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杭州楼市见底成交持续放量 价格出现微涨

2012-08-02 07:56:54 来源: 都市快报 作者:张康康

  现在的杭州楼市明显回暖,连续好几个周末,开发商都会推出数以千计的房源。不少楼盘的开盘价格,相比此前有所回升,但购房者仍然买账,总是能给推盘开发商带去不错的销量。

  在这火热楼市行情的背后,购房者的心情并不一致。有人正为买到房子而欣喜,有人正为没能早些时候出手而懊恼,也有人正为等待房价的下降而焦急。

  购房者心态的千差万别,体现到楼市,其实就是楼市何时见底的问题。那么,经历价格调整、成交放量的杭州楼市,现在处于什么阶段?

  楼市底部回升特征明显

  判断一个楼市是否逐渐走出底部,主要是看有否满足这样几个过程:急剧缩量——量能放大并持续一段时间——价格回升。今年的杭州楼市,正是走过了这几步。

  纵观今年1-7月的成交数据,杭州楼市呈现一种明显的先抑后扬态势。1月和2月,杭州市区(含萧山、余杭)商品房分别成交1510套和2182套,达到历史冰点。从3月开始,楼市成交开始显著放量并一直持续,3月成交6873套,4月成交6923套,5月成交8011套,6月成交11372套,7月成交10041套。

  以成交量指标看,1-2月,可视为楼市急剧缩量的表现(1-2月成交量,也是近几年来同期);3-7月,可视为第二阶段的表现:成交持续放量并保持稳定。

  今年3月底,本报曾推出一期《杭州楼市入春》系列报道(详见本报3月22日C01-C03版),我们给出了楼市由冷转热的三大迹象:一是关注楼市的人开始增多;二是人气转变成购买力,成交量开始大幅上升;三是楼市存量出现连续下降。以当时的事实数据为依据,我们得出的结论是:楼市正在出现较为明显的回暖迹象,如果成交量继续上升并保持稳定,那么买房的时机,或许就出现了。

  4个多月时间过去了,市场的走势与我们的判断基本一致。现在,杭州楼市恰好处于量能保持高水平且价格回升的阶段。

  多数板块价格出现微涨

  再来看看成交价格。今年的3月和4月,是低价入市楼盘最多的时候,如丁桥、城东新城、滨江及申花的众多楼盘,均在此时降价。考虑到成交数据有一定的滞后性,其真实价格应该在之后的4月和5月得到更好的体现。实际成交价格也印证了这一点,据统计,今年3-5月,杭州市区商品房成交均价分别为14226元/平方米、14176元/平方米和13313元/平方米,价格逐渐下滑。

  换句话说,今年3-5月是杭州楼市的阶段低点(各板块因为具体情况不同,触底时间不一)。而要得出这样的结论,此后的成交均价需有所上涨才行。

  数据再次印证了这个判断。从5月底、6月初开始,部分之前降价幅度较大的楼盘上调了价格。楼市成交均价,也应声而涨。数据显示,6月成交均价为14579元/平方米,7月成交均价为14753元/平方米。相比4月和5月,成交价格有了不到10%的涨幅。近期的周度成交数据,也显示杭州楼市成交价格正在出现缓慢上涨的趋势。

  多数板块的成交价,出现了略微回升。如丁桥板块已经从5月的8933元/平方米,回升至7月的11218元/平方米;滨江板块从4月的18126元/平方米,回升至7月的20673元/平方米;申花板块从4月的18182元/平方米,回升至7月的22122元/平方米。

  这是一条杭州楼市的价格曲线,不难看出,现在这个时候,楼市整体价格正在逐步缓升。

  为什么会缓升?答案藏在上面的成交量柱状图里。今年3至5月,杭州楼市价格进入谷底,也就是在那个时候,成交量急剧放大。当时这批成交量主要是由刚需构成的,换句话说,那个时候,市场上成交的主要是价格相对便宜的房子,所以整体价格较低。

  店多隆市,刚需的持续发力让市场人气渐旺,一批改善型、高总价的房子成交量也慢慢起来了。也就是说,如今楼市的高成交量里已经出现了不少改善型楼盘的身影,它们所占比例的增加,使得楼市价格整体加快回暖。

