杭州
杭州搜狐焦点网 > 杭州新房 > 新闻中心 > 访谈 > 正文

深度访谈:嘉丰达董事李宏揭秘轻资产模式

2016/11/03 11:38 来源: 搜狐焦点网 评论
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

资管人最好的时代到来

近年来,包括万达、大悦城、红星商业、建业地产等在内的房企纷纷祭出“轻资产”大旗。尤其是在存量市场领域,轻资产模式颇为盛行。

所谓轻资产又称轻资产运营模式,是指用一个小的杠杆去撬动更多的资产运营。这是以价值为驱动的资本战略。

理解轻资产模式必须要结合时代背景。轻资产盛行是缘于宏观调控背景下资产价值趋稳。在资产升值阶段,重资产模式为优。当土地资产和房地产物业升值速度高于资金成本时,房地产企业必然会寻求储备更多土地和持有更多物业。土地储备成为衡量房地产企业价值和实力的主要标准,有时候甚至是最重要的标准。在这种情况下,持有资产本身就可以获得丰厚回报。

然而,当土地资产和房地产物业升值趋稳的时候,资产升值对房地产企业经营业绩的贡献在减弱,如果土地或者房屋升值低于资金成本,持有资产反而会造成负的价值贡献。这时候,轻资产模式就备受青睐。

在轻资产模式中,最重要的要素是专业的管理经验,也就是更专业的人。正所谓,“病人多了,医生就愈发值钱。”在去库存、去杠杆的大背景下,如何将现有的存量资产更高效利用,从而转化为优质资产。这是资产管理人的事业。

在嘉丰达董事李宏看来,调控给了资产管理人更好的时代,现在也是做存量资产最好的时机。

李宏,原泰康董事总经理,现嘉丰达有限公司合伙人。保险资金投资不动产的第一代投资人。她曾在4年时间里,做成第一单保险资金投资不动产债权计划,第一单投资不动产股权产品,把基础设施及不动产投资的规模从几十亿做到了千亿规模。从投资人转为资产管理人,李宏对当下房地产市场轻资产模式有着颇为深刻的见解。

以下是访谈要点:

Q:最近一段时间以来,不少开发商开始向轻资产转型。您如何看待房企从重资产向轻资产转型这种现象?

李宏:作为资管行业的从业者,我对房地产行业的理解是,它其实是一个资金密集型的金融行业。三四年前,我曾说过,房地产公司想要生存,就需要向资产管理的方向发展,这是个大趋势。此前,国内某大型房企曾提出要向铁狮门学习,也曾思考过要不要向资产管理方向转型。但因为这家企业比较巨型,且对他而言还没到全面向轻资产转型的时候,所以他们转身不会那么迅速。但在我看来,谁转型的决心大,谁就可能成功。

Q:在您看来,房企转型的动力是什么?

李宏:以前地产商的运作模式普遍是高杠杆运作模式,那时候地价便宜,而且能够及早预售,因此开发商可以拿少量的钱去撬动整个项目。但随着这几年的调控,开发商获取资金的便捷程度和杠杆的使用情况都不如之前那么容易。从房企的财务报表上也可以看出,房企每年的利润和销售额增长普遍遇到了难题。而一些持有资金的资本方加入房地产市场的战团,也使得市场竞争愈发激烈。这些都是开发商转型的主要动力。

Q:作为一个资本运营的专业人士,在您看来,开发商转型轻资产的困境是什么?

李宏:我在泰康时做的是不动产投资。在我看来,开发商转型最大困境是如何扭转惯性的思维模式。比如,开发商的思维模式是他们喜欢把收益固定下来,希望除了必要的出资外,其余的利润都属于自己。现在大家都喜欢做股权合作,但股权其实也更习惯明股实债,也就是说锁定收益。说到底,开发商思维是把资本当作杠杆在用。但如果开发商转型为资产管理商,就需要形成与基金管理人一样的思维模式,公平的对待每一个投资人,将自己和其他投资人放在一个公平的位置上。

此外,最初开发商成立房地产基金公司时,大家都会怀着很美好的理想去做,但在之后的过程中往往会受到公司大股东的影响,而受大股东影响越大就越无法做到公允的对待大股东项目和市场上项目,这个基金公司也就慢慢变成了开发商自己的融资部。但是已经走到了这个时候,放弃又会很难。我看到过一些资源禀赋都非常好的团队就处在这样的境地,觉得特别可惜。有时候我也梦想,如果自己有这样一个团队,我会做的更好。但实际上,上帝是公平的,你有这个就没有那个。

Q:您认为开发商做轻资产更有优势吗?

李宏:我觉得更有优势。不管是在操作运营、还是管理开发层面,开发商都有很多成功的案例,积累了很多的经验。

Q:从专业的资管人士转为房地产基金合伙人,你们在运作嘉丰达基金的时候有什么经验和特色吗?

