杭州法院拍卖房月拍量激增6成

　　杭州法院拍卖房月拍量激增6成

　　其中将近一半是断供房，价格普遍低于市场价

　　拍卖房不限购，但全额付款要求难住了不少人

　　来自杭州公共资源交易中心的统计数据显示，今年1-8月杭州各级法院共强制拍卖房产173套，相比去年的拍卖量明显激增。法院拍卖房子对于大多数市民而言还相当陌生，不过这已经成为一部分敢于尝试新鲜事物的市民全新的购房选择，如果运气不错的话，说不定还能捡到大便宜。

　　参拍者不受户口限制

　　“从去年6月15日开始，杭州主城区（包括余杭、萧山）各级法院的涉案房产，全都统一到我们这里进行拍卖。”杭州市公共资源交易中心涉案财产部刘经理向记者介绍说，今年1-8月杭州法院拍卖房源（包括住宅、写字楼、商铺、酒店式公寓）共173套，平均每月21.6套。而去年7-12月（之前由于各级法院自行负责拍卖，没有历史统计数据）拍卖量为81套，平均每月13.5套，激增60%。刘经理认为法院拍卖房子数量激增，与当前的经济形势有很大的关系。而且由于存在一定的滞后性，正常情况下，今后一段时间法院拍卖房子数量还会进一步增加。

　　法院拍卖房是不是只有相关债权人，才有资格参与竞拍呢？一直以来，很多市民都有这样的认识误区，认为法院强制拍卖房产是为了偿还当事人债务，只有债权人才有权参与。对此刘经理解释说：“只要不是外籍人士，任何中国公民均可报名参与竞拍，价高者得。具体到我们杭州，无论你是不是杭州人，只要你不是外籍人士，均可报名参加竞拍。当然，案件当事人、担保物权人（质押权人）、房产承租人等，在同等报价的情况下享有优先购买权。”

　　“正因为参拍者没有户籍限制，因此一些不具备购房资格的外地人，可以通过竞拍买到杭州的房子。”刘经理告诉记者说，这对想在杭州购房的外地人而言，倒是一条合法的捷径。此外法院拍卖房子还不受“限购”政策影响，无论你名下已拥有多少套房产，都可购买法院拍卖的房子。

　　拍卖房捡漏大有机会

　　“如果一套房产拍卖参考价为100万元，参拍人报名时须提交密封的拍卖竞价书，报价必须高于参考价。假如共有5人参与竞拍，书面报价105万元，120万元，那么现场拍卖时以105万元作为起拍价。现场竞拍过程中，如果出价高于120万元，那么以出价者得之。如果现场出价不到120万元，那么书面报价120万元的参拍人得之。”刘经理说，目前杭州法院委托拍卖公司拍卖的房产，全都采取这种书面竞标和现场竞标相结合的方法。

　　记者了解到，目前杭州有资质承接法院拍卖房产业务的拍卖公司，共有30多家。“因为参考价也就是起拍价，往往要低于市场价30%左右，如果参拍人运气好碰到竞争者少，最终的成交价也仍然明显低于市场价，可以说是捡到了大便宜。”浙江大地拍卖有限公司拍卖师于先生告诉记者，他今年拍出的一套位于萧山的商住房，房东买入价是2万元/平方米，最终只拍出了1.2万元/平方米的价格，对于竞拍人而言非常划算。以低于市场价10-20%的价格成交，这在法院拍卖房产中较为普遍。

　　“由于很多人对法院拍卖房产存在认识误区，认为这是官司缠身的房子，会触霉头，总有心理障碍，因此参拍意愿并不是很强烈，甚至部分房产出现了流拍现象。”于拍卖师说，也正因为如此，参拍人捡漏的可能性也就大大增加了。比如最近有一套即将拍卖的房子，位于桂花城，面积169.42平方米，参考价362万元，均价也就2.1万元/平方米，显然大大低于市场价。如果到时候参拍人数不多，很有可能就会被捡漏。

