杭州房价上涨从不雨露均沾！涨幅较大板块竟是它

问：都说涨价涨价，我感觉不太明显。我的房子从去年挂到今年，价格没变动，看房的人很多，但也不见有人成交，我想问问今年的房价确实涨了吗？

答：涨价要具体问题具体分析，一是新房和二手房市场要分开看，二是板块与板块之间要区别看。

首先，现在媒体所说的“涨价”普遍指的是新房销售价格，跟二手房市场是完全不同的。千万别用周边新开楼盘的价格去估量自己手头二手房的价值。最简单的例子，绿城的潮鸣项目地价就四万五千多，周边中介的窗口二手房挂多少？

这么说并不是指新房跟二手房有畸形脱节，而是新房确实有新房优势，比如户型的不断革新，可以在得房率不变的情况下，用更小的面积实现更强的功能；再比如，越来越多开发商自管物业的规范化，避免了老房子维护不当间接贬值的窘境，小区内部的配套建设也不是旧盘可以相提并论的。

其次，就是前面说的板块差异。并不是每个版块都涨，有大涨的，微涨的，以及滞涨的。以10年为一个阶段来看，房价涨幅较大的可能还是滨江版块。透过现象看本质，因为滨江起点低，规划新，产业对人口的导入快。

但以今年上半年度来看，涨幅最明显的却是奥体，半年时间就涨了9000元/㎡。为什么？和滨江同样的道理，奥体有这么多概念，未来会承载这么多城市发展的希望，成长性是非常好的。价格上，反正杭州现在所有的房子都在涨，比起来，奥体房价并不是特别的离谱。交通上，它离机场很近，离东站，如果用地铁衡量的话也是非常近。

市场上有一种说法，“奥体，3年之后是滨江，5年之后是钱江新城。”如果我们光从房价来看，或许真的用不了这么长的时间。

问：我住在滨江区铂金时代的一套90方，现在觉得不够用了，最近有换房的打算，但看了看滨江区的新房都好贵啊，金茂府开盘卖4万5以上，而且还不是江景房，滨江区的房价是不是已经到了一个极限？总价预算有限的情况下，还能换到哪里？我工作在滨江，城西城北肯定是不考虑的.

答：滨江是杭州楼市比较特殊的一个板块：在长达十五年左右的发展历程中，滨江楼市几乎一直处于供不应求的状态。这也是为什么你想在同区域内换房变得吃力的原因——滨江房价稳定上涨，而且涨幅比其他板块更厉害。

这里有两个原因，一是滨江在过去十多年的发展中，充分享受了城市化红利，所以相对市中心的“保值”，滨江在持续增值；与此同时，滨江作为高新产业导入重镇，其有效购买力大幅增长，而住宅用地却捉襟见肘，出现了其他板块眼红的供需矛盾。

但滨江的房价目前来看已经到达一个峰值，未来增速或将放缓。因为这十多年来，滨江土地基本开发殆尽，也将步入武林门、钱江新城、老城西的后尘，不再有宅邸供应，也意味着将来滨江都是二手房为主，二手房的涨幅肯定比不上新房。所以，此时在滨江换房，无异于高位吃进。

所以，目前滨江改善客群大量外溢也是不争的事实。那么这些想置换新房改善的客群究竟流向何方？

市场数据表明，一个是往城市新中心靠拢的钱江新城，包括三堡、南星的新房以及核心区的二手房；另一个方向就是往当前概念利好最强的奥体。前者的优势显而易见，但是代价也是巨大的，如果总价预算有限，但要实现居住功能或者居住品质的提升，那么奥体是较好的选择。

G20、大运会、亚运会……如此密集的概念支撑，并不仅仅是概念，其背后意味着政府对板块的高起点规划和高效能投入，公建交通配套的完善是房地产发展的重要环境，不难预见对房价的带动作用。所以当前奥体相对还在可购买的潜力价位，新盘虽然不是太多，但基本都是大品牌、大项目，值得考虑入手。

为什么不是钱江新城核心区？因为与滨江一样，板块利好基本到顶，房价同在高位，所以不在这批人选择范围之内。

那为什么不是之江？因为之江先天条件不良，偌大的一个板块，进出主城就靠一条之江路，现在开通紫之隧道稍微有所改善，另外景区内用地有限，城市配套发育不良，这也是近些年来之江房价一直上不去的原因。

问：14年投资了一套春江彼岸90方，现在300万可成交。但是今年儿子高考考到了杭州，我又考虑给儿子留着。奥体的利好是不是已经到了极限？现在这个价格卖掉合不合适？如果卖掉，哪里还有入手机会？

答：奥体的利好肯定不是到极限了，虽然各种利好都已是预期，但其实现过程中，才是奥体价值的稳定上升期。G20、大运会、亚运会……未来十年仍是奥体快速成长期，可以说是全杭州在看奥体。

第二，如果你是14年在2万3左右的价格买到的这套90方，从增值角度看300万卖掉算是非常不错的投资，短短两年不到每平米涨幅接近1万了。

第三，儿子考到杭州来，说明未来有自住的可能，那么留着其实也是不错的选择，因为租金收益也是可观的。不过出租过的房子再自住，可能不那么满意了，就算重新装修，毕竟成为了真正的二手房。假定儿子大学四年，最后一年实习开始入住，中间的这个时间难道让房子空置？不划算。

所以建议考虑在现在不错的价格卖掉春江彼岸，买一套新房。这样，充分享受到了你13年的投资红利，又可以不骄不躁地等待新房交付，交付后装修，差不多儿子也毕业要用房了。

既然你此前选择了奥体，可以继续看看奥体的房子，因为这个区域的价值还在持续上升中，而且13年的次新房在市场上竞争力肯定是不如16年的新房的。

目前奥体板块的楼盘并不多，绿地旭辉城已经是尾房了，价格在3万6，房型选择余地不大。

龙湖的春江天玺，也在奥体1公里核心区内，虽然价格还没定，但可以参考周边的楼盘得出大致的范围：距离奥体1公里的滨江金茂府，精装修，预计开盘4万5；距离奥体2公里多的世纪之光，装修成品，在售价3万。至于能承受多少总价，就看你的预算了。