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萧山2017供地四大重点区域不为人知的背景

2017-03-09 09:20:46 来源: 透明售房网

萧山一直作为浙江经济发展的典型县市区,已经连续多年被评为“中国十强县(市、区)”,更多次蝉联“中国大陆极具投资地排名前列名”。自G20峰会将在钱江世纪城举办的消息传出后,萧山一度成为杭州房地产市场的新兴热土,诸多开发商抢地,购房者抢房便逐渐成为萧山市场的新态。

2017年的楼市刚刚开局,萧山又抢先发布了《2017年萧山土地推介手册》,共收录了50宗土地,约4000亩。其中住宅、商住用地共40宗,商业用地9宗,加油站1宗。且超过100亩的地块达到15宗,200亩以上的6宗,较大一宗为萧山科技城杭师大地块达到了300亩。

这些土地分布在钱江世纪城、宁围、萧山新区、新街、城厢、北干、蜀山、新塘、湘湖旅游度假区、萧山科技城、瓜沥、临浦、义桥、靖江、空港经济区、所前等16个区域。近两年来,萧山不断推出大体量,更核心的地块出让,令诸多外来开发商能够排名前列时间融入萧山核心区域竞争。

据萧山国土分局方面消息,2017年最主要出让地块区域集中在钱江世纪城、湘湖板块、萧山经济技术开发区(市北板块)、萧山老城区(城厢、北干)四个区域。

钱江世纪城将推地块周边有名校落位

钱江世纪城地块所在示意图

钱江世纪城经过G20熏陶之后,成为萧山楼市成长较快的板块,这不仅是萧山全面展现在世界眼前,更是诸多配套设施的切实落地,令这里成为宜居宜业的城市新中心。目前钱江世纪城已引入多家知名学校:杭二中萧山校区、杭州崇文实验学校世纪城万科校区、学军中学附属文渊中学,这些学校的主要分布位置便在图中1、4号地块西侧位置,未来就学将更为容易。

钱江世纪城1号地块为S-05/06地块,位于永晖路、扬帆路、飞虹路之间,在金昌春和钱塘的东边,属于钱江世纪城住宅区域的核心位置。地块呈不规则的横向L形状,总共有175亩,容积率2.8,体量相对较大。其所在缺口位置为江南小学,地块西侧为汇德隆地块,未来将打造一处商业综合体项目。

钱江世纪城2号地块即为M-04地块,位于万和国际的西边,总170亩,容积率3,周边有融创、旭辉、龙湖、融信等多家开发商入驻,地价已普遍在19300元/平方米左右。钱江世纪城原人才专用房项目地块(即4号地块),在佳境天城的北面,有96亩,容积率2.5。

钱江世纪城3号地块是商务、商业地块,90亩,在宁围四小的西边。目前钱江世纪城非住宅供应量年均23.19万㎡,成交量年均11.75万㎡,近年均价区间为1.16-1.19万元/㎡。整体价格曲线呈现为:先大幅上升后下降,目前处于稳步上升之中。目前钱江世纪城在售各商业项目已步入准现房或现房阶段,新进项目较少,可作为契机。

去年,钱江世纪城土地集中在博奥路沿线,面积都不大,普遍在60亩左右。有景瑞世纪城地块、阳光城世纪城地块、旭辉世纪城地块、绿城兴议路地块和融信创世纪等。今年这5个项目会陆续上市。今年的地块则分布在市心北路与金鸡路之间,周边多为已经有交付或即将交付的小区,相对生活环境已成型。周边较近的地铁2号线出入口,将成为区域内重要的出行方式之一。

去年底,顺发美哉美城碧桂园珑悦成交价已接近39000元/㎡,时代奥城则是35000元/㎡左右。可以看出钱江世纪城整体价格已经是35000元/㎡以上,且当下政府调控较为严格,依旧处于房源供不应求的状态中。去年虽多数房企以19000元/㎡以上的价格入驻钱江世纪城,却依旧有充分的操盘空间,从而也能看出今年推出的地块价值同样不菲。