　　但也不是所有法院拍卖的房子都可以捡漏。今年6月，绿园有一套200平方米左右的房子被法院拍卖，起价4万元/平方米，结果一直拍到6万元/平方米，总价超过了1200万元。这样的价格虽说不上太贵，但跟市场价相比，至少也便宜不了多少。

　　断供房占了将近一半

　　一些拍卖师认为，法院房产拍卖是为了尽快变现，维护债权人利益，因而要求一次性付款，这也是导致参拍人数寥寥的重要因素。当然，最主要还是因为大多数人对法院拍卖房产缺乏理性认识，大多持避而远之的态度。

　　实际上，由于是司法拍卖，相比二手中介的房源，法院拍卖的房子产权清晰，今后并不会给购房者带来一些意想不到的麻烦。而根据拍卖规则，所有拍卖的房源信息都必须详细披露并向参拍人公示，比如拍卖缘由、是否曾发生过刑事案件（命案）等，非常透明。

　　“虽然并没有做过非常准确的统计，但从我们目前承接的拍卖房产数量来看，因断供而被银行起诉要求拍卖的占了将近一半，呈增多趋势。另外一半则由各类债务纠纷引发。”于拍卖师认为，应该对法院拍卖房产持更多理性认识。由于各种原因，比如生意失败，房子被法院拿去拍卖，这其实是很正常的一种现象，房子本身的居住使用价值并不会因此而大打折扣。

　　税费由买家全额承担

　　虽然价格确实要比市场价实惠，但是法院拍卖的房子也会新增一部分税费。算上相关税费之后，总价还是否划算，这是参拍人必须仔细考量的。

　　法院拍卖的房产税费与普通二手房交易并没有区别，该交的营业税一分也不能少。二手房交易过程中，原则上规定有些税费由买卖双方共同承担，但法院拍卖的房子对此则有明确规定，相关税费由买家全额承担。不过这一因素影响并不太大，现实中大多数二手房交易税费也是由买家全额承担。

　　两者的区别在于，法院拍卖的房子还必须向拍卖公司支付房屋总价5%的拍卖佣金。当然，买家无需再另行支付中介费（约为房屋总价的1-2%）。

　　如果法院拍卖的房子实际成交价低于市场价10-20%，显然即便算上税费因素，法院拍卖的房子价格还是较有竞争力的。但是法院拍卖的房子要求一次性付款，如果有较好的投资渠道，是否划算就需要仔细考量了。

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　　如何参拍法院拍卖房

　　法院拍卖房产之前，都会向社会公示拍卖信息。若对法院拍卖房有兴趣，可登录浙江拍卖在线（www.zjpmw.com）或杭州市中级人民法院（www.hzcourt.cn）的拍卖公告，随时了解拍卖信息。

　　一般每一期拍卖，都委托某一家拍卖公司公开拍卖，由杭州市公共资源交易中心涉案财产部统一接受报名。杭州市公共资源交易中心是在杭州市新业路311号，现场拍卖就在这里举行。

　　每次拍卖都要求参拍人缴纳一定金额的保证金。若没有拍中，保证金三日内全额退还。

　　涉案房产进入司法拍卖程序之后，法院会指定司法评估机构，对涉案房产价格进行评估，得出一个司法处置价。这个价格，也就是拍卖会上的参考价，或者说是起价。但是，拍卖过程中并非出价高于起价，就一定能成交，还要看有没有超出法院设定的保留价。保留价一般要高出拍卖底价5%以内，具体多少要视涉案房产的具体情况而定。

　　如果是被银行起诉，涉案房产拍卖所得款项将用于偿还银行欠款。假设一套涉案房产最终拍卖所得150万元，欠银行50万元，那么清偿银行债务之后剩余的100万元归原房主所有。但如果拍卖所得不足以偿还银行债务，那么银行还有权利向法院申请拍卖原房主其他财产，直至债务清偿完毕。一般来说，连续三个月或者累计六个月断供的，经催告无效，银行就有可能向法院起诉。