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泰禾“院子系”落户未来科技城 如何崭露头角?

2015-07-16 08:11:40 来源: 今日早报

上周,泰禾高调进驻杭州,并表示将在未来科技城代建一个院子系产品。目前,未来科技城在开发商眼中俨然成为了一块热土,但是这个区域目前仍急需大量的配套建设,且竞争激烈程度,远远超过杭州其他大部分板块。

对泰禾院子系产品而言,他们尚缺品牌知名度,同时还要面对强大的竞争对手,“杭州院子”能否安稳落地,不禁让人捏了一把汗。

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泰禾代建“杭州院子”

7月7日,在余杭土地拍卖会上,未来科技城85号地块,在经过38轮的激烈竞争之后,最终泰禾集团以8.82亿元拍下,溢价率70%,折合楼面价12504元/平方米,超过同区域富力十号12331元/平方米的楼面价,刷新区域土地价格新高。

挂牌文件显示,85号地块东至规划道路、南至文二西路、西至常二路、北至方桥路,出让面积69152平方米,容积率仅为1.01-1.02,容积率之低,已是近年十分少见。之外,挂牌文件中还要求,建筑物层数需控制在3层以及3层以内,单体建筑高度不得高于21米,部分区域建筑高度,更是要求低于18米。

从上述要求来看,项目只能做成排屋或类别墅产品,才符合标准。

而根据公司方面的意思,泰禾确实希望在此打造一个别墅产品。

据悉,泰禾背后其实另有金主。泰禾拟将与该公司以代建的形式,在未来科技城85号地块上,进行合作开发泰禾的第八个“院子”。泰禾方面或将输出品牌、管理、产品和服务等,合作单位或以资金投入为主。

据悉,“院子”系产品是中式院落别墅的经典之作,也是泰禾的经典产品,目前已经在五个城市开发了中国院子、北京院子、泰禾1号院、厦门院子、福州院子、南京院子、江阴院子七座“院子”。随着此次泰禾院子正式落地杭州,意味着泰禾将在全国形成“六城八院”的布局。

此外,泰禾集团明确提出轻资产转型。“通过代建等方式,转型成为轻资产房企,是公司的一项重大战略决策,目前公司正在有序推进。”泰禾集团负责人说,“泰禾院子系已经在全国落地,代建也有助于泰禾院子系,以最小的代价实现更快的复制。”

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区域配套亟待完善

自阿里巴巴淘宝城落户未来科技城以来,未来科技城整体的板块价值一直在稳步提升,开发商对区域前景的看好,从越来越高的拿地热情上也能看出一二。未来几年,整个未来科技城板块的竞争,将日趋激烈。

泰禾所在的85号地块属于未来科技城核心区,距离阿里巴巴淘宝城的直线距离不到1公里。但是,就在泰禾项目房源1.5公里范围内,就有大华西溪风情、中交悦西溪、富力西溪悦居新城西溪逸境、富力十号、合景泰富叠彩园、金地平安地块、西溪君庐绿城西溪融庄滨江西溪之星西溪望庄宏厦香洲里百家乐西园国恒西溪公馆华元美林公馆昆仑府、香港兴业地块等近20个项目之多。并且,这些项目基本都是主打花园洋房和排屋两种低密度产品。

但是,记者在85号地块周边看了一圈发现,从各种生活配套来说,目前还是比较匮乏的。

其中,目前区域内最成熟的商业配套,是位于五常大道的西溪印象城,车程大约10-15分钟。此外,区域内值得期待的商业配套,就是西溪银泰城、海港城和淘宝城的商业配套。三个商业项目距离泰禾地块的直线距离分别是4.6公里、1.6公里和800米,预计都能在2017年前后投入使用。

而交通配套方面,泰禾地块门口的文二西路和常二路都还没有贯通,目前交通相对不方便。未来,除了快速公交外,地铁5号线规划将穿过未来科技城,项目周边规划有站点。

教育配套方面,目前未来科技城已经引入了一所双语幼儿园,计划在区域内建设一所未来科技城幼儿园和未来科技城小学。但是,在学校建成之前,区域内大部分地块仍属于五常中心小学的学区。待未来科技城的幼儿园和小学交付后,能否容纳如此庞大的适龄儿童,还不得而知。

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周边同类产品众多

今年上半年,杭州土地市场温度回落,不少地块都是以底价或者低溢价率出让。而未来科技城的热度甚至超过了主城区,出现了三宗高溢价率地块。并且,这三宗地块的容积率都相对较低,未来打造高端产品的可能都比较大。

香港兴业摘得的西溪湿地三期配套发展区块b-11地块,成交楼面价8809元/平方米,容积率为1.2。金地摘得的余杭组团32号地块,成交楼面价8199元/平方米,容积率为1.4-1.5。

上述两宗地块,与泰禾相比,虽然仍有一定差距,但是开发商在未来营销过程中,一定也会把自己往高端营造,气势不会输给泰禾的“院子”。据悉,金地在拿地当天就宣布,要在未来科技城打造一个“天字系”产品。此前,金地已经在萧山成功打造了杭州的排名前列个天字系产品——金地天逸,受到了萧山市场的青睐。有了前期的基础,未来科技城的天字产品品质一定不会低于天逸。

此外,未来科技城目前在售的项目中,泰禾都有了强劲的对手。

从周边地理环境来说,大华西溪风情秒杀了区域内所有项目。泰禾地块的南侧虽然也有水系,但是该水系不属于小区内部,小区也不是沿河而建,无论是景观还是水质,都不由开发商控制。

从产品品质来说,中交悦西溪和西溪融庄,目前都居于区域的前列。尤其是中交悦西溪,虽然三边被大华西溪风情包围,但是大华西溪风情的排屋也为中交悦西溪的多层洋房,创造了很好的景观条件。目前,尚有少部分景观条件优越的顶跃在售,总价在280-300万元之间。另外,下半年,中交悦西溪将推出排屋组团,总价在700万元左右。与大华西溪风情相比,中交和融创都是新项目,抢占的未来科技城高端客户短期内换房的可能性比较小,对泰禾来说,也有一定的威胁。

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