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跌!统计局说11月70城市50大城降温,拐点首现!

2016-12-19 10:38:17 来源: 搜狐焦点网

作者:张大伟

—政策导致的上涨拐点出现了!—

11月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少,分别比上月减少7个和8个;环比下降的城市个数增加,分别比上月增加4个和7个。

伟哥分析:

1:楼市调控导致的本轮房价上涨拐点已经出现:

从数据特点看,因为政策收紧、本轮楼市调控导致的房价涨幅拐点已经出现,房价出现了9月后的快速扭转,从70个城市的平均环比涨幅看,11月新建商品房住宅环比涨幅0.59、二手房0.34,均是2016年春节后的较低点。而且从9月看,出现了非常明显的快速收窄。

预期12月将出现一二线城市房价的最近1年半首次平均环比下调。

11月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别为上涨0.1%和持平,11月份二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%,

2:一二线城市价格上涨离开房价上涨前列,房价上涨龙头熄火

从全国房价上涨看,15个房价上涨龙头城市在11月下半月除济南、郑州、武汉、广州外全面出现了环比下调或持平。

北京、上海、深圳、南京、杭州、厦门、福州、天津、无锡等之前的上涨城市在11月下半月排名前列次出现了环比下调。

这也是最近1年半来的首次。

上涨龙头城市全面非一二线城市:

从新建城市看,过去的无锡、郑州等龙头城市全面熄火,仅一个城市房价涨幅超过2%,房价上涨前列城市全部非一二线城市。

3:10-11月,50个城市房价涨幅放缓,楼市价格拐点明确

从2015年3月30日开始的,本轮因为资金潮导致的楼市持续火爆上涨,在2016年930开始的22个城市严格调控下降温,持续18个月的爆发在10月份出现看短期拐点,政策变化是本次楼市调整的主要因素,所以后续市场走势依然看资金价格与政策变化。

本轮楼市出现变化的主要原因是因为楼市政策调控,在这种政策抑制影响下,市场走势将看政策执行力度。

整体看,预计本次调控周期起码持续6-9个月。20个城市城市房价将出现10%以上的价格下调空间。

从数据看,房价涨幅放缓最明显的城市分别有:(11月对比9月)11月合计50个城市相比9月涨幅收窄,其中最明显的有:无锡、郑州、杭州、北京、合肥、青岛、福州等。

房价上涨的表面原因是供需结构导致的,房地产市场的供不应求所以房价加速上涨。但事实上,出现供不应求的主要原因恰恰是货币供应量过多。

房地产的需求有两种,一种是自住需求,一种是投资需求。在当下的高房价下。投资需求旺盛,或者是看中未来上涨期待投资获利,或者是害怕将来再涨,早买早安心。而出现这些投资需求的主要原因都是过多的货币供应。在货币过多供应的影响下,投资需求无限大的释放在房地产市场。

2016年房地产贷款增长加快主要是受到个人购房贷款增长的影响。这也再次印证了正是由于信贷的强劲支持,加之去库存政策的大力刺激,引发了今年前三季度房地产销售市场的火爆行情。而过度的加杠杆事实上的确带来了越来越大的房地产风险!所以最近2个月的楼市调控非常有必要

2014年11月到2016年11月,上涨城市数量变化。

房价下调城市11个也是最近4个月的较高值。

北京市场分析:11月市场快速回落

北京2月房价上涨新建商品房住宅为环比2.3%,二手房为环比3.2%。

3月,北京新建商品房住宅为环比3.3%,二手房为环比6.3%。

4月北京新建商品房环比上涨3%,二手房环比上涨3.7%

5月北京新建商品房环比上涨2.4%,二手房环比上涨2.3%

6月北京新建商品房环比上涨2.3%,二手房环比上涨1.4%

7月北京新建商品房环比上涨1.7%,二手房环比上涨1.6%

8月北京新建商品房环比上涨3.8%,二手房环比上涨3.9%

9月北京新建商品房环比上涨4.9%,二手房环比上涨5.7%

10月北京新建商品房环比上涨0.6%,二手房环比上涨1.1%

11月北京新建商品房环比上涨0.0%,二手房环比上涨0.2%

中原地产研究中心统计数据显示:11月北京二手房住宅合计签约19369套,这一数据是2016年下半年的较低值,连续2个月在2万套左右。预计12月市场成交量将继续在2万套以下徘徊。

11月整体看,随着信贷政策的收紧,北京二手房价格结束了过去连续1年半的上涨,开始有下行趋势。

从市场成交量看,11月北京新建商品房住宅仅成交2680套,环比下调幅度达到了20%。同比跌幅为32.8%.

