2012年杭州主城区成交房源近48000套

　　2012，世界末日终究只是个“传说”而已，一如过去一年的杭州楼市，年初的艰难度日并没有使得市场跌入万劫不复，如今的楼市又给了人“柳暗花明又一村”的感觉，大幅飙升的成交量便是的说明。

　　2012年，杭州主城区共成交47427套新房，超过去年成交量的两倍。楼市经历了冰冻三尺、降价促销、局部回暖、全面好转、平稳发展等阶段，在以价换量的努力下，积压已久的刚性需求得以释放，从而带动成交量的稳步攀升，开发商的资金紧张状况得以缓解。楼市的回暖效应传导到土地市场，杭州的土地市场也在下半年迅速复苏。

　　这就是楼市的魅力，你猜得到开头，未必猜得透结尾。

　　先抑后扬的反转之旅

　　回顾2011年年底，杭州部分区域已经出现房价松动，成交量也有所苏复。但这种热度并没有传递至2012年初，年份交替的敏感节点上，后市不明朗，开发商暂停了大幅优惠，购房者捂紧了钱袋子。

　　在这种背景下，市场再次陷入了冰封期。2012年1月份，杭州主城区仅成交820套商品房，仅相当于2011年同期的24.7%，创下了近5年以来同期成交量的新低。更夸张的是，杭州甚至出现了连续4天无成交、无预定的现象。2月份，市场略有上涨，但并没有达到“龙抬头”的预期，成交量仍然只有1256套。

　　2012年的楼市以萧条开始，后市怎么走？开发商和购房者心里都没有底。等待，成了年初的主基调。

　　首先打破这种格局是方正荷塘月色，它宣布在售房源均价由15800元/平方米调至11500元/平方米，它的出现，让2012年2月份最后8天杭州楼市共成交675套。这被称为“龙年首降”，揭开了整年楼市价格战的序幕，也为2012年楼市怎么走指出了一条路——降价。

　　后来的几个月里，逐渐有更多的开发商跟进方正荷塘月色的价格战策略，下沙、丁桥、九堡、城东新城等板块相继进入价格战，一个个新的价格体系被树立起来，楼市进入了回暖期，单月成交开始攀上4000多套；即使到了传统淡季6至7月，随着越来越多的开发商进入降价潮，“日光盘”、“一房难求”已经不再是个别楼盘的专项，而成为夏天楼盘的一种常态，2012年6月份成交量一度达到6747套，是1月份成交量的8倍之多。

　　下半年，虽然降价楼盘逐渐减少，但是整个楼市的成交量却依然保持了高位运营。

　　2012年，楼市成交量是前低后高，成交均价也同样是先抑后扬。受上半年大范围降价促销的影响，杭州商品住宅成交均价延续2011年的下降趋势。从月度走势来看，从2月份开始，住宅成交平均价已经出现下滑，环比下降19.4%以上。3、4、5月成交均价总体保持递减趋势，5月达到水平，相比1月下降近4000元/平方米以上。这主要由于，一系列调控政策的效果在上半年得以显现，打折促销和以“低价跑量”的定价策略成为开发商普遍的手法。从城北板块吉祥半岛、名城公馆、荷塘月色等项目率先降价开始，下沙、闲林、小和山、三墩、城东、滨江等板块价格体系均被重塑，外围板块则以良渚、瓶窑、临平等表现最为明显。

　　从成交数据来看，杭州楼市2012年还是可圈可点的。截至2012年12月30日，整个大杭州区域的楼市共成交商品房源84800套，与2011年全年相比上涨99.3%，成交均价15117元/平方米。其中，杭州市区（包括萧山、余杭）的商品住宅成交套数为69981套，成交金额1095亿元，两项数据均超过被冠以“疯狂”标签的2009年，创下了近四年来的新高。在为成交数据做出重要贡献的2012楼盘成交前十名中，中海寰宇天下以2118套的销售套数稳居榜首。同时，金地自在城、万科良渚文化村、滨江金色黎明、半岛国际、广宇东承府、莱蒙水榭山、西溪海、美和院等2012年风云热销的楼盘也为杭州楼市成交量作出了突出贡献。

　　刚需是市场主导力量

　　整个2012年，刚需购房者的数量超出了众多业内人士的预测。当有性价比较高的楼盘出现时，刚需客户就像韭菜一样层出不穷。

　　可以说，刚需购房者支撑起了2012年杭州楼市的成绩单。从2012年杭州各楼盘成交套数前20名可以看出，价格全部为刚需购房者能力之内。在2012年杭州商品房各面积段的成交供应比上看，70至90平方米的户型卖得，平均有100套房源出来，销售65套，居各面积段之首。所有成交的房源中，150万元以下约占所有成交房源的半数。

　　而撬动刚需的，无疑就是楼盘自身的性价比。

　　当然，并非是每一个降价出售的楼盘都能够热销。不少楼盘在首轮降价潮中收获了不错的成交，但是在接下来的加推中却显得后继乏力。可以说，在年初的一波疯狂降价之后，当时间进入第二季度，开发商与购房者都变得更加理性，尤其是购房者，由于选房余地的扩大，单纯的低价已经不足以打动他们。如何以更高的性价比吸引眼球，成为开发商在这一年中要做的功课。