萧山市北路网畅通 二手房价格不高

萧山市北地块所在位置示意图

萧山市北板块的土地主要分布于市心路东侧,建设一路、二路沿线。本期读地手册共录入4宗宅地和1宗商住用地,其中较大的72亩,最小的44亩。几宗地块相对靠近,互相之间开车都在5分钟时间内。

目前萧山市北板块广义存量84.85万㎡,按板块住宅年均成交42.56万㎡计算,去化周期2年。近年年度的新增供应量与成交面积基本保持在1:1.5~1:2左右,属于供不应求的市场状态。

市北板块8、9号地块在建设一路与市心北路交叉口东北面,东方一品北面,两幅土地面积相同均为72亩,容积率2.5。相互依靠地坐落方式,若一并拿下,可以做一个高端改善楼盘。目前这两宗地块已然挂牌,将于3月24日正式出让,有兴趣的开发商需要尽快准备了。

10号地块在开发区小商品综合市场东南面,只有45亩。11号地块在华瑞晴庐东南面占地44亩。12号地块在建设二路、万向路、通惠北路之间,也只有47.4亩,容积率2.5。

去年6月,融科拿下宁税路地块,在11号地块的西面,楼面价13750元/㎡。之后,融科被融创收购,预计这个项目要在今年年底才推出。同期,港中旅以楼面价20267元/㎡拿下北塘河地块,这个地王直到杭州至高拿下恒隆对面地块,才退居第二。

目前,市北区块二手房价格不高,12号地块斜对面的晴庐去年交付,二手房挂牌价在18000元/㎡,目前入住率不高。对面的嘉利公寓挂牌价14000元/㎡。嘉利公寓东边的滨江东方名府预计三四月份开售楼处。

城厢街道 老城区里挤出来地铁盘

萧山老城区地块示意图

城厢街道是萧山的老市中心,可腾出的土地十分有限,今年预计推出两宗宅地、一宗商住用地。14、15号地块位于地铁1号线湘湖站西边,西靠白马湖东湖500亩湖面,南面是黄泥塘和笠帽山。14号地块75亩,容积率2.2。15号地块108亩,容积率2.5。

地铁一号线湘湖站点附近,拥有一批早期的多层洋房、排屋类住宅,但周边农贸市场、教育设施、商业配套等一直停滞不前。

在售的阳光城丽兹公馆新房已经卖到25000元/㎡。与14、15号地块相邻的是东方悦府,去年4月旭辉以楼面价9032元/㎡竞得的,由滨江集团操盘,后期物业为旭辉旗下。目前售楼处已经开放,据现场工作人员介绍,预计首开价格“2”字打头,具体价格待定,近期已有众多购房者前来询问定位。

城厢街道是萧山老城区范围,其核心区域已经多年土地零供应,16号地块位于人民路站西侧,萧山宾馆南面。附近还有萧山排名前列人民医院,配套设施可以说是非常成熟。占地面积较小仅43亩,但考虑这属于萧山老城区核心,颇有些难能可贵。周边最近的大型商业综合体是在地铁一站之遥的杭发厂附近。

北干城区难得的核心拆迁地块

北干街道地块位置示意图

北干街道共有7宗地块被录入本期读地手册,其中涉宅地块6宗。但记者发现除图中标记的20号地块(即为C-21地块)占地面积达到117.7亩以外,其他地块出让面积均在85亩以下。最小的一宗B-16-2地块(即为图中21号地块)占地面积仅17.4亩,容积率虽达到3.5,但其为商住综合用地,一定比例的商业用地利用,对地块未来打造形成一定压力。

北干街道20号地块在建设一路、兴议路之间,117.7亩,容积率2.8。这个地块东边是萧山裘皮城,附近热销的是滨江江南之星,近期精装修售价在30000元/㎡以上,毛坯房在28000元/㎡左右。

