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一线城市一季度土地供应同比翻倍 土地市场分化

2017/04/13 08:28 来源: 21世纪经济报道 评论
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今年一季度,热点一二线城市住宅用地推地力度增大,其中一线城市土地供应同比增长超过一倍,而二线城市,则出现较为明显的量价上涨,出让金增加六成的同时,部分城市住宅用地成交量已接近或超过去年全年的半数。

房地产市场供给侧改革的大背景下,如何缓解热点一二线城市紧张的土地供求矛盾,成为近期中央到地方的调控重点。

机构数据显示,今年一季度,热点一二线城市住宅用地推地力度增大,其中一线城市土地供应同比增长超过一倍,而二线城市,则出现较为明显的量价上涨,出让金增加六成的同时,部分城市住宅用地成交量已接近或超过去年全年的半数。

一些观点认为,在热点城市土地增量空间日益缩小的现实情况下,高效开发利用存量土地,成为供给侧改革的一大方向。

土地市场持续分化

近日,《中国300城市土地市场交易情报(2017.1-3)》数据显示,2017年1-3月,全国300个城市共推出土地5180宗,同比减少11%;推出土地面积19933万平方米,同比减少6%;成交楼面均价为4019元/平方米,同比上涨55%。

其中,一线城市共推出土地117宗,推出土地面积601万平方米,同比增加104%;成交楼面均价为19729元/平方米,同比增加8%,土地平均溢价率为20%。二线城市共推出土地1711宗,推出土地面积7430万平方米,同比减少12%;成交楼面均价为5957元/平方米,同比上涨72%,土地平均溢价率为31%。

而在土地成交价款方面,中原地产研究中心数据显示,2017年截至3月30日,全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿,同比2016年同期的3689.1亿上涨了59.6%。武汉等19个城市土地出让金3个月超过百亿。

21世纪经济报道记者注意到,在一二线城市土地市场溢价率均维持着不超过0.5%的微弱跌幅,高价地出现数量明显减少的同时,受调控影响较小的三四线城市土地市场,溢价率涨幅较大,较去年同期上升29个百分点。

对此,中原地产首席分析师张大伟认为,从2016年4季度以来,全国已经有接近45个城市,出台了140次各类房地产约束性调控。政策调控使得部分非热点属性的土地出现了显著的降温,土地市场分化明显。

具体而言,受区域热度差异影响,城市间的土地市场,尤其是宅地市场,也出现明显的冷热区分。

根据相关数据,热点城市中,北京、重庆、上海、武汉、广州5城市今年一季度宅地供应量超过去年同期,武汉、重庆、天津分别以225万平方米、198万平方米、123万平方米的供应量排名前三。

其中,重庆以80万平方米的供应面积在3月居首。武汉供应量逐月下滑,3月已无宅地入市,而成都则连续两月宅地0供给。

重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文告诉21世纪经济报道记者,这实际上是楼市分化背景下,分城调控思想的具体体现。以重庆为例,其一季度宅地供应量较大,这与春节以来,当地房地产市场火热,企业拿地热情高涨有关。当地政府加大推地力度,从供给侧满足需求,控制房价预期的意图十分明显。

一线城市进入存量时代

实际上,对于土地市场而言,如何针对各城市不同情况,分类调整供地政策,近期已有中央文件出炉。

4月初,住建部与国土部共同发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,被认为将在一定程度上影响2017年全年土地市场走势。

该文件提出,各地要根据商品住房库存消化周期,对消化周期在36个月以上的,应停止供地。36-18个月的,要减少供地。12-6个月的,要增加供地。6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

作为楼市调控风向标的北京,在4月7日批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,迅速响应了这一政策。

该计划提出,今后五年,北京将供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷。计划今后五年建设150万套住房,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。

这与北京过去数年间,供地规模不断缩减的现实出现显著差别。一些观点认为,这意味着以北京为代表的一线城市和二三线热点城市,供地思路和方法将迎来转变。

张大伟认为,从供地结构来看,北京尽管加大供地力度,但商品房住宅土地依然不多,且全部限价,限价与自住房成为2017年北京土地市场的主流供应目标。低端有保障、中端有支撑、高端有市场的房地产市场三段论在北京再次回归。

中国人民大学公共管理学院副院长、土地管理系教授严金明认为,在各一线城市更多偏向“减量规划”,建设用地规模总体缩减的当下,这意味着一线城市正式转入存量土地利用时代。

他指出,一线城市土地资源紧张,深圳的土地开发强度甚至超过50%,想要提供更多的住宅用地,唯一方向就是存量挖潜。包括广州的“三旧”改造、深圳提出的城市更新、北京上海在集体建设用地上的租赁住房试点,都是存量土地开发的尝试。同时,随着一二线城市规模的扩大和对周边地区影响力的进一步提升,这些城市的土地政策,还将被更多地带入京津冀、粤港澳这样的区域发展视角而制定。

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责任编辑:李科  JN1487
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