  专家:反弹明显,是否反转还需观察

  从数据硬指标来看,杭州楼市在今年3-4月的时候已然见底。现在丁桥、滨江和申花等板块,已经不能以那时的价格买到房子了。这就是楼市见底之后的一个体现。

  那么,现在的杭州楼市,是不是重新进入价格上涨通道了呢?“我认为说这话还为时过早。当前的楼市仅仅是反弹而已,价格大幅上涨的基础并不存在。”快房网评论员大老哥说。

  在大老哥看来,目前楼市的表现,是一些条件集中刺激下的正常反应,包括大量刚需购房者的存在、货币政策的转向,加上开发商以价换量的策略。“但有一点可以肯定,楼市现状肯定处于底部缓慢回升的阶段。从中央各部门的表态看,大的宏观调控政策短期内不会发生改变,加上楼市供应量依旧很高,杭州楼市基本不可能出现大涨。至于何时出现反转,还需时间观察。”

  如今杭州的多数板块都在寻找一个价格基准,有的板块价格在降到一定程度后,成交量开始上来了,说明这个价格是被多数购房者所接受的;而有的板块仍然在不断尝试,不断调整价格,以触碰购房者的心理价位。“这就是当前杭州楼市出现有涨有跌局面的主要原因。”大老哥说。如九堡板块,最近一段时间,又有多个楼盘进行了价格调整。因此,好的买房时机仍然存在。

  今天,我们特地选取了杭州楼市的8个热门板块,对它们今年的价格演变过程,进行了详尽的分析。我们发现,虽然杭州多数板块的价格正在缓慢回升,有些和时候比涨幅还不小,但回涨后的价格大多没有超过今年1月和2月的成交价格,这也从另一角度印证了目前处于楼市底部回升的判断。

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  今年最早见底的板块

  2012年3月

  见底时间:

  2012年3月

  回升指数:

  49%(取月度均价的点和点相比,下同)

    记者 季韬

  杭州人张一群最近把手头上一套桥西风景大院的房子,以21400元/平方米的价格,卖给了一对刚需小夫妻。今年初,这套房子最多只能卖出18000元/平方米的价格。在张一群心里,这是桩合适的买卖,经历了半年时间,桥西房价终于回升至自己的心理预期。

  桥西,是今年杭州楼市最早见底的板块,也是今年领涨的板块。由于刚需楼盘众多,地理位置受到购房者认同,板块内一直竞争激烈。桥西的一举一动,都着整个楼市格局的变化。而近期以吉祥半岛名城公馆城市风景为代表的楼盘,在经历了一系列的领跌和回升后,已将该板块价格基准线拉回每平方米两万元左右。

  桥西最早的降价是从去年年底开始的。当时吉祥半岛和名城公馆互掐,让桥西板块一夜成名。吉祥半岛的首开价格为均价17800元/平方米。而边上的名城公馆,也从前期22000元/平方米的价格,迅速调整至18500元/平方米的均价,与之抗衡。

  这样的火拼给两个楼盘带来共赢,开盘当天的销售率均在 8成以上,也给桥西板块树立了18000元/平方米的价格基准线。据快房网K指数研究室统计,今年1月桥西板块共成交102套,主要成交量就来自这两个楼盘,整体板块均价18579元/平方米。

  这两个楼盘的“火拼”,只是给桥西降价埋下了伏笔。今年2月,一场降幅更大、时间更久的战役开始。2月15日,方正·荷塘月色打出“杭城龙年首降,桥西石破天惊”的口号,推出5号楼160套降价房源,房源起价为9980元/平方米,半数以上房源总价在百万元之内。相比去年首开13600元/平方米的起价,相当于打了7.3折。当天,除了顶层的几套房源,其余基本售罄。而在现场选房的,几乎清一色的年轻刚需。

  华盛达·阅城紧随方正·荷塘月色之后,迅速推出197套房源,平层均价12500元/平方米,相比前期16000元-17000元/平方米的均价,相当于打了7.3-7.8折。

  这两个楼盘的降价,给原本冷清的楼市注入了“售罄”的字眼。据快房网K指数研究室统计,整个3月份,桥西板块成交量迅速活跃起来,539套的成交量,80%来自荷塘月色和华盛达·阅城,板块均价也降至今年以来的点:14044元/平方米。

  从该板块的成交均价走势图上可以看出,桥西的底部就在今年3月,之后整个板块均价开始缓慢上涨。到7月底,整体的板块均价已拉回至20000元/平方米左右。

  排名前列个涨价的,依然是吉祥半岛。从4月7日开始,吉祥半岛先后开了三次盘,均价分别为18000元/平方米、18900元/平方米、19000元/平方米。可以看出,三次开盘价格涨幅并不大,据业内人士透露,该公司内部制定的就是小步快跑战略,希望快速销售。吉祥半岛的三步微涨,也得到了市场的肯定。从4月至7月,这个楼盘卖出了426套房子,也为桥西涨价的局面打下底气。

