“家底”不丰厚了,就只能靠新入市的房源了。有说法称,下半年杭州新(加)推的房源预计2.5万套左右,房源少得可怜。

再加上3月出台的土拍新政,导致不少开发商拿地都游走在现房销售这根钢丝线上,未来2-3年,杭州楼市“供应断档”已是不争的事实。即便前几天,杭州及时刹车取消了“现房销售”的门槛,也难解下半年“房荒”之渴。

还有“限价”政策的推波之澜,让购房者坚信放开房价之时就是房价暴涨之日,那此时不买更待何时?愈加坚定的买房意愿,市场供求关系只会进一步失衡。

那么,下半年市场会不会持续疯狂?你猜呢?

预测❷

调控政策持续加码

火爆的楼市行情,浇不灭的购房热情。倘若市场依旧疯狂,就不能怪政策持续加码了。

就目前来看,调控政策的严苛是史无前例的。随着调控层层加码,楼市已正式迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。相比之下,不论是调控层面,还是价格的审批、抑或成交量释放,杭州都算不上最严苛的城市。

可以预见的是,若市场预期仍旧没有得到实质性的逆转,未来杭州的调控政策只会更严不会松动。

那时候,传言已久的“提高二套房首付”、“契税2改5”、“限售”都可能成为现实。

然而,真的有用吗?

从表面上看,这些人为干预确实打击了不少投机需求,但违背市场规律的手段也害惨了一大批真正的“刚改”,造成一系列的“副作用”。

在放眼全国,当所有调控手段都几乎用到了极致,还有什么可以直接有效的牵动房地产的走势?

可能是货币政策。

有人说,货币成就了地产;也有人说,地产绑架了货币。房价与货币的关系,多少有点“暧昧不清”。

但有一点肯定的是,楼市调控状态下,放松货币政策无异于饮鸩止渴。因此,下半年,货币政策持续收紧的可能性很大,贷款难、利率高也将直接影响开发商、购房者在楼市的一举一动。

在楼市调控中,货币政策究竟是始作俑者,还是力挽狂澜?走走看呗!

预测❸

房价稳中有升

楼市高歌猛进,房价牵动人心。下半年,房价又会怎么走呢?

可以预见的是,若“限价”一直存在,杭州房价或许仍会维持在合理范围之内。但是,隐形的购房成本谁来买单?

购房者,购房者,还是购房者。

地价的“明稳暗升”,“自持比例”造成的开发成本提升,“现房销售”导致的变现周期加长,只能一而再再而三的缩减库存供应,增强购房者预期,让他们心甘情愿地为高房价买单。

更不要说大家习以为常的“双合同”、“装修款”、“买房搭车位”等变相涨价的手段,这些都无形增加了购房成本,是房价上涨的隐形推手。

抛开一切因素,单从杭州城市属性来看,也是“钱”力无限。

杭州轨道交通不断扩容,地铁网络逐渐形成,近期开通的地铁2号线西北段就是无需多言的福利。

再加上政府对于杭州本身的规划与投资,还有亚运会、经济增速、人口流入等多方面因素,杭州未来发展的空间无限大。

毕竟,南京、厦门等兄弟城市在房价上早已遥遥领先了,杭州怎么可以落后?

预测❹

周边城市更加火爆

杭州的实力自然是有目共睹,但周边的城市也不可小觑。

上半年,浙江二三线城市,尤其是杭州1小时生活圈辐射范围内的城市着实“火”了一把。

4月,衢州土拍现场,汇聚了碧桂园、祥生、融信、德信、绿城、保利、宋都、恒大等多家知名开发商,当天连续拍出两宗楼盘价破万的宅地;

5月,嘉兴出让8宗地块,吸引了全国400多家房企报名。最终,5宗地块因达到熔断价而进入摇号环节,当天收获颇丰的开发商甚至忍不住欢呼;

6月,金翰以9744元/平方米竞得临安马溪路地块,创下临安楼面价新高;湍口镇商地竞争激烈,经三十四轮报价后溢价率高达162.5%。

同为6月,湖州挂牌19宗宅地,限商品住宅(毛坯房)最高销售备案、限非人防车位最高销售备案单价等,苛刻程度甚至远超一线城市。即便这样,仍旧吸引了99家房企现场厮杀,从早上9点拍到下午4点。

不论是住宅市场,还是土地拍卖,如此“盛况”实在令人咂舌。

究其原因,一方面是杭州调控不断加码,没房票的购房者只能把眼光投向不远之处的临安、嘉兴;一方面,“逢宅地必自持”魔咒对开发商的经济实力、开发能力划定了门槛,这时候,周边城市自然成为房企外溢的重要“对象”。

不仅如此,城际铁路、轨道交通等大大缩短了他们与杭州的距离,加上各种产业的支撑,源源不断的资金与人才将逐步流入,带动这些城市的发展。

楼市下半场,当杭州拿地越来越难,当1小时生活圈越来越大,周边城市自然会成为开发商们“趋之若鹜”的对象。


有人说,生活的魅力就在于充满了各种不确定性,楼市亦是如此。

没有人能真正判断楼市的准确走向,能够一而再再而三在楼市低点抄底,高点变现的人也不过是运气较好罢了。

房子是拿来住的,这是实实在在的真理。当明确了这点之后,究竟何时才是买房时机已然变得不那么重要。

对于开发商而言,前几天融创和万达震惊世界的一笔交易更是很好地上了一课:当下的房地产市场或许早就不再是简简单单地造房子、卖房子那么简单。如何让企业变得多元化、如何让产品具有竞争力、如何转变角色做好一个运营者会是今后值得深思的问题。

而对于稳定楼市,仅仅靠人为干预、违背市场规律的手段是否真的能让市场稳定发展?如何建立长效机制,实现真正的“居者有其屋”?每个人都期待答案。

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责任编辑:许霞  JN048
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