　　本土老牌房企，滨江集团无疑是打造超高性价比的个中。2012年3月，滨江集团旗下位于城东新城、已经按兵不动很久了的两个楼盘，金色黎明与曙光之城，传出了开盘的消息。3月15日，曙光之城率先开盘，推出排名前列批240多套房源，当日即抢购一空，接下来更是一周之内三度开盘，次次售罄。 4月8日，金色黎明开盘，推出240套房源，以87平方米、89平方米的小户型为主，其中毛坯1号楼均价仅为13000元/平方米，6、13号楼均价15000-16000元/平方米，当日，所有房源即告售罄。

　　滨江集团的品牌号召力成为两盘热销的强大后盾，而从品质上，曙光之城、金色黎明作为滨江集团高端公寓系产品，配置较为高端，外立面都是铝板幕墙体系，采用德国旭格门窗，配备室内泳池。在精装修房源方面，更是国际一线名品齐备。老牌房企的实力打造加之吸引力的均价，造就了两盘的热销。金色黎明更是以全年开盘7次的成绩成为了2012年度开盘次数最多的项目，并且回回引发抢购，当日便告售罄。

　　可以说，滨江集团旗下两个项目的成交量为2012年二、三季度的市场行情打下了很好的基础。据透明售房网数据统计，去年5月份，杭州全市共成交新房8010套，其中，主城区新房成交4747套，成为开年以来市场情况的一个月，与往年同期相比，同比上涨134.9%。漏夜排队、日光盘、夜光盘，以及当日售罄，这些已经很久不在杭州楼市出现的词语成为去年五月的关键词。

　　作为外来大鳄、品牌房企，万科也始终专注对性价比的打造。自2012年情人节开盘以来，万科良渚文化村年度连续开盘21次，每次开盘当日去化均达九成以上，当日售罄次数超过10次。可以说，装修成品是万科楼盘的特色，在降价风席卷、各种“减配”大行其是的楼市内，万科却以其精装修产品，在业内外形成了的口碑。

　　可以说，这些具备了超高性价比的明星楼盘是2012年度杭州楼市内的赢家。有业内人士表示：“这一方面是因为这些项目口碑较好，性价比高，购房者能限度地减少购房风险；另一方面，毕竟好的房源就这些，大家都盯着，一旦有人看准时机，抢先动手了，后面的人就奋不顾身地赶上来，怕看中的房源被别人捷足先登。”

　　学区房、地铁房大行其道

　　2012年的杭州楼市，两件事情对市场产生了深远的影响，一件是于今年年中传出公办中小学“零择校”的消息，让原本就炙手可热的学区房行情再添了一把火，另一件则是地铁1号线的开通，让多年以来悬挂在半空中的地铁房利好终于成为了现实。

　　近年来，杭州的学区房市场发生了不小的变化，随着天长小学、学军小学、保俶塔实验小学、卖鱼桥小学等名校在城市的新区设立分校，越来越多的一手学区房正在成为一些家长的选择。这些一手房也保留了老城区二手学区房的特点，价格较为坚挺，但是在品牌开发商的着力打造之下，无论是从小区环境、交通配置，以及性价比方面，都更适合现在的购房人群，让“读名校、住大房子”正在成为一种可以预期的状态，每每开盘，必迎来抢购的热潮。

　　观察去年杭州楼市，无论是1-3月的冰封期，还是随后的爆发期，学区房都在其中扮演了重要角色。像桥西的城市风景，基本没有对外开盘，就被一抢而空，因为与其毗邻的就是卖鱼桥小学；位于滨江的荣安·望江南，因为与江南实验学校一墙之隔，一期房源也被关系户全部消化。不得不承认，无论是不是处在市场低谷，学区房的表现都普遍要比其他楼盘好。

　　表现最为抢眼的当属三墩大盘，金地·自在城。作为85万平方米的大型社区楼盘，从2009年金地自在城开售以来，至今已销售100多亿元，在杭州楼市单盘销售总额、总销售面积、销售总套数均居排名前列。它的学区优势更是不言而喻。自2010年与文三街教育集团签约以来，身价连年上涨；2012年8月份的时候又引进了文新幼儿园，为项目再度注入活力，也因此，金地·自在城吸引了一大批25-35岁的年轻业主，今年着重推出14万平方米的“求学里”组团，首批208套公寓房源于去年9月14日推出，开盘当天两小时之内便告售罄，在此后的数度开盘中，都去化顺利。

　　2012年，金地自在城全年成交额约30亿，毫无意外地成为2012年杭州主城区套数以及销售金额的亚军，也成为了2012年度最热学区房。

　　2012年11月24日下午1时30分，杭州地铁一号线正式开始对外售票。随后，排名前列趟列车从湘湖站、文泽路站、临平站等首末站与武林广场站、客运中心站等共计22个车站同时发车。自此，杭州正式步入了地铁时代。