  紧跟步伐的还有名城公馆和城市风景。目前,名城公馆的部分小户型涨至19500元/平方米,249平方米大户型均价为21000元/平方米。另一楼盘城市风景,今年以来开了两次盘,价格从18300元/平方米涨至20500元/平方米。

  (需要注意,桥西板块包括了三类楼盘需求:以大河宸章为代表的精装改善类,以吉祥半岛为代表的刚需改善类,以荷塘月色为代表的纯刚需类。由于今年成交量大都集中在刚需楼盘,所以板块均价更多代表的是刚需楼盘的价格走势。)

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  申花 高端楼盘价格不降反升

  2012年4月

  22%

  见底时间:

  2012年4月

  回升指数:

  22%

    记者 季韬

  申花某房产公司的员工张梁现在最后悔的,就是没在价格低点时买进自己公司的房子,“那时出手,每平方米1.7万元,还有其他优惠。现在,只能眼巴巴看着价格涨到2万元/平方米了。”

  张梁所说的楼盘,是申花板块的绅华府。前日,这个楼盘低调开盘,折后均价21500元/平方米,与之前降价时17800元/平方米的均价相比,涨幅达到3700元/平方米。不过仍未超越该楼盘排名前列次开盘时22000元/平方米的价格。

  绅华府是申花板块今年上半年价格变化的一个缩影。申花板块一直是中高端刚需改善型购房者选择的区域。今年以来,申花经历了一轮价格战,并呈现出两极分化的状态:刚需楼盘先后 降价,高端改善楼盘屏牢不动。

  今年3月,保利·香槟国际掀起了申花板块龙年排名前列降。推出150套房源,起价17800元/平方米,均价18900元/平方米,当晚预订达8成。该楼盘之前房源销售均价在24000元/平方米左右,此次特价房价格下调了5100元/平方米,相当于打了7.8折。保利的这次降价效果很好,当月香槟国际售出137套。

  保利的降价起到抛砖引玉的作用,真正的申花板块见底发生在4月。绅华府先抛出起价15678元/平方米、均价17800元/平方米的价格,引起轩然大波。中顺·上尚庭紧随其后,为顺应市场潮流以及项目走量需要,将剩余的400多套房源以起价15000元/平方米左右,均价19000元/平方米左右的均价,进行“清盘式“销售。这两个楼盘点燃了申花板块的成交导火索,仅4月份,就成交了443套商品房,这是申花板块今年以来成交量的一个月。其中近六成的贡献来自绅华府和上尚庭。

  在这两个楼盘降价的同时,板块内的欣盛·东方福邸却不为所动。作为高端楼盘,在其他楼盘轰轰烈烈降价的3-5月,东方福邸的成交均价一直保持在25000元-27000元/平方米之间。

  此后,申花核心区域楼盘价格再无新变动,而申花的最后一次降价,发生在大申花板块北端的丽晶湾身上。该楼盘虽然位置不如香槟国际、绅华府等,但去年8月开盘均价也在17000元-22000元/平方米之间。看到周围楼盘降价跑量之后,丽晶湾将起价调整到12888元/平方米,均价调整到14500元/平方米。开盘当天吸引了800余人参加摇号,当月丽晶湾以105套的成交位居板块。

  据快房网K指数研究室统计,自4月以18182元/平方米的价格筑底之后,接下来的3个月,申花板块的平均成交价格呈缓慢上升之势。5月达到20008元/平方米,6月达到21075元/平方米,7月为22122元/平方米。

  这些变化,正与那些止跌反转、回归到板块正常价格的楼盘有关。5月房交会之后,不少刚需楼盘就逐步减少了优惠,并带领板块向原先22000元/平方米的价格基准走。另一方面,板块内原先坚守价格的高端改善楼盘,价格线也将从26000元/平方米走向更高。

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  滨江降价最早 回升最缓

  2012年3月和4月

  14%

  见底时间:

  2012年3月和4月

  回升指数:

