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刚需之痛:易涨难降的房价、越盖越少的90方

2017-06-23 17:09:46 来源: 搜狐焦点网

刚需内心OS:“为什么受伤的总是我?!”

这是 胡椒说房 的第 1 篇文章

对于已经看房近一年的雷子来说,杭州的市场让他越来越茫然。

从去年开始,他在周边买房亲友的“裹挟”下,加入看房大军。一年里,从主城核心到周边小盘,兜兜转转看了近百盘。一回头忽然发现,身边买房的人,都已经涨了好几十万,而自己想买的小户型,却在市场没了踪影。

❶无房之痛

90方存量骤降 小户型被市场边缘化

同雷子一样,今年很多买房者都发现,杭州主城区90㎡难觅踪迹了。

2014年下半年,长达8年的“90/70”政策退出杭州市场,将产品定位留给市场。同时,随着地价的高企,尤其是一些开发商抱着打造高端项目树品牌、树标杆的考虑,市场上90㎡及以下户型的项目越来越少,大量100~120㎡的轻改善户型诞生。

数据显示,截至6月19日,杭州主城区(含萧山、余杭)可售90㎡及以下房源13715套,可售套数同比下降57.94%;可售面积117万㎡,同比下降58.14%。

杭州部分板块90㎡及以下房源库存变化►

(数据来源:中国 指数 研究院杭州分院)

“以前刚需一般都考虑九堡、下沙、丁桥等地方,现在忽然发现都没有什么小户型了!”一位网友感慨。

一直以来,九堡都是传统刚需热门的板块,去年6月区域内可售90㎡及以下房源518套,而到今年6月,区域内可售房源仅为149套;同样,三墩在去年同期90㎡以下可售房源高达737套,而到了今年6月仅有84套;作为价格洼地的大江东,承接了不少主城区外溢的刚需客,区域内小户型可售房源套数也已经从去年6月的2363套,降到现在的85套;作为改善客户热衷的申花,小户型也从去年的1309套,降到现在的33套。

杭州90㎡及以下库存量不到100套的区域►

(数据来源:中国 指数 研究院杭州分院)

❷涨价之痛

追逐不上的价格涨幅

对于刚需来说,价格是最敏感的因素,总价相差十万,就可能让不少购房者忍痛放弃心仪的房源。

长睦的新城红郡在2014年3号楼开盘时,小户型备案价在10000元/㎡左右,但是到今年5月10号楼开盘,小户型的房源价格已经超过了16000元/平米,一套90㎡的房子总价差额高达50多万。

2017年5月10号楼备案价►

2014年3号楼备案价►

同样,地处天目山西路和东西大道交叉口的众安学君里,在去年6月领出排名前列张预售证时,备案价在7000元/㎡到8000元/㎡;而到今年5月加推8号楼时,备案价已经高达14000元/㎡。

这样的例子还有很多。一年时间,价格涨幅接近100%,这样的现实深深刺痛刚需购房者。

❸断供之痛

开发商产品重构 小户型房源减少

一直以来,“90方”不仅是刚需一族的“标配”,同时也深受投资客的喜爱,是一个楼盘中消化较快的类型。由于低单价、低总价,小户型房源一直都不愁卖;而且在二手房市场中,小户型转手快,与大户型的价差缩小,也成为大家倾心小户型的重要原因。数据显示,在过去一年杭州主城区的新房成交中,小户型的成交占比一直处于高位。

杭州主城新房成交面积段占比►

(数据来源:中国 指数 研究院杭州分院)

高成交带来高去化,但小面积、低单价的新增供应却在不断减少。让刚需者猝不及防的是,不少曾经90㎡聚集的热门区域,现在已经变身成为刚改和改善区域。

以刚领取预售证的地铁绿城杨柳郡为例,这个“为年轻人造房”的项目,在本次领出的692套房源中,仅有39套房源在90㎡以下。产品重构,小户型的供应不断减少。

不少曾经“嫌弃”丁桥是“回迁房”、“杭州郊区”的网友忽然发现,这个地方也逐步“高大上”起来了。随着地铁脉络的延伸,和教育、商业等配套的完善,丁桥的居住环境提升迅速。

在本月15日的一场土拍中,天阳以17167元/㎡的楼面价、溢价70%、自持34%的成本拿下了丁桥的一宗地块,并表示未来将打造高端项目!

同样,5月建发&金辉联合体以楼面价18488元/㎡拿下三墩北一宅地,溢价率70%,自持比例32%。根据地块需要现房销售、全装修交付、一定自持比例等多条件限定下,未来项目的保本房价将接近40000元/㎡!很多网友大呼:这还是我认识的三墩吗?

地价逐步走高,开发商在项目定位时都选择打造成高端项目,减少甚至摒弃小户型房源,这也导致90㎡房源在未来供应上难以满足需求。

❹刚需的出路

合理选择 用时间搏未来

在当前的房地产市场,摆在买房人面前较大难题是托关系也难以买到房、买到好房。对于刚需族而言,还要面对“主城90方稀少、总价过高”之痛。

在椒言姐获得的杭城90方楼盘信息表中,目前特别多数项目聚集在余杭和萧山的偏远区域,甚至是没有地铁、或没有学区、或还没有好的商业配套等。

曾经的250万元以内的总价,可以在拱墅、西湖、江干的诸多区域买到户型不错、地段也较好的90方,如今在主城只剩丁桥和下沙有少量选择。

那么,刚需有什么出路?

椒言姐认为,还是得买,哪怕是目前你认为交通不算便利、配套不算完善的非成熟区域,只要这个区域有些升值和成熟的潜力,就值得努力一把。

我们有一位同事,2014年买的滨江金色黎明89方,当时160万总价的确是刚需。但在我们看来,当时这个位于同协路的楼盘没有地铁、没有学区,离市区还那么远,为什么要买那里去?

可是2016年以来,这里还有周边乃至整个城东价格都上涨了,而且新拍地块和新开楼盘也都炙手可热,如今从价格来看,这里的二手房价格已涨到36000元/平米、甚至更多,你还认为这边还是刚需族能够得着的么?

对于她而言,在未来贷款政策放松之时,她可以再用这个涨价的资产得以换到交通更佳、学区更好的位置,当然,随着区域的不断成熟,这里也仍然是值得继续持有、自住之地。

在2017年杭州新出让的地块中,我们能看到,大多数地块都遭遇到开发商一次性70%溢价,且平均35.33%自持比例,在现房、有限可售房源、较高地价成本等多种作用下,未来房价不可避免会有新一轮上涨。

也就是说,对于刚需族而言,尤其要利用当前有限的资金换得一套资产,在房价上涨和调控周期中博弈,为未来赢得资本和机会。

-END-

椒言姐:一个楼市的观察者,关注市场走势,关心楼盘动态,更喜欢听你讲述自己卖房、买房的一切故事。

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