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10月上市房企拿地金额和面积排行榜单 万科排排名前列

2016-11-03 17:55:45 来源: 搜狐焦点网

榜单分析:

1、10月全国土地市场整体表现:明显降温,整体呈现“量价双降” 

同策咨询研究部数据显示,2016年10月监测的全国土地成交金额1892.76亿元,环比下降95.53%,同比去年10月下降51.23%;土地成交面积18033.88万平米,环比下降36.26%,同比去年10月下降78.18%。2016年1-10月监测的全国土地成交金额26142.93亿元,较2015年1-10月上升19.99%,土地成交面积229256.87万平米,同比下降9.24%。

自10月国庆期间全国一线及二线热点城市集中限购限贷调控之后,宏观政策整体趋紧,商品房成交逐步下滑,全国土地市场也开始降温,整体呈现“量价双降”。从10月份数据来看,供应方面,全国共推出土地5066宗,推出土地规划建筑面积24866.32万平米,环比下降19.68%,同比下降66.78%;成交方面,共成交土地3692宗,成交土地规划建筑面积18033.88万平米,环比下降36.26%,同比下降78.18%;楼面均价为1030.09元/平米,环比下降45.93%,同比增加13.99%;平均溢价率为23.89%,较上月减少15.94个百分点,比去年同期增加16.94个百分点。

同策咨询研究部数据显示,从目前市场来看,全国土地市场供应锐减,土地出让方式更加严苛,导致全国土地成交也明显下调。其中,一线城市“土地荒”“土地严”的局面愈演愈烈,成交量继9月出现暴跌后,本月同比环比持续下滑。10月,一线城市共推出土地规划建筑面积239.32万平米,环比减少10.41%,同比减少113.66%;共成交土地规划建筑面积205.10万平米,环比减少4.82%,同比减少124.70%;楼面均价为3809.67元/平米,环比下降50.40%,同比下降159.49%。在“9.30”限购限贷政策后,北京市政府又推出“控地价、限房价”土地政策,即对住房单价也做出了明确的金额限制,以防止开发商高价囤地、高价销售或者做成区域高端;同时,鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源,以满足城市居民租房需求。本月北京住宅用地继“断档”6个月后,出现1宗宅地供应和成交;上海本月土地供应较上月持平,共推出8宗土地,除浦东1宗商办综合用地外,其余几宗都是动迁安置地和工业用地,而土地出让收入和楼面均价较上月大幅下滑,降幅达78.97%和37.08%;广州、深圳两市本月共推出土地13宗,较上月小幅回落,成交方面仍然是工业用地占比较大,宅地仅2宗。

同样受宏观调控影响,二线和三四线城市土地供应也持续下降,土地成交量价环比首次出现下滑,同比有所增加。10月,二线城市共推出土地规划建筑面积5760.19万平米,环比减少29.02%,同比减少34.80%;共成交土地规划建筑面积4400.08万平米,环比减少46.32%,同比减少61.88%;楼面均价为2070.88元/平米,环比减少75.61%,同比增加30.08%。三四线城市共推出土地规划建筑面积18866.81万平米,环比减少16.94%,同比减少75.96%;共成交土地规划建筑面积13428.70万平米,环比减少33.45%,同比减少82.81%;楼面均价为646.61元/平米,环比下降6.09%,同比增加14.33%。

图 1:全国土地成交历史走势

数据来源:同策咨询研究部

同策咨询研究部数据显示,2016年10月上市房企拿地TOP20拿地金额总计519.52亿,环比下降184.14%,同比下降100.46%;同月上市房企拿地TOP20拿地面积总计1174.41万平米,环比下降61.07%,同比下降10.66%。

表3:2016年10月、2016年9月、2015年10月

上市房企拿地金额及面积TOP20合计

数据来源:同策咨询研究部

2、集中度分析:10月集中度明显下降,1-10月累计集中度小幅上升

对于2016年10月上市房企拿地TOP20榜单来说, TOP20上市房企拿地金额总计519.52亿元,占全国土地成交总金额的27.45%,集中度环比减少12.44个百分点,同比减少8.94个百分点。万科重回老大位置,以98.91亿元的拿地总额夺得本月上市房企拿地金额TOP20榜首,金隅股份(66.71亿元)和中国恒大(60.8亿元)位居二三。

图2:2016年10月、2016年9月、2015年10月上市房企拿地TOP20拿地金额集中度分析

数据来源:同策咨询研究部

对于2016年1-10月上市房企拿地TOP20累计榜单来讲, TOP20上市房企拿地金额合计7663.65亿元,占全国土地成交金额的29.31%,集中度同比增加5.52个百分点;2016 年1-10月上市房企拿地TOP40房企拿地金额合计10186.33元,占全国土地成交金额的38.96%,集中度同比增加7.67个百分点。从TOP20累计榜单来看,融创、万科、中国恒大夺得2016年1-10月累计拿地金额榜单冠亚季桂冠,拿地金额均超600亿元规模,而碧桂园虽然在拿地金额榜单中无缘三甲,以467.94亿元的拿地金额位居第六,但其在累计拿地面积榜单中,以累计面积2799.10万平米的特别优势遥遥先进拿地面积1669.59万平米位居第二的中国恒大。