  14%

  记者 张康康

  “第二期推出的房源,价格应该会有所上涨。”荣安·望江南相关负责人说,项目预计将于9月推出第二批房源,开盘价格相比首期20000元/平方米的均价,将有所上涨。

  7月12日,杭州价格网对荣安·望江南的部分房源价格进行了公示。数据显示,项目下期准备推出的5号楼和6号楼,其公示价格在25000元/平方米左右。

  尽管这一价格并不是最终的开盘价,但价格上涨显然已经是一种必然趋势。有消息表明,除了荣安·望江南,滨江的其他楼盘如中海·寰宇天下、世茂·钱塘帝景、天阳·半岛国际和杭房·江南铭庭等,都或多或少有了涨价举动。实际成交价格也显示,目前滨江板块的房价正在慢慢回升。据统计,今年3-7月,滨江板块商品房成交均价分别为18128元/平方米、18126元/平方米、18771元/平方米、18873元/平方米和20673元/平方米。

  滨江板块,可以说是今年杭州楼市进行价格调整最早的板块。

  3月6日,世茂·钱塘帝景拉开了板块降价的序幕。当天,世茂·钱塘帝景紧急推出近200套中间套89平方米小户型,由22000元/平方米的原售价,调整至均价17000元/平方米。

  世茂·钱塘帝景的降价举动,引起了板块内其他楼盘的连锁反应。仅隔两天,中海·寰宇天下推出450套89平方米的小户型,其中边套均价18000元/平方米,中间套均价16000元/平方米。而在原先计划中,这批房源的定价是20000元-24000元/平方米;天阳·半岛国际不甘人后,于3月24日推出7号楼,开盘均价18000元/平方米左右,相比之前的售价下调3000元-4000元/平方米。

  此后,上述楼盘又陆续推出多批房源。同时,其他楼盘也先后加入降价大潮中。如杭房·江南铭庭,5月宣布均价降至12888元/平方米,降幅近4000元/平方米;拥有地铁、学区等多重资源的新盘荣安·望江南,也采取了低价入市策略,首开均价20000元/平方米。

  开发商合理的定价行为,彻底激发了刚需购房者的需求。一次次的开盘热销,让滨江板块成交量连续上涨。快房网K指数研究室统计数据显示,3月开始,滨江板块的商品房成交量一直保持在高位。3月成交808套,4月成交681套,5月成交596套,6月成交1753套,7月成交656套。而在今年初的1月和2月,滨江板块成交的商品房不足百套,分别为63套和79套。

  不过,价格下调的时间并没有持续太久。曾在5月以12888元/平方米团购均价入市的江南铭庭,现售价已拉回至15000元/平方米;天阳·半岛国际的成交价格,已经从4月的18171元/平方米,回升至7月的19915元/平方米;中海·寰宇天下价格点出现在3月,成交价格17486元/平方米,7月成交价已涨至21998元/平方米。

  在这些实实在在的数据之外,各种消息也预示着,滨江的楼盘在酝酿涨价。荣安·望江南基本已确定下期房源将上调价格;寰宇天下、钱塘帝景和半岛国际等楼盘,也屡屡放出风声称将上调价格。

  滨江是杭州最为密集的住宅聚集地之一,随着地铁的开通,滨江的交通便利度正在不断提高。因此,有更多的购房者愿意选择滨江,滨江房价的回升也就显得比较正常了。

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  闲林价格战中的稳定军团

  价格战中的稳定军团

  2012年4月

  17%

  见底时间:

  2012年4月

  回升指数:

  17%

  记者 季韬

  今年以来,闲林大大小小降价的楼盘也算多的,在很多人印象里,闲林楼盘均价每平方米七八千元就差不多了。实际上,现在有不少楼盘的均价已经回升到每平方米万元以上。

  闲林板块一直以价格稳定立足于杭州楼市,换句话说,由于价格本来就便宜,所以降价空间不太大,涨幅也不太大。相比下沙、申花、桥西等近年来迅速崛起的板块,闲林堪称杭州楼市的稳定军团,板块价格一直维持在每平方米万元左右。

  不过今年这场席卷杭城的价格战,让闲林也不能幸免于难。排名前列个挑起战火的,是老盘青枫墅园。2月底,青枫墅园推出280套特价房源,均价6997元/平方米。相比去年6月的10500元/平方米开盘均价,相当于打了6.6折。这样的价格,对周边的新湖·果岭温莎郡等楼盘,都造成一定威胁。3月份闲林板块共成交607套,其中297套来自青枫墅园。

