2016浙江楼市去库存效果显著 杭州改善客群当道

来源：浙江日报  本报记者　方臻子 通讯员　冉茂翔

精准调控去库存

——数说2016浙江经济之五

提前两年完成商品房去库存目标任务、全省新建商品房可售房源消化周期11.7个月……回顾2016年浙江房地产去库存，这些数据令人印象格外深刻。而在上述数据背后，是我省有形、无形并举，市场、民生统筹兼顾，打出了一套精准施策组合拳。

去库存全面均衡

2016年初，我省就将建立房地产健康发展长效机制列入重点改革突破事项，制定了以“稳房价、去库存、优结构、建机制”为主要内容的房地产供给侧结构性改革方案。6月下旬，省政府印发《浙江省房地产供给侧结构性改革工作方案》，提出“2017年全省商品住宅库存消化周期回落并保持在10至16个月的合理水平”等具体目标。

年终岁尾“大考”时，浙江拿出了一份全面均衡、扎实亮丽的去库存成绩单——截至2016年12月31日，全省新建商品房可售房源消化周期为11.7个月。不仅是在杭州这样的中心城市，在浙北小城嘉善，仅2016年3月，商品房销售备案就有2377套，环比上涨417%，同比上涨385%，有史以来月成交首次突破2000套。在苍南县，2016年全年成交商品住宅7330套，比2015年的3274套上涨124%。

去库存，最终是要实现房地产行业健康、平稳、可持续发展。2016年全年，全省商品房销售8637万平方米，比2015年增长44.3%，继2015年比上年增长28%创历史新高后再创新高。不仅杭州商品房销售高速增长，连市场一直不温不火的三四线城市商品房销量也一路攀升，库存去化周期也一路缩短。

据省房地产监管分析平台统计，2016年全年，11个设区市市区商品房销售面积比上年增长39.1%，33个重点县（市）商品房销售面积比上年增长43.4%，21个一般县商品房销售面积比上年增长36.5%。这组数据表明，浙江本轮去库存着力均衡，成效非常显著。至2016年年底，浙江提前两年全面完成商品房去库存目标任务。

需求供给同发力

怎样把去库存和满足老百姓的住房需求结合起来？这是我省在去库存过程中着力破解的一道难题。

拆迁安置，多年来一直是“城市更新”的主要手段，但大量建设的安置房小区，一定程度上分流了商品房市场的客户。2015年11月，海盐提出将逐步取消保障性住房、拆迁安置住房建设，转为货币补偿方式实施安置。

“货币化安置”产生了奇效——当年海盐县货币化安置的几百户居民中，多数选择购买商品房，而且一买就是两套。海盐县城不大，整体的库存也只有两三千套，这股由货币化安置激发的购买力就显得尤为强劲。“海盐的库存从来没有像现在这么低过。”一位海盐当地的房产从业人士说。

各地探索实践，有关部门也发布了相关政策意见“保驾护航”。2016年1月至11月，全省实施棚改货币化安置7.54万套，占当年我省棚改开工总套数的32%。货币化安置比率同比提高了20.6%，在当年棚改拆迁中货币化安置协议数量占到同期协议数量的71%。棚改货币化的衍生品——“房票”，同样成为2016年去库存工作中一招效果显著的新招。绍兴、金华、义乌、衢州、奉化、湖州等地均采用“房票”的方式，更加直接地将拆迁户转化为购买力，既推动了农民市民化，也助推了去库存。

“组合拳”不止于此。加大住房公积金支持力度、实现土地供应与库存挂钩……一系列的做法，均取得了不错的效果。除了需求侧发力，不少房地产企业也从供给侧下手，深挖用户需求，寻找市场空间与机遇。从总体看，省内三四线城市市场供需关系饱和，但符合市场需求的精装修产品，在这些城市中较为少见，一些国内知名房企，2016年密集布局我省三四线城市成绩斐然，正是在产品升级上动足了脑筋，做出了新意。

改善民生促需求

2016年，杭州市民小周卖了原本67平方米的旧房，置换了一套128平方米的精装修新房。据杭州透明售房网统计，2016年，杭州主城区新建商品住宅户均签约面积为115平方米，创下了近6年来的较高值；从住宅户型结构分析，100平方米以上房源占比42%，比上年增长3%，增长集中在100平方米至140平方米的初次改善型房源户型区间。改善，成为2016年楼市的一股中坚力量。

三四线城市亦如此。新湖景城，一个位于衢州西区占地面积760亩的超级大盘，目前住宅部分仅牡丹园小高层在售，其余均已售罄。项目营销人员介绍，客户基本来自衢州城区，成交放量完全来自本地的内生需求，尤其是城区需求的集中释放。

改善性需求、内生性需求的增长，也从另一个侧面反映出居民购买力的提升，只有人们的口袋鼓了，加上适当的政策鼓励，才会迅速激发出房地产去库存的“洪荒之力”。

有关部门注意到，较强购买力一定程度上也推动了房价上涨。据全省新建商品住宅销售价格环比指数，2016年全年12个月均保持上涨。从3月份开始，进入环比1%至2%的涨幅区间；8月份达到2.4%，9月甚至达到2016年的较高值4.1%。2016年第三季度，杭州等重点城市房价存在上涨过快的危险。房子是用来住的，不是用来炒的。为让房子回归居住属性，我省果断采取调控措施“稳房价、防风险”，在杭州等重点城市采取调控措施后，全省环比指数迅速回落，保持了市场的健康平稳发展。