裘维维：萧山地价捅破3W 但新一轮地价上升才开始

鸡年杭州的排名前列场土地拍卖，在萧山市北开启，毗邻2号线建设一路站的两宗宅地今天出让，现场一片唏嘘。最后的楼面地价超过了大多数新房的在售价格，分别达到了30816元/㎡和30387元/㎡。

这在萧山土拍历史上，应该是人最多的一次，因为报名的开发商，总共达到了35家。可能过了个春节饥渴了太久，也可能是恐慌的地产商太多。

普通老百姓，也无需为今天的地价而愤怒，地价跟房价现在并不成关联。我们是无奈的买房者，地产商是无奈的买地者，高价拿的地，冷暖自知，最后买单的也是他们自己。

·杭州地价新版图的排名前列支旗帜·

今天出让的两宗地块紧挨着，都是2.5的容积率，都是近12万方的建筑体量。位置处于萧山市北，紧邻地铁2号线的建设一路站。离奥体不远，距萧山挺近，周边在售项目不少，只是需求也众多。

▲地块位置（图自住在杭州网）

碧桂园在上次萧山义桥的土地拍卖中，一枪头就把溢价率用足，把义桥小镇的楼面地价捅到了10780元/㎡。这一回，碧桂园排名前列轮出手，就是20%的溢价率，捅破了萧山市北的历史较高楼面价。

第二轮出手的禹洲也挺狠，一把加到28亿，捅破了萧山整个区的历史较高楼面价。

轮番出手的身影，基本上都是外来房企，大多是对杭州垂涎欲滴的。对他们来说，去任何一个城市拿地，都面临着拿不到的困境，还面临着价格严重高于价值的难题。杭州，对他们来讲，是一块香饽饽。

一线城市要拿地，有太多的门槛，它们的游戏规则不是一般的地产商所能想像的。而在所有的热点二线城市中，杭州，它的游戏规则相对更透明，没有过多的本地保护主义。更重要的是，杭州的涨幅，还是低于其他的热点二线城市；而杭州的经济与将来，却好太多。

不过该注意的一点是，杭州的确是个包容、规范的城市，对产品的挑剔却并不是每家地产商都能胜任。来高价布局之前，先要问自己一个问题，有没有足够的产品力，能说服我们的普通购房者。

当然现在有很多解决的方案，比如说拿下地，再找人合作，委托更强大的地产商开发，甚至过不下去时，总有人接盘。可是没有地，都没人愿意搭理你，存在感消失殆尽。

今天的地价，可以说是新一轮地价版图的重新确立，这是排名前列支旗帜。如果今后土地出让的政策没有调整，新出让的地块，你要猜它会是什么价格，大致就是这样的地价体系。

·暂时放心，地价不等于房价·

这是地块周边的新房成交价格，较高的东方壹号，本身定位比较高，加上装修标准不低，成交价是周边较高的一个。其他楼盘相继受到了限价，近半年来价格基本稳定，但是销售速度相当之快。

如果说二手房的话，周边更值得参考的是华瑞·晴庐，户型不错，总体社区一般，二手房成交价在2.5W左右。其实还有一个次新盘，叫东方一品，品质不错，但是户型大，成交价格会偏低一些。

对于今天的地价来说，要想盈利，就有点进退两难。是做大户型好还是小户型好？做小户型，周转快可是定位高不了，利润很难实现；可是做大户型，今后命运的会受到多方夹击，更贴近奥体核心区的楼盘、更贴近萧山区政府的楼盘，那两块地方想像的空间更大。

拿现在的房价对比，今天的土地就应该直接成交，那才有合理的利润，才能妥善的销售。只能说，地产商的眼光更长远，他们着眼的，不是今天，而是将来，滨江的需求进一步覆盖萧山的将来、奥体大规模建设的将来、城市南移的将来。

所以，对于购房者来讲，不管地价多高，现在的限价令执行的好好的，周边在售的楼盘，没法涨价。换句话说，今天地价过了3W,边上卖2.8W带装修的，明天还是这个价。

·怕被关在门外的地产商·

我们总是分析购房者，最近的市场更多的来自于恐慌今后的房价更高、买到心仪房源的概率更少，实际上，地产商更恐慌。现在的地产商，有的是钱，缺的是地。

在好些城市，拿地的规则极其复杂，比如规定一个价格，到达这个价格之后如果还有两家以上的地产商，那就摇号。比如规定一个价格，到达这个价格之后如果还两家以上的地产商，那就竞拍自持比例，北京就出现了百分之百自持的楼盘。

还有些城市，规定拿地必须得用自有资金，查得极其严格，很多地产商连报名的资格都没有。

而杭州，毕竟目前的土地出让规则没那么复杂，还是价高者得，最严的就是突破120%的溢价率后，必须得现房销售。可是保不准，下一次或是下下次，土地出让的规则就变了。

杭州的土地出让历史上，到达一定溢价率后，曾经竞拍过保障房的比例，当然历史不会重演，但应该会有其他更符合市场经济的手段。

不管会如何变化，总之在好些城市，你要拿地，凭的不仅仅是实力，还要靠运气。没有运气，就被关在门外了，到时候想拿都拿不到，手上全是现金这对地产商来说才是最悲惨的。

可是你还得知道，杭州的土地，一抓一大把，除了老市中心、钱江新城，不管是萧山、还是未来科技城，甚至是申花、城东，都有大量的储备。