观察：土地价格或达危险线 谁在押宝萧山市场？

写在前面：

笔者自进入房地产市场以来，已有近8年的时间，这2500余个日日夜夜中，接触最多的就是萧山市场。

从刚入行时，萧山大帝国的自产自销，外来房企鲜有作为；到后来的逐渐开放，直至当下的大鳄环伺，笔者可以说经历了萧山房地产市场变迁最重要的这几年。

近几年来，对萧山影响较大的几件事：排名前列、杭州地铁1、2号线开通，打开了萧山房地产市场与杭州的排名前列步沟通，有外来开发商与杭州主城购房者跨江而来。

第二、2015年初同城同待遇正式开通，为萧山打开隔阂正式与杭州主城接轨开出绿灯。

第三、G20峰会在钱江世纪城举办。

几件大事下来，萧山人气有了，知名度有了，最关键的社会福利也与主城居民相同了，这样的萧山难怪会引来这么多大鳄环伺。

外来房企拿地热情高涨 土地价格已达危险线？

去年开始，萧山北面区域的土地价格就开始节节攀升，房价也随之水涨船高，但这一切似乎都与宜居的南部卧城没有关系。

直至上个月末，萧山推出的南部卧城宅地一举突破70%溢价限制，禹洲以300437万元，折合楼面价20060元/平方米，自持比例2%竞得该地块。

又是外来新入萧山的开发商，又是一家从福建起家的开发商。

从今年开始，福建系的开发商似乎都对杭州萧山区格外关注，诸多地块都是能抢便抢，不到最后一刻决不罢休。

而南部卧城地块被其收入囊中的土地楼面价格，已明显高于周边在售项目普遍18000元/平方米的在售均价。

当时现场采访时，该开发商代表表示：“价格在预期之内”。这也就是说，在他们看来，萧山南部卧城的价值应该是更高于其拿地价的。

本土房企的某资深从业人员与笔者探讨，他认为萧山土地火，其实是早期被低估。

萧山目前真正意义上并入杭州主城，未来钱江新城、钱江世纪城将会成为杭州市中心，作为一个二线领头城市的市中心，楼面价这个位置，在福建房企、国企来看实在太便宜了，所以他们会不断地去抢。

但也正是外来开发商的不断涌入，土地价格已经达到了对萧山一大批房企的危险线，资金压力的负担中，让他们只能游离于土地市场之外，伺机捡漏。

开发商周转率将下降 多少人在押宝G20

如今在杭州，想拿住宅地，几乎是分分钟达到70%封顶溢价拍自持，而根据当下土地政策“超过50%以上溢价，需要地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售”，也即是需要现房销售。

这对开发商来说，就是不得不掏多年的财务成本，前期一点成本都不能收回，需要全额垫资建设，资金周转时间变得更久，资金压力也就更大。

这也是为什么本土开发商会说现在的萧山地价是他们“不能承受之重”，即使是已经面临无土地储备的状态，也只能保守观望。

如今，很多成熟的大牌房企如万科、融创等在近期杭州几宗重要的土地出让中都没有现身。对他们而言，真的很不喜欢现房销售。

没有高周转，他们赚不了什么钱，即使楼市继续火爆，动态利润率也是低得可怜甚至一不小心就要亏本。所以，对他们而言，现房销售真的没什么好玩。

因而最近几宗地块大多是未入杭州、想要在杭州占据一席之地的开发商所得。

远洋地产一位资深从业者告诉笔者，在他看来这其中或许有新入房企不计成本的战略布局而考虑，而更多的应该是他们对杭州后G20时代和对亚运的押宝。

现在政府推地慢，调控限制需求，反向也导致市场需求紧迫。

另一方面，房地产市场热度较高，目前房价上升，M2持续上涨，老百姓有相应的保值需要。部分购房者怕调控进一步缩紧导致买不了房，进一步挤压需求。

房企也存在缺货情况，杭州主城区毕竟土地有限，萧山在奥体板块带动下，前景可期。

浙江工业大学副校长、经贸管理学院院长、杭州市房地产学会副会长虞晓芬教授认为，土地火的原因还是一个：人民币贬值，在亚运会前，萧山土地市场问题不大，但在后续市场中不好说。

未来萧山房价还有多少空间？

想来，这个问题也是众多购房者与开发商都在思考的问题。国家层面目前提出的是“房子是拿来住的”对于房地产市场有了一定程度的打压。

杭州的调控效果呈现出的是成交量在数据中显示，确实有了明显的下降。然而对于购房者而言，似乎买房的难度也变得更高了。

多年前是房子存量多，你随便挑；而现如今，多个区域已是不断在老项目中“左右横跳”，但大多数项目经过3~5年的销售也已迈入尾盘甚至现房阶段，实际可供销售的一手房源其实并不多了。

有小伙伴会说，这几年萧山土地推出的可不少，潜在供应量很大。

这话确实没错，去年萧山推出了多宗萧山核心区域的多宗宅地项目，其中融信便在去年频频出手，今年如融信·永兴首府、融信·萧山公馆、融信·江南学府和融信保利·创世纪等等多个项目，都有不错的蓄客。

另外如碧桂园、融创、港中旅等多家房企也都在萧山有所涉猎。

乍一看似乎潜在供应量确实不小，但有个问题，去年出让的多宗地块中，很多地块项目体量在8万方以下，换言之不少楼盘基本只有700余套的供应量，能够支撑萧山当下每月2800余套签约量多久的消耗？

近期萧山推出的住宅地块，都已经超过50%溢价，必须现房销售。那也就意味着这些项目的潜在供应量基本可以看做是3年甚至是3年半后的供给。

而在这三年半后到当下在售项目及即将销售项目销售一空之后的一段时间内，供应紧缩，市场会是一种什么样的状态？

绿都控股集团营销总监骆承武担心萧山未来房价会持续上涨，“市场新增房源缺失的状态下，再加上后续亚运会、大运会，杭州的知名度还将提升，对人口流入更具有吸引作用。”

未来会怎样似乎已不言而喻。