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房价涨67%?杭州高价地周边楼盘鸡犬升天

2016-06-23 08:04:31 来源: 钱江晚报

今年5月20日,融信以31404元/m2的楼面价拿下热电厂地块,刷新了申花板块楼面价记录。几天后,记者的一位朋友开心地告诉我:去年10月她在地块周边的某楼盘买了一套房子,单价才18000元/m2,现在听说这个楼盘单价已经涨到了30000元!

今年以来,杭州土地市场火热,出现多宗高价地,各板块的楼面价、地块总价、溢价率等指标也一再被刷新,一些高价地出现“面粉贵过面包价”的现象。

然 而,高价地对周边项目价格的影响真的有这么大吗?记者盘点各板块数据与案例后发现,高价地对周边楼盘的价格有一定助推作用,但楼盘价格上涨还要看板块内供 需情况、配套等因素;另外,高价地边上一些楼盘“涨价”、“封盘”的消息,则有不少是开发商和中介为了销售而制造的烟雾弹。

去年10月买的房子涨了67%

这个说法太夸张

今年申花板块的楼面价记录已经被三度刷新,1月6日,天阳以19695元/m2的楼面价创造了申花板块楼面价记录;5月20日,被融信以31404元/m2打破,然而这个记录并没有保持多久;6月3日,由首开&金茂以33106元/m2联手刷新。

“融信拿下热电厂地块后,一位从事房产销售的朋友跟我说,我那套在中天西城纪(楼盘页 户型图库 动态 价格) 的房子单价能卖到3万以上。”记者这位朋友算了一下,如果单价真的涨到3万/m2,那她的房子涨幅达到67%!

真有这么大的涨幅吗?后来,她又去问了二手房中介,心一下子凉了下来,“中介说这个楼盘现在挂牌的二手房单价也就到2万元出头,跟我去年10月买的时候相比,的确上涨了2000元/m2多点,但是并没有传言中的这么多。”

多块高价地周边楼盘

有不同程度上涨

记者梳理了今年以来拍出高价地的各板块周边楼市的情况,高价地出炉后,周边在售项目还是有一定程度上涨的。

1 月6日,信达以36680元/m2的楼面价拿下南星单元地块,周边主要在售的融创大家·侯潮府、杭房·钱江御府和金隅·学府,价格上先后都有不同程度上 涨。从透明售房网上查到,融创大家·侯潮府1月住宅的成交均价为45378元/m2,6月(截至6月22日下午3点)住宅的成交均价已经达到52603元 /m2,与1月相比上涨16%。另外,周边的钱江御府、金隅学府成交均价均有不同幅度的上涨。6月13日,滨江以39509元/m2的楼面价拿下味精厂地 块后,这三个项目的成交均价进一步上涨。

3月23日,绿城以45368元/m2拿下潮 鸣单元地块,刷新杭州楼面价记录,此后4~6三个月,离潮鸣地块较近的滨江·华家池住宅部分涨势强劲,据透明售房网的数据,3月的成交均价为48685元 /m2,6月(截至6月22日下午3点)已经上涨至52264元/m2,与3月相比上涨7%。包括边上的绿地·华家池印、世茂·天宸在潮鸣地块刷新楼面价 后三个月内成交单价均有2000元左右的上涨。

5月5日,阳光城以19846元/m2 的楼面价拿下钱江世纪城地块,刷新了萧山的楼面价记录,据透明售房网的数据,地块周边的万科大家·世纪之光5月成交均价比4月上涨了884元/m2,6月 (截至6月22日下午3点),成交均价持续上涨了1823元/m2,达到25990元/m2,相比5月上涨7%,成为该项目上半年涨幅较大的月份。

楼盘涨价原因不止一个

高价地并非决定因素

但是,高价地并非就一定带来周边楼盘的普涨,不同板块的情况存在差异。有的高价地出炉后,整个板块房价都有普涨;而有的高价地拍出后,周边只有少数楼盘涨了,而整个板块的房价保持平稳甚至略有下跌。

根据数据(截至6月21日),同样在板块内出现高价地的三墩今年前6个月的成交均价保持在18000元/m2左右。钱江新城今年以来的月成交均价较为平稳,在33000~35000元/m2之间。

5月5日阳光城奥体博览城地块刷新了萧山区的楼面价记录,但奥体板块5月的成交均价反而下降, 成交均价为22238元/m2,是前6个月成交均价较低的月份。

地价与房价之间并不是单向的因果关系,汉嘉地产机构副总经理陈焕春说:“楼盘成交均价的上涨,是有多方面的因素,重大城市建设的推进,配套设施的完善,利好政策、供需关系发生变化等等,都会成为涨价的动因。”陈焕春认为,地价对房价的影响几何,还是要结合板块的供需关系。

申 花板块出现高价地,周边的楼盘乃至整个板块的价格都出现上涨,除地价因素外,申花板块的市场认可度高,目前地铁、综合体等配套在逐步落实中,再加上受到上 半年上扬行情的带动,板块内的可售房源出现明显下降,数据(截至6月21日),申花板块的可售套数从1月的2663套,降至6月的 1924套,多种因素导致申花高价地周边项目乃至整个板块的价格上涨。

还有一类高价地,虽然带动了周边项目价格上涨,但是并没有带动整个板块上涨,这与板块内产品类型以及板块内的供应量有关。

绿城潮鸣单元地块,虽然对东北面两公里左右的滨江·华家池、绿地·华家池印、世茂·天宸三个项目产生影响,但是对整个市中心板块的带动作用并不明显。因为市中心属于豪宅区,这个区域的客群挑剔度高,开发商的认可度、户型、小区环境甚至物业都能对价格产生影响。

三墩板块可售房源从1月的2286套上升至6月的2335套;钱江新城前5个月的可售房源一直在3500套以上,仅在6月少于3500套。供应量没有发生太大变化甚至上升,因此高价地对整个板块价格的拉升作用并不明显。

“封盘”、“大幅涨价”

都是开发商的营销策略

值得注意的是,有很多“涨价”的风声,是开发商和中介放出来的。

每次高价地拍出后,开发商总会及时进行营销,5月12日三墩北地块出让,被万科以14902元/m2的楼面价拿下,刷新板块楼面价记录,第二天网上出现“距三墩北地王1000米协安紫郡即刻封盘”的文章,然而内容仅仅是协安紫郡的楼盘信息。

信 达拿下南星单元地块后,融创大家·侯潮府、杭房·钱江御府和金隅·学府都发出消息要“封盘调价”,融创大家·侯潮府甚至发出宣传海报称要“应市勇领钱江新 城5W时代”,去年12月,该项目的成交均价为44103元/m2,如果真如海报所言,它需要上涨约6000元/m2。然而从透明售房网的月成交均价 看,1~2月成交均价在46707元/m2,与宣称的涨幅相差不少,而且1月~5月成交均价并没有突破50000元/m2,直到6月(截至6月22日下午 3点)成交均价才突破50000元/m2。

一位从事房地产销售的经理人告诉记者:“高价地对于周边房价上涨的确有一定的作用,但是这个作用有多大不好说,很多都是营销的噱头。”

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