因为北京政策影响,网签数据从11月下半月开始逐渐反应出930的政策影响,市场成交开始明显下滑,目前的市场成交量已经基本恢复2015年温度,市场从3季度的高烧中迅速退烧。

从实际签约看,受到新政影响的22个城市,成交量出现了明显下调,实际跌幅达到了40%左右。预计这一成交量将在10月下旬逐渐开始反映到签约数据上。实际全国布局的中介公司代理行,在10月业绩环比下调都在40-50%左右。

11月成交量相比10月继续下调,整体看,本轮市场调控将导致4季度相比3季度起码下调50%。

从未来预期看:

北京的930政策是全国力度较大的政策,对市场的影响也较大,从北京的11月市场变化看,二手房已经出现了局部区域的价格下行。

全国市场走势:

房地产销售额历史首次突破10万亿。

从数据看,2016年1-11月商品房成交金额达到了102503亿,历史首次突破10万亿大关。销售面积13.58亿平米,也刷新了2013年全年的13亿平米历史纪录。在前三季度的楼市火爆影响下,从销售数据看,2016年提前一个月,房地产所有数据被全面刷新历史纪录。

但从10月开始,市场出现了调控下的退烧现象。

整体看,本轮房地产市场的火爆在9月份达到了历史顶点。10-11月份市场涨幅开始收窄。

从市场趋势看,11月来,已经超过13个城市在10月基础上出台了楼市调控看着,从全国看,从930开始的这一轮楼市调控各地已经有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施

过去的房地产调控更多是短期政策,所以经常因为经济走势不同而出现波动,长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策,关键是需要完善长期制度建设、房地产税等长期政策有望加快落地。建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从此次会议看,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收等制度。以长效机制引导市场稳预期。

自 “十一”期间政策风向全面收紧之来,11月多数城市市场成交呈现集体回落之势。从数据相对完整的36个中原所监测的城市来看,11月新建住宅成交面积环比下降20%,其中29个城市新房成交量下降,仅7个城市成交量上升。在7个成交量上升的城市中,三亚属于季节性市场回暖;济南的成交数据上升存在滞后性影响,市场实际表现平稳;而武汉是少有调控收紧而成交明显上升的城市(环比增幅24%),其背后一方面是因为武汉新房供应依然充足(部分前期捂盘项目已入市),另一方面对于当前监管下的市场价格,购房者普遍认为是入市的绝好时机。在29个成交回落的城市中,深圳、东莞、佛山、广州等调控城市降幅超过两成,而惠州、杭州、苏州、南昌等调控城市的降幅则超过四成。

11月不仅各地成交量集体回落,房价涨幅也持续收窄。中原先进指数显示,八大城市的中原二手住宅价格指数整体呈现环比涨幅回落行情。其中,南京加入房价下跌行列,深圳则连续两个月房价明显回调。南京房价为近19个月以来的首次下跌,其前期累计涨幅达到61.2%。之所以本次房价下跌率先始于深圳、南京两地,与两地较高的投资需求比例有关。预计后市各地房价涨幅将进一步收窄,更多城市或加入价格下跌行列。

在前期限购、限贷政策出台后,全国各地10-11月开展了少有的一次房地产调控全面落地执行,这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比,政策执行力度最强。

预计四季度过去房价涨幅较快的10几个核心区域城市,房价将从10月份的停涨到11-12月的微跌。

从2015年3月30日开始的,本轮因为资金潮导致的楼市持续火爆上涨,在2016年930开始的22个城市严格调控下降温,持续18个月的爆发在10月份出现看短期拐点,政策变化是本次楼市调整的主要因素,所以后续市场走势依然看资金价格与政策变化。

整体看,预计本次调控周期起码持续6-9个月,甚至有可能周期拉长到2018年。20个城市城市房价将出现10%以上的价格下调空间。

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