房产税改革的真正意义

　　中央经济工作会议强调，继续坚持房地产市场调控政策不动摇。当前房价的缓慢上升让人们对新一轮调控充满了期待，房产税成为大家关注的焦点。自2011年1月28日，上海和重庆两市开始房产税改革试点，已经有近2年时间，目前扩大房产税改革试点范围的方向已经确定，不确定的只有时间。在全国房价居高不下、购房艰难的形势下，房产税作为房地产调控的重要工具，被寄予了很多期待，不少人把房产税当成压垮房价的最后一根稻草，实际上这是一个极大的误解。

　　房产税改革之意不在抑制房价

　　房产税改革根本目的不是为了抑制房价，也不可能抑制房价。开征房产税会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资者和投机者的收入预期，但这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素，房地产价格的走势还受到供给和影响需求的其他因素制约。面对房价飞涨，韩国政府2005年开始对价值在9亿韩元以上的公寓征收房屋拥有税、财产税、综合地产税，后来因应形势的变化，将纳税的标准下降到6亿韩元，最后是3亿韩元的公寓，但这些措施的出台并没有抑制房价快速上涨。从美国等发达国家推行房产税的情况来看，房价也没有明显下降。这是因为在城市化发展过程中，各个国家都不能避免房价长期上涨的趋势，城镇化率只有51%的中国更是如此。

　　任何一项单独的改革都不可能解决改革开放以来和新出现的诸多问题。若将一项改革赋予过多的意义、抱过大的期望，则很可能违背了改革的初衷，甚至引起改革方向的偏离。房产税和房价其实是没有关系的。房产税改革是财税体制改革的重要组成部分，其主要意义在于根据房地产市场的变化，对房产税制不断进行调整和完善，构建一个完善的房地产税收体系，促进房地产市场健康平稳发展。毕竟，国家经济发展、地方财政稳定、百姓住房条件改善都离不开房地产市场的繁荣稳定，房产税是最能在三者之间取得平衡的房地产调控工具。

　　房产税在房地产的保有环节征税，是中性的直接税，由房地产所有人或持有人负担且较难转嫁，因此可增加房地产投机与投资的持有成本，降低房地产投资的收益率，因而可以成为房地产降温的工具；房产税的税率一般较低，对房地产业的冲击不像房地产调控的行政手段那么强烈且立竿见影，因此对经济发展的影响也相对更小，但是因其可长期持续存在，所以是一个极好的立足长远的调控工具；房产税的税基广，所有的房产与土地皆可成为其征收对象，因此调控的范围最广也最深入；房产税的开征能给地方政府带来充足的税源，替代因房地产业发展降温带来的土地财政损失，不会过分刺激地方政府的利益，因此能获得地方政府的支持。

　　改革试点仍然需要继续完善

　　从上海、重庆两地试点情况来看，房产税改革取得了初步成效：排名前列，试点城市住房市场供给增加明显，尽管需求减少并不显著；第二，结合对供给和需求的影响来看，住房市场价格的过快上涨总体上得以控制；第三，对优化当地的住房市场结构有一定积极意义。之所以存在这三方面影响，其原因归结起来主要有以下几个方面：首先，任何一项新的政策达到其最初设计的目的，都要有一定的时间才能产生作用；其次，由于刚开始进行试点，政策并没有太过于严格，所以产生效果受到了一定的限制；再次，只在试点城市进行，而全国房地产信息联网系统尚未建立，会导致资本转移，避开房产税征收范畴；最后，新政策的实施往往在心理上的预期效应要大于实际上政策所发挥的效应。

　　但是从上海、重庆两地试点的情况中，也暴露出了一些问题：一是两地的征收范围过窄。从两地试点看，主要针对的是二套以上新购房和高档别墅等增量房，而这些业主属于富裕人群，对税收并不十分敏感。比如上海方案，不追溯以往，个人之前无论拥有多少房产也无需纳税，起不到调控功效。要使房产税真正发挥出功效，从增量房向存量房过渡将是必然趋势。二是税率偏低。从两地方案来看，重庆较为苛刻，而上海较为缓和。两地确定的税率不超过1.2%，绝大多数纳税情况适用税率在0.4%至0.6%。而在房价依然坚挺的时期，低税率往往具有一定程度的转嫁性，使房产税的征收力度偏小。所以房产税收入用于廉租房、保障房建设的美好预期可能无法实现。三是立法层级有待提高。目前两地试点的方案都是依据国务院第136次常务会议的精神制定，而与现行房产税暂行条例中“非经营房产不征税”的规定相冲突。如果一直没有坚实可靠的法律支点，势必造成今后征收工作的障碍，所以房产税的立法问题必须提上议事日程。

　　房产税改革须获群众支持

　　在中国实施房产税改革，是完成经济社会转型与现代化的必要制度建设，我们必须充分肯定上海和重庆房产税改革试点敢为天下先、打开局面的重要意义和作用。虽然房价也许并不会因为局部试点应声而落，但开征房产税后，它会在一定程度上减少房地产市场泡沫，促进平稳发展，不致频繁大起大落而造成对社会生活的负面冲击。只有试点城市在税制设置和征税机制方面取得经验，并且能让普通居民了解房产税对合理的自住需求基本没有影响，主要针对投资投机性需求，那么房产税改革扩容就有了坚实的群众基础。

　　（作者系经济学博士）