杭州高价拿地房企原地卧倒 偏远地块风险初现

“新街单元D-01地块由21号竞买人（阳光城）竞得，总价178210万元。”今年9月20日的萧山土拍会现场，位置偏远的新街单元土地楼面价刷新板块纪录至12760元/m2。土拍会刚结束，就有周边某楼盘宣布调高售价至18800元/m2——这是调控之前，杭州土拍市场的典型场面。

随着近期调控政策陆续出台，楼市心理预期明显转变。新街地块附近这个一度上调售价的楼盘，目前成交均价已降至14400元/m2。这对于拿地房企阳光城来说，并不是一个好的信号，因为新街地块的保本价就接近20000元/m2，如要保本甚至盈利，则需要周边房价未来能够持续上涨。

今年，杭州各板块出炉了不少高价地块，面粉贵过面包的现象也不罕见。调控之后，高价地块目前情况究竟如何？记者调查得知，部分购入高价地的房企已经放缓了开发进度，进入观望状态，也有房企从拿地时的自信满满到如今颇感忐忑，开始考虑寻求合作伙伴。专家分析认为，一些位置相对偏远的高价地风险增大，未来保本艰难。

面粉贵过面包

上半年以来高价地频出

自1月6日天阳以高价拿下佑昌照明地块以来，杭州的土地市场一路上扬，几乎每个月的土拍会，都会刷新板块楼面价纪录。

最令人咋舌的要数信达收入囊中的两块涉宅地块，分别为楼面价36680元/m2的南星地块，以及楼面价21576元/m2的奥体地块。南星地块当时板块内的楼盘售价还在45000元/m2左右。

在接下去的几个月里，随着楼市回暖传导至土地市场，土拍会上高价地块频频出现。

值得注意的是，在这些高价地中，出现过不少“面粉贵过面包”的情况。今年6月27日，江苏中南和东原地产分别以18200元/m2和15282元/m2的楼面价拿下未来科技城宅地。7月，阳光城又以19664元/m2的楼面价拍下未来科技城123号地块。这几宗地块出让时，未来科技城大部分在售房源的成交价格还不到19000元/m2。

楼市降温

房企转入观望状态

楼市调控政策效果立竿见影，此前不断上调备案价的开发商们也停下了涨价的脚步，购房者的市场预期发生了明显的改变。接下来的市场走向如何，对于这些还未入市的高价地来说至关重要。

江苏中南、东原地产、阳光城三家房企相继在未来科技城高价拿地后，板块内多个楼盘“封盘”调价，不少楼盘将价格陆续上调至30000元/m2左右。

但记者了解到，如今在政策调控下，已经有某个未来科技城楼盘在暗中售卖特价房，隐性调低此前的高房价。对这三家拿了高价地的房企来说，它们的保本价在30000元/m2左右，如果接下来几个月市场降温、房价回落，套牢的风险将大大增加。

记者了解到，这几宗地块目前都还在规划阶段，没有明确产品形态和定位。某拿地房企的工作人员告诉记者：“今年大部分房企的任务已经完成了，接下去供应量也不大，但对于明年的市场现在都不好判断。因此，地块和产品的规划迟迟没有定下来。”

“如今市场处于调控期，更多的开发商本能地选择原地卧倒不动，可能会有态度上的不明朗，延缓了进度是很正常的。” 浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示。

做中高端精装修产品

引入合作伙伴

这些高价地大部分还在规划阶段，从目前了解到的情况看，基本上都要做中高端的精装产品，将在明年的第二季度前后入市。

对于拿地房企来说，做精装一方面是出于新政的要求，另一方面则是精装修能够带来一定溢价。

“做精装修，开发商直接向供应商拿货，成本比较低，比如5000元/m2的精装修标准，在开发商这里可能只要一半的价格就能搞定。”上半年拿地的某房企营销总透露，他们在萧山的新项目就将做精装交付。

此外，有不少缺乏高端物业打造经验的房企就选择寻找合作伙伴来分担风险。信达地产就是最典型的案例。资金实力雄厚但不擅长产品开发的信达，拿下的两宗地块都选择了本土房企滨江集团作为合作伙伴之一。

颇受关注的绿城潮鸣地块，地价高达45368元/m2，近日引进了新股东——福建龙头房企建发。据悉，建发出资获得了30%的股份，该项目仍由绿城团队操盘，打造的排屋产品预计售价在15万元/m2。

合景地产也在考虑引入合作伙伴。今年5月和7月，合景分别在萧山北干和申花两个板块摘得宅地，成交价格都不低，申花板块这宗地块28781元/m2的楼面价更是刷新了板块纪录。合景的相关负责人对记者表示在政策调控后波动的市场下，合景放慢了开发进度，申花地块项目目前还在前期规划、申报的过程中，可能会选择与其他房企合作。

偏远地块风险初现

房企应该理性拿地

众多高价地块在接下来将陆续入市，会有房企被套吗？

浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，高价地会不会遇到风险，还要看未来几个月市场稳定后的走势。这一轮进杭州拿地的开发商，无论是对政策的变化还是资金上的腾挪应对，都是有准备的。一方面，上半年拿地的房企大多资金实力比较雄厚。另一方面，开发商对未来的市场走向早已做出判断和预估。

丁建刚透露，有些拿地房企赌的可能是五年后的市场行情，现在的地价放到那时候也许大有利润空间，但关键要看房企的资金链撑不撑得住。如果房企的资金实力不足，撑不到市场大热的行情，到时候这些房企将不得不选择亏本销售，这也是眼下一些高价地块的风险。

但也有业内人士指出，位置偏远的一些板块市场关注度明显下降，上客量也大不如前几个月：“按照这个趋势下去，这些板块的楼盘下调房价是很正常的，等到这里的高价地入市时，房价甚至可能和地价堪堪持平，套牢的风险显然存在。”

汉嘉地产副总经理陈焕春指出，今年上半年，房企们拿地的城市集中在有利润空间的一、二线城市，竞争十分激烈，高价地频现。但如果拿不到地可能就会面临无法存续的问题，因此即使地价不断攀升，房企也只能硬着头皮拼下去。陈焕春表示，房企们为企业生存发展而抢地无可厚非，但不能忽视市场信号。出手还需理性，当市场波动时也应淡定以对。

杭州各板块今年高价地成本核算分析

注：本表格周边在售楼盘均价数据来源于中国 指数研究院。毛坯成本价计算标准为：拿地价格+财务成本+建安成本+销售税费+运营成本。其中财务成本一年按总投入的8%计算，建安成本均按4000元/m2计算； 销售税费和运营成本分别按成本价的10%和5%计算，数据仅供参考。