300万的房子算刚需? 替你还原一个真实的刚需市场

当下的杭州楼市有一种说法是：300万总价的房子也是刚需房。

事实真的如此吗？要知道此前听到“刚需房”3个字，我们绝大多数人的反应都是百万总价左右的房源，潜意识里都认为刚需房总价不会超过150万。然而放眼杭州，主城区大部分地段的房价都不低，“300万总价算刚需房”的说法似乎并不夸张。

-PART 1-

300万总价的房源是什么概念？刚需购房一般都较为关注面积在90㎡左右的房源，以此面积计算，其所能挑选的房源单价约在30000元/㎡出头，那么约3万左右单价现在能在杭州哪些区域买到房呢？

根据搜狐焦点楼盘数据库显示，艮北新城、未来科技城、钱江世纪城等板块目前在售的房价都在3万元左右。可以毫不夸张的说，当前的行情下，3万元均价已经在杭州市区的核心板块买不到房子，只能外拓到相对有潜力的新兴板块。

你可能会惊叹于当前杭州的房价水平。

杭州涨幅靠前的钱江世纪城板块（图片来源网络）

的确如此，以钱江世纪城板块的万科大家世纪之光为例，其2015年年底首开均价在16000-18000元/㎡，在2016年上半年时均价上涨到23000元/㎡左右，而现在的成交均价已经稳定在33000元/㎡，约一年半的时间涨幅为106.25%，而这仅仅是杭州房价水平上涨的一个缩影。

-PART 2-

300万总价的刚需房尚且不好挑，能承受这个价格的客户也不多。准备置业的刚需人群能接受的总价多数不超过200万，有的甚至只是百万出头。那么这些刚需能在哪里买房？杭城哪里才是他们的归属？

我们试图在杭州市区范围内搜索总价在百万元左右的刚需房，根据搜狐焦点楼盘数据库显示，市区之内百万总价的90方户型仍有，但数量并不多，且都在市区相对边缘的板块，临平山北、崇贤新城、大江东是该价格段房源最密集的板块。

按当前的城市格局和基础配套看，对于在市中心工作的人来说，这些板块无疑是偏远的，居住舒适度方面还不尽如人意。但随着杭州成为新一线城市，地铁、商业等各类配套建设正在向周边板块蔓延。作为当前购房预算有限的刚需，不妨参考杭州整体的规划情况，将目光投向这些板块。

杭州地铁规划图（来源：杭州地铁网）

-PART 3-

以临平山北板块为例，这里现在的居住氛围并不差，绿城蓝庭、中铁逸都、金都夏宫、金帝海珀等项目都已经交付入驻，周边基本的生活配套都已经相对完善，能满足基本的生活所需。许多工作在武林门、钱江新城等市中心的刚需没有选择这个板块，无疑是因为交通上的短板。

的确，现在从武林门、钱江新城等地前往临平山北自驾要耗时近一个小时。公共交通只能搭乘地铁1号线临平站后再选择其他交通工具，全程耗时1小时以上。

不过，地铁9号线的规划确立，让临平山北板块有了“改头换面”的契机。

根据市政府的规划公告，地铁9号线北段(临平—昌达路站)新建线路6.144公里，设站4座，建设年限2017—2021年，地铁9号线就是已经通车的地铁1号线延伸段，未来临平山北的居住者通过地铁可以速达武林门，全程仅需约50分钟。

当下临平山北板块有哪些房源在售呢？提起中铁逸都、金都夏宫等项目，你的潜意识里会觉得都是销售许久的老盘了，其实不然。以站点北沙路站周边的项目为例，中铁逸都的二期新品——中铁九逸将在近期面市，面积既有适合刚需的88、89方户型，也有适合首改客户的116-139方户型。根据周边房源的售价来看，中铁九逸约90方的户型总价仅在百万元出头，刚好适合在杭置业的刚需一族。

中铁九逸效果图

-PART 4-

尽管在这些板块还有一些新盘推出，不断变化的房地产市场，万元房必然是买一套少一套。虽然我们没法预测未来的房价走势，但从土地市场的价格趋势，便能对房价变化有所把握，毕竟地价在一定程度上是房价的风向标。

从土地市场整体情况来看，2015年全年地块的成交均价为7109.35元/㎡，而2016年全年的成交均价就已经突破万元达到12095.67元/㎡，2017年截至目前的地块成交均价已经高达17003.58元/㎡。（统计区域为杭州市区不含四县市，数据来源于杭州国土局）

从各区域的地价纪录来看，2016年以前杭州的较高楼面价仅为25177元/㎡，而目前全市的楼面价纪录已经被拔高到45368元/㎡，均价在万元以下的地块数量正在逐年减少。毫不夸张的说，未来逐渐消失的可能不仅是万元房，万元地都将渐渐销声匿迹。

未来的房价我们没法预计，未来的市场我们也无法预判。作为刚需的你我所能做的，只是抓住当前的市场行情，在杭州这座城市里寻找一个港湾安家，找到属于自己的家的温暖。