图3:2016年1-10月、2015年1-10月上市房企拿地TOP20和TOP40金额集中度分析

数据来源:同策咨询研究部

3、当月榜单品牌房企占比:品牌房企拿地热情不减,对地块选择更趋谨慎

受宏观政策调控影响,本月品牌房企销售业绩有所下滑,但品牌房企拿地热情不减,对地块选择更趋谨慎,拿地面积、拿地金额环比同比都有所增长。从10月拿地金额榜单来看,本月有11个品牌房企入榜,合计拿地金额379.90亿元,约占TOP20榜单的73.13%,品牌房企占比环比增加8.06个百分点,同比增加35.61个百分点。

图4:2016年10月、2016年9月、2015年10月品牌房企入榜个数及拿地金额占比分析

数据来源:同策咨询研究部

从10月拿地面积榜单来看,本月有11个品牌房企入榜,合计销售面积960.47万平米,约占TOP20榜单81.78%,品牌房企占比环比增加9.92个百分点,同比增加36.96个百分点。

图5:2016年10月、2016年9月、2015年10月品牌房企入榜个数及拿地面积占比分析

数据来源:同策咨询研究部

4、重点企业拿地分析:万科

万科在土地市场沉寂3个月之后,终于在9月、10月开始激进拿地,两月共计拿地金额超两百亿。同策咨询研究部数据显示,2016年1-10月万科共计拿地73宗,土地成交总金额635.48亿元,同比增长50.23%,总建筑规划面积1020.91万平米,同比增长20.88%;且万科拿地主要集中在一、二线城市,拿地金额占总金额的89.98%,同比增加了1.24个百分点。

2016年10月,万科以拿地金额近98.91亿元特别优势占据本月上市房企拿地金额TOP20排行榜榜首。本月共计拿地7宗,1宗来自广州,土地成交总额1.46亿元,其余6宗分别来自二线城市的大连、济南、沈阳和天津。其中位于天津市西青区张家窝一宗宅地,万科经过58轮竞价,最后以总价74.5亿元摘牌,楼面价约合22860元/平米,溢价率达106%。

值得关注的是,上月底万科就拿地事宜还发生过一件乌龙事件。2016年9月30日,万科-信达联合体以123.18亿元总价、楼面价21575.78元/平米竞得杭州滨江区奥体单元一宗起价62.86亿元的商住地块,造就了2016年全国总价地王,然而却又在成交一个小时后,万科就宣布退出该地块,改由信达、滨江集团、融创三家企业搭伙接盘。对于万科退出的原因,据有关人员透露,此次价值超出了万科的预期,其本次授权价为110亿元。这样的乌龙事件发生在一向拿地谨慎、不拿地王的万科身上,难免有点意料之外,但又情理之中。

纵观万科今年的拿地情况,今年以来,一直喊着地价太高、拿地谨慎的万科画风突变,近两月在土地市场疯狂扫货,拿地金额甚至超过之前一个季度的额度,不免让人联想万科是否改变拿地策略,由谨慎转向激进。

同策咨询研究部研究经理郑静认为,万科拿地激进论也许只是针对拿地总额相对变化而言,万科依然保持着谨慎的土地储备和拿地策略,否则也不会出现以上乌龙事件。1、从土地存续比来看,万科亟待攻池掠地:近年万科的土地储备水平一直保持在其认为合理的区间,存续比维持在2左右,然后截止2016年8月底,万科的土地存续比降至1.29左右;2、从拿地金额和销售额占比来看,万科完全有能力“大手笔”消费:万科9月、10月的销售额分别是293.80亿元、174.73亿元,不难计算,万科9月和10月的拿地金额和销售额占比分别是55.16%和56.61%;3、万科10月拿地情况可以看出其布局路径是完全符合万科坚持聚焦城市经济圈的发展策略:万科对于城镇化及人口流动趋势方面一直走在行业前列,其投资布局会重点考虑当地的人口、经济、基建配套对居住是否有支撑力。早在今年年初的业绩发布会上,万科高级副总裁谭华杰就指出,中国城市化仅完成一半,未来还有非常大的成长空间;农民工二代将成为未来一类购房主力,他们将流向与大城市有轨道交通连接的都市圈。随着一线和重点二线限购限贷调控政策的相继推出,在一定程度上给土地市场集中降温,也给万科低成本扩充土地储备提供了机会,不得不说,此时万科逆市拿地正是其聪明之举。万科的研究一直是行业的风向标,万科此番“激进”拿地,或许将引发后续房企在一线城市和重点二线城市拿地的新一轮成交高潮。

表4:万科2016年10月拿地明细

数据来源:同策咨询研究部

注:1、全国是特指Dataln数据库里的一线城市、二线城市和三四线城市;2、本文中拿地面积指规划建筑面积;3、 土地属性包括住宅用地、商业/办公用地、工业用地及其他用地;4、房企拿地指通过招拍挂方式获取的土地; 5、品牌房企定义为2015年销售金额TOP20房企,分别是万科地产、恒大地产、绿地集团、万达集团、中海地产、保利地产、碧桂园、华润置地、融创中国、华夏幸福、绿城中国、世茂房地产、金地集团、招商蛇口、龙湖地产、富力地产、雅居乐、远洋地产、中国铁建、荣盛发展。

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