22号地块在五七路口,呈三角形状,占地76.4亩,也是老城区难得的宅地。周边为萧山传统住宅小区,湘湖人家、华瑞湘湖美地、顺发·美之园、高运锦园、新白马公寓都是萧山老一批商品房小区。目前区域内居住人气旺盛,相应的生活配套也较为集中与齐全。

23号地块则是在龙湖·春江天玺的南侧,紧贴风情大道,可以成为奥体、钱江世纪城置业外溢需求的承载。

北干街道近年年度的新增供应量与成交面积基本保持在1:1左右,属于供求相对平衡的市场状态。

南部卧城板块内的蜀山街道与新塘街道,本次读地手册收录了共计9宗地块,其中涉住宅地块7宗。但据萧山国土方面消息称,南部卧城板块地块基本不会成为2017年推地重点。少有值得关注的是蜀山街道地铁2号线朝阳地铁站上盖物业,占地面积106.4亩,容积率4,为住宅、商业综合用地。最近两年该区域价格曲线较为平稳,并没有随着萧山大趋势转好而快速飙升,这与萧山南部客群主要为本土地缘客户为主有重要关系。目前该区域楼盘价格正逐步回到2011年17000~19000元/平方米左右的价格水平,但依旧是一处价格洼地。

湘湖新城多宗地块临湖可建豪宅

湘湖新城地块所在示意图

湘湖新城板块已经有多年没有推出新地块,更多的是义桥、闻堰等靠近湘湖的楼盘在寻找与湘湖结缘的契机。今年,湘湖新城将推出三宗居住、商住用地,两宗商业商务用地,多数靠近湘湖湖面。

据透明售房网统计,湘湖新城板块内每年保持的可售库存量则基本在10-14万方之间,保持存销比1:1.15左右。每年度的新增供应量与成交面积基本保持在1:1.13左右,属于非常健康的市场环境。

宅地中,位置优质的是湘湖壹号南地块(33号地块),共200亩,容积率仅1.01。极低的容积率,注定又是一个类湘湖壹号的别墅项目。

另外两幅230亩的宅地(34、35号地块)位于亚太路以南,两宗地块均占地230亩,其中34号地块涉及商业部分,总容积率2.5;而35号地块容积率1.5,不难看出,两宗地块住宅部分应当都会打造成花园洋房或排屋类低密度产品。以上三幅土地的出让,或将直接提升湘湖新城的居住氛围。

湘湖新城板块以休闲度假的城市高级豪宅为标准,拥有难得的一线湘湖水系资源,风景秀丽。几宗住宅用地周边的湘湖壹号项目,已经将该区域的价格定位做了支撑,对未来周边地块价格有指导意义。

科技城杭师大地块可能是今年较大的一宗地

萧山科技城地块位置示意图

据了解,萧山科技城会推出杭师大地块(38号地块),为商住综合用地,总共300亩,容积率2.5,是今年可能推出的较大一幅土地。杭师大地块在萧山高教园区内,可以受益于亚运村以及萧山科技城概念。地块周边区域内虽有水博园、多家高职院校以及浙江广电制作大楼,但相应的大型品质生活配套非常缺乏,地块所富含的商业属性将成为周边区域内未来的重要生活枢纽。

据萧山国土局消息,近期来萧山看地的外来开发商们前前后后已达到50~60家之多,涉及范围从南到北无不涉猎。从一侧面也可看出,外来开发商对于萧山土地的渴求状态。但抢地成功只是排名前列步,若想在萧山获得成功,还需要学会融入萧山,踏实做事情,做好服务,因为萧山是一个讲究务实的萧山。

从投资角度出发,政策和环境为市场增加了不确定性因素,投资把握能力相对不大。此外,实时关注房产税、遗产税等政策动态,对市场的判断都有不小帮助。

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