　　为城市繁重的交通压力减负松绑，带火周边楼盘，开辟新的商业板块，扩大人们的生活半径，杭州地铁能够为城市所带来的改变，已经在等待其开通的漫长岁月中被一次又一次地渲染。而对于楼市，地铁开通后楼盘的美好升值前景、板块之间的价格均势，也为人们所不断猜测。地铁规划还为杭州楼市带来了一个新鲜名词，“地铁房”，即沿线站点附近的房子，这个概念在4、5年间不断被热炒，也给楼市带来了好几波的上扬与沉降。

　　地铁一号线的开通，成为一个刺激楼市复苏的难能可贵的节点。去年11月24日，地铁开通当天，位于下沙地铁一号线站的某楼盘顺势开盘，开盘后三个小时就已经顺利去化9成，当日便告售罄。作为受“地铁效应”带动影响最为明显的三个地铁始末站板块，下沙，临平和湘湖，也是地铁沿线楼盘密集的区域。受楼市调控的影响，这些板块在很长一段时间内都陷于沉寂。随着地铁一号线的开通，短短一个月的时间内，板块内许多楼盘的客户来访量明显增加，一些已交付楼盘的入住率也大幅度提升，甚至还有部分楼盘悄悄缩减了优惠幅度，应市开盘的楼盘数量也大大增加。除了这三个板块，滨江板块作为楼市内历来的热门板块，受到的影响则更为直接。而纵观全年的销售金榜，榜单上的排名前列名就出自滨江，中海·寰宇天下以2071套的销售套数，以及44.5亿元的销售金额占据了两个榜单的榜首，而滨江区的销售亚军也是一直以来备受购房者追捧和关注的地铁盘天阳·半岛国际，全年热销1140套房源，成交总金额约25.2亿元。

　　冰火两重天的土地市场

　　商品房市场和土地市场从来不是割裂的，他们的热度可以互相传感。去年5、6月份楼市的火爆刺激了8月份土地市场的回暖。

　　回顾杭州2012年的土地市场，上下半年可谓是“冰火两重天”。上半年土地市场的成交量不仅小，且以商业类用地为主，6个月仅成交了38宗土地，收获土地出让金93.8亿元，仅占全年的15%；而到了下半年，土地市场却异常火热，不仅成交了多达120宗，成交金额高达517.52亿元。

　　8月份是2012年杭州土地市场的一个分水岭，在8月7日申花庆隆宅地首先破冰之后，大量优质地块竞相上市，瞬间驱走了土地市场笼罩了大半年的极寒。万科、中海、滨江等地产大鳄频频出手，天阳、杭房、大家等品牌房企竞相入市，富力、融创、绿地等外来房企相继入杭，令下半年的土地市场呈现极热状态。

　　综观杭州2012年的土地市场，拿地的主力无疑是那些“地产大鳄”们。其中拿地金额前五位分别是中海、万科、嘉里、滨江、龙湖，五家房企拿下了19宗土地，总拿地面积91.81公顷，总拿地金额达196.37亿元，将近占杭州全年土地出让金的三分之一。

　　在去年的杭州土地市场上，出现频率最多的公司是中海，无疑中海也是去年拿地最豪气的公司。拿地4宗，拿地金额69亿元，超过万科，名列排名前列。不过，要说去年杭州土地市场的赢家，无疑是万科。通过接连征战，万科去年在杭州共摘得5宗土地，其中4宗在主城区，竞得的地块则布局于江干科技园、滨江、良渚及蒋村等东南西北各个区域，拿地总金额达到53.7亿元，为自己今后几年获取了近80万平方米建筑面积的土地储备。由于出手比较早，它拿得的土地都相对便宜，除了江南单元地块溢价率达到36%之外，其余土地均因为无人递交报价而直接成交，这其中，还包括之前一直被人所看好的西溪两宗宅地。

　　嘉里置业是2012年在杭州单日拿地最多的房企，在10月19日一口气包揽了之江的5宗土地，其中包括3宗宅地和2宗商业用地。在2012年杭州拿地金额前五名的房企中，滨江集团是一家杭州本土房企。而其拿下的4宗土地的地理位置也都极为巧妙，虽然行政规划属于余杭区，但都紧贴主城区边缘，且地处热门板块。

　　与外地大鳄的补仓相比，2009-2010年拿地量的房企绿城集团，去年在杭州没拿地。

　　盘点今年土地市场上的表情，有成功拿到地后的欣喜，有屡屡败北的沮丧，也有对土地市场的漠然，表情不同，境遇也截然不同。就如杭州双赢机构总经理章惠芳所认为的那样，2012年，开发商们还处于状态相当不平衡的阶段，有的刚经历生死危机，有的已经开始图谋发展，有的退隐江湖，有的迎头而上，“时势造英雄”，酸甜苦辣，样样都有。

　　不过，尤其值得注意的是，2012年外来大鳄再次密集地进入杭州以及大举拿地行为，可视为是外来大鳄在杭的第二轮布局，必将深刻影响到未来杭州楼市的格局。