戚金兴：江湖有风波心底有杆秤 市场复杂时就做鳄鱼

　　在一代宗师的眼里，任江湖风云怎么变幻，亦能做到心底波澜不惊。

　　2012年，滨江五盘连开，先亏后盈，上演了惊心动魄的楼市反击战。面对楼市调控，滨江用一套以退为进、沉着冷静的拳法取得了很不错的效果：今年2月份的最后一天，滨江集团公布的2012年业绩预告显示，去年认购110亿元，签约额89亿元左右，同比上涨95%，在行业中表现突出。这份成绩单，在杭州市场排名第二。

　　在楼市新一轮调控袭来的当下，滨江集团董事长戚金兴接受本报记者专访，仍然显得淡定，他表示对后市谨慎看好。“在看市场看不清楚的时候，就是不动或者少动。应该做一条鳄鱼，吃得下，守得住。”

　　谈市场：楼市调控下，谨慎看好后市

　　从目标50亿到最终的110亿，2012年滨江的销售额大大超出了当初的预期。五盘连开，先亏后盈，被外界称为“连环战”。在销售势头日渐好转之际，国五条政策下，又将给市场带来怎么样的影响？

　　记者（以下简称“记”）：因为受宏观调控影响，2012年滨江集团多个楼盘都以市场来定价格，利润率也下滑得较多，不过最终的成绩不错，以110亿收官，比原定计划翻了一番还多。你是怎么看待这个问题的？

　　戚金兴（以下简称“戚”）：去年50亿的销售目标，是在2011年12月份制定的，当时正好是宏观调控最密集的时候。到最后有了110亿的销售额，其中将近100个亿都是在杭州市场创造的。对今后市场的看法，我是比较担心的，不过同时又谨慎看好。

　　记：“谨慎看好”是一个留有余地的说法，你是从哪些方面来得出这样的判断？

　　戚：我认为目前的市场有两个特点和三个利好。一个特点是央企和国企的扩张，他们手中资金充足，拿下了很多土地；第二个特点是国内大量企业到国外去融资，因为境外资金成本更低。

　　三个利好，一是城镇化的概念。滨江在自己有项目的几个城市，今后会有选择性地重点发展，绍兴就是其中一个；第二个对房地产阶段性有利的因素，就是通胀——但这对整个经济不好；第三是投资渠道的狭窄，到现在为止，投资渠道仍然没有打开，（房产仍是的投资渠道之一），这就是根本问题没有解决。

　　记：听起来你对整个市场还是比较看好的，但新国五条细则中二手房个税的增加，对市场还是利空的。

　　戚：目前市场上确实存在三个利空，一是限购限贷近期不会放松，并且其他政策还会出台，特别是房产税；第二是存量房巨大，新房和二手房都有存量；第三是市场刚性需求的量是在萎缩的。

　　我认为，看市场看不清楚的时候，就是不动或者少动，应该做一条鳄鱼。市场好的时候，我最多失去点机会，市场不好，我守得住。

　　记：滨江去年的销售额是110亿，今年的目标值是多少？今后公司的规模会不会继续扩张？

　　戚：2013年目标是100~120亿，滨江在杭州要进一步巩固地位。我的目标是3年内做到200个亿，上市公司100亿，代建100亿。代建项目有“三个不做”原则：外地基本上不做、不是强项的不做、当地没有团队的不做。

　　谈产品：3年内，主城区产品实现全装修

　　滨江的产品定位清晰，在2012年中，无论是刚需产品还是高端物业，都获得了满堂彩，戚金兴似乎并不满足，他要做一条更丰富的产品链条，满足更多的主流人群。

　　记：在产品上，滨江一直在走高性价比的路线，今后对产品定位会全方位覆盖呢？还是各种产品系列做一些搭配？

　　戚：3年内，杭州主城区内的滨江产品都要实现全装修。

　　这就像汽车一样，不可能全部都是奔驰600，还会有一些减配以及高配。现在我们在做的精装修产品是A+和A，今后再做一个B和B+。A+产品就是现在的武林壹号和湘湖壹号，除此之外，还有A产品，装修标准在3500~4500元/平方米，像曙光之城，精装修3800元/平方米左右。

　　另外，我希望再做两个版本，B+产品，精装标准2500元/平方米左右，金色黎明三期里会有样板区。还有一个版本是1500~2000元/平方米，也就是B。

　　记：但是最近几年滨江在精装修上突破得不多，比如说收纳空间上，各种人性化的设施上，公司意识到这个问题了吗？

　　戚：今后在B和B+产品上，需要更多运用这种“巧”的设计概念，像你说的，把有限的空间充分利用好。但是在高端二代装修产品上，我们还是多考虑舒适的空间、豪华、冲击力，我们现在已有4~5种款式。

　　记：宏观调控可能会在很长一段时间内继续存在，滨江在生物医药和地产基金上都有一定的尝试，今后还会往这两方面着重发展吗？

　　戚：滨江十年的发展战略是三个方向，一是长线发展自有物业的地产，以出租为主，每年有稳定的出租回报；二是房地产开发经营上的稳健发展，目前我们持有或合作、代建土地的可售资源大概有700亿元左右，今后考虑每年销售额的一半用于拿地；三是重点发展产业基金。

　　我想今年把慈善工作重点做起来，在过去的十年，每年公司在这方面的投入在1000~2000万。等我60岁以后，工作和慈善结合做。希望每年做出一件有影响力的事件。

　　谈接班：让儿子去做感兴趣的事

　　记：在所有的房产公司中，滨江的团队是比较稳定的，员工的幸福感也非常强，是什么让公司一直保持这种很强的凝聚力？

　　戚：公平公正地对待每个人，每件事，为员工创造发展平台。整个公司人员精干，创造出来的效益大家共同享受。去年我们滨江集团成立20周年，公司不搞庆典，把这部分钱给所有员工到美国旅游。社会认可度，客户美誉度，员工满意度，一直是我追求的目标，员工才是企业的财富。

　　记：在房地产企业中，杭州也有不少公司是“子承父业”，你考虑过这个问题吗？会不会让儿子来接班管理？

　　戚：我自己感觉，对于这个问题，不要看得太重，看重了以后，彼此都很辛苦。为什么这么说呢？毕竟这个企业是我创造的，我肯定很在乎，让儿子一定按照我的思想去经营，也不现实，他也有他的思想。在这个问题上，应该看得淡一点，对儿子的关心，就是让他去做自己感兴趣的事，指导他有方向地自由飞翔。

　　他知道杭州人需要什么

　　采访戚金兴完全不必担心会冷场。问题还没有抛出，他已经按照自己的思路开始“演讲”。从公司战略到楼市调控，大方向结合小事例，听起来让人觉得津津有味。

　　在滨江集团起家的江干区，很多人说起“戚老板”，都说他待人真诚，处事热心。滨江员工说，这是一位极其敬业的老板。只要在杭州，每天八点半上班，下午六点下班，就连周六，也会习惯性地去一下公司。立足杭州市场多年的戚老板，清楚地知道杭州人需要什么，他把调控期中的滨江集团，比作是一条鳄鱼，要耐得住调控，更要在机会来临前捕捉到机会。