李宏:早在五六年前,国内就开始运作了一些房地产基金,但我觉得那个时候还不是真正的房地产基金。我们运作这个基金其实是从一个非常艰苦的角度切进来的,它主要是从股权投资和资产投资角度出发,发现项目和资产自身的优势,然后再把收益分配给投资人。这更像西方的基金模式,我们一同寻找银行借贷,最后共同分配利润。与前些年的房地产基金相比,我们公司有比较大的投后管理团队,这个团队就像是一个小型开发商,如果做开发项目的话,就负责规划、建设、运营和销售;如果做出租,就把整个招商定位、招商工作做好,再把园区客户服务这一部分做到极致,帮客户做一些没有能力或无暇去做的,比如与政府打交道或是办理一些产业准入证件,再或者,如果客户有上市需求,我们也可以帮忙引入投资人,并且帮忙去做一些上市前的辅导和整理之事等。我们的投后管理团队在这方面做的很深入。

Q:现在比较受欢迎的资产有什么特征么?

A:其实一线的地产即使不太核心,也都蛮受欢迎的。但是大家在看二线城市的时候,像武汉、郑州这样的城市就更受投资人欢迎。但是我们只做一线,且不做广州。

Q:泰康的操作模式对您的影响可能还挺大的,那您个人来说过去和现在不一样的是什么?

A:过去我主要在基础设施和不动产投资中心,是个投资人的身份。公司根据宏观资金成本等制定大的投资策略,而我则是每年根据大策略制定我自己的小策略,之后就开始在全国或境外去寻找相关资产,所以当时更多是站在投资角度考虑问题,比如我的资金喜欢什么,偏好投资什么事儿。但现在我变成了中间的管理人,那么我就需要去了解资金方的需求,考虑他们想要什么,而我则要为他们找到匹配的资产,并创造价值。并且,作为好的资产管理人,我还要转过来教育投资人要做什么。

Q:教育投资者是怎样的一个过程呢?

A:我做过项目方教育,在泰康时做保险资金投资不动产时我会去告诉房地产商,我和你是如何匹配的、我们能为你做什么事情。现在我作为资金方,我会跟他们讲我们的投资策略,会通过路演告诉他们,我们已经接受了哪些人的委托、过去的业绩曲线是什么样的、其他的保险公司和主权基金是如何看待我们的。其实也就是告诉他们:我们很好,你把钱给我,我帮你管好。这就是投资者教育的一个过程。

Q:什么样的产业园区可能会在未来发展的比较好?

A:产业园区现在的困境是上一轮发展产业园区时留下来的。从前,二线城市城市大多会选在离老城区很远的地方建新城,并希望有企业能入驻过去。但这两年实体经济发展疲软,导致很多那时建设的空城留了下来。就嘉丰达而言,我们希望在一线城市做园区。比如我们会在北京六环附近收购一些工厂,并把对它们做新的规划。像我们在东四环的项目,因为离央视较近,所以我们把他改造成了偏以文化产业为主的园区,并进行这个方面的招商运营;而在昌平那边,定位是以科技为主的创新产业研发类项目;在通州则是以生物医药为主的项目。此外我们还跟全球最大的物流地产开发商普洛斯合作的,在空港顺义那边做宝马研发中心的项目。我们会根据位置和环境的不同,因地制宜的做每个园区的更新改造和定位。

Q:您对2017年市场有什么样的预判?在北京做产业疏导的大背景下,您是怎么考虑?

李宏:产业疏导分为产业的疏导和人口的疏导,只有产业没有人也不行。现在京津冀周边的园区已经是更科学的第二代园区。例如我们在天津高村的智慧中心,它以京津高速为界,南区以产业为主,北区以居住为主,而且是居住先行,两侧的项目定位则是一边产业一边商业。从这方面来看,我们也疏导出去了一些人,并且为这些人提供了需要的地方,满足了园区的招聘及园区内员工的需求。

另外,930的政策对于我们这样的公司其实是利好,因为我们不是以住宅投资为导向的,我们主要做的是存量资产这块的业务。因为资金总是需要有地方去的,但当下的股票的市场短期内我并不看好,那么剩下投资方向就只有基础设施和存量资产了。所以政策出台于我们而言,其实是一个得到更多资金投入的机会。从现在开始到2017年,我认为我们还是会继续做存量资产,尤其是在一线城市做资产。因此现下的市场环境就是在给我们做存量资产的机会。

免责声明:凡来源非搜狐焦点网的新闻稿件和图片作品,系本网站转载自其它媒体,转载目的在于信息传递,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的,请联系本网站。
责任编辑:吕小青  JN046
【延伸阅读】
Yoav Keidar:我们量产科技
搜狐焦点朱旭竞:绿都·嘉丰公馆路线
宋卫平:面对宏观调控我们2011年是打了败仗
专家问诊:买房投保做基民 旺势下我们如何投资
春节 我们不谈房子 不谈地产 也无关投资
李贵斌:商业地产“投资并购”战略蓄势待发
报告称中国28%投资房产富豪资产受到损失
投资除了房子就是股票 这样的资产配置要调整

打折楼盘 更多>>

杭州未来广场
杭州未来广场

优惠 : 总价优惠30万

位置 : 余杭

最低价格 : 40000元/㎡

最新楼盘

杭州未来广场

杭州未来广场

最低价格 40000元/㎡

余杭

查看详情
潜阳府

潜阳府

平均价格 待定

杭州周边

查看详情
中童巴比尼

中童巴比尼

最低价格 20000元/㎡

拱墅

查看详情
房贷计算 楼盘对比