  在众多刚需楼盘林立的闲林板块,由于定位相似,客群相同,价格往往成了决定成交的关键因素。有了排名前列个降价楼盘,其他楼盘自然坐不住。3月13日,润和西溪郡低价开盘,推出90套房源,起价6930元/平方米,均价7788元/平方米。与之前9500元/平方米的价格相比,差不多打了8.2折,开盘当天销售8成。

  如果这只是前奏,4月份多个降价楼盘的加入,让闲林板块均价最终筑底。金成·竹海水韵先出招,对旗下的春风里组团进行千人大团购,这次团购房源量很大,有700多套,大部分房源总价在65万-80万元/套之间。紧跟着,华元·蒙卡岸推出特价房,调整后起价7780元/平方米,多数房源均价达到9字头。到了4月下旬,全新楼盘赞成·乐山红叶加入,与都市快报、快房网推出“大城西精英人群置业计划”,开盘价定在7800元-9000元/平方米之间。当天吸引200多组意向购房者到场,并取得销售8成的好成绩。

  这些楼盘的共同发力,造就了闲林板块4月份筑底形成,当月板块成交均价仅为8883元/平方米,是今年以来的点。据统计,4月份闲林板块共成交736套,其中585套来自竹海水韵、青枫墅园、华元·蒙卡岸这三个降价楼盘。

  底部的价格总是短暂的,自5月份开盘,闲林的板块均价迅速回调至每平方米万元以上。成交均价的上调,缘自当初降价的楼盘,现在都已回笼一定资金,可以从容卖房了。例如蒙卡岸,在4月后逐步恢复价格,该楼盘六七月的成交均价都在每平方米万元以上;西溪山庄4月的成交均价为7564元/平方米,6月上涨至9654元/平方米,7月均价接近每平方米一万元。另一楼盘东海·闲湖城,此前价格一直稳定在每平方米万元左右,7月7日开盘加推60套房源,价格在12000元/平方米左右,也比此前有所上涨。

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  城东新城有楼盘“裸奔”式降价

  2012年5月

  47%

  见底时间:

  2012年5月

  回升指数:

  47%

  记者 季韬

  陈云最近很矛盾,她一直想买的滨江·金色黎明,据说下一期开盘价将超过18000元/平方米,这个价格比开盘至少涨了3000元/平方米,可是她对地段、开发商品牌都挺中意,还带着家人看了很多次样板房。用陈云的话说,房子是不错的,可涨价了还要不要买,成了一道难题。

  关于城东新城,最近坊间传言最盛的,就是滨江·曙光之城和金色黎明最后一期房源价格双双有所调整:金色黎明毛坯均价将超18000元/平方米,曙光之城精装均价将超22000元-23000元/平方米。

  今年以来城东新城的楼市变迁,基本都是围绕这两个楼盘展开的。因为这两个楼盘的亏本甩卖,这个曾经价格坚挺在25000元/平方米以上的板块,一度失守。

  由于行情不好,今年以来开发商手里有大批存货,如何把存货转化成现金流,是房企起死回生的关键。同其他房企的小打小闹相比,滨江房产以壮士断腕的方式,对旗下两盘进行亏本清仓。刚需的价格,刚需的户型,使得两个楼盘每次开盘都被一抢而空。

  3月15日,滨江·曙光之城一期开盘,共推出243套,毛坯均价15060元/平方米,精装均价19600元/平方米,当天售罄。3月18日,二期开盘,共推出322套,毛坯均价15600元/平方米,精装不到20000元/平方米,再次当天售罄。3月20日,三期开盘,毛坯均价在16000元-17000元/平方米,精装均价在20000元/平方米左右。

  滨江·金色黎明于4月初开盘,至4月15日短期内连续开盘三次,密集推出共1130套房源,基本售罄。并于5月27日,再次推出140套房源,由于位置较好,该批房源涨至18000元/平方米。相比排名前列次开盘,涨幅达3000元/平方米。

  密集的推盘为滨江房产一下子回笼了40

  亿资金。业内人士认为,有了这批资金,下半年滨江的房子可以慢慢卖,涨价也在情理之中。

  从城东新城今年2-7月的成交均价走势图可以看出,板块见底时间出现在5月份。除了受金色黎明和曙光之城影响外,另一楼盘原筑壹号大幅度的降价,直接拉低了整个城东新城的价格体系。五一小长假期间,原筑壹号直接“裸奔”,将酒店式公寓的价格从前期16800元/平方米的价格,降到了8500元/平方米。整个5月份,城东新城成交551套房源,其中327套来自原筑壹号。而整个4月份,城东新城成交1219套房源,是上半年成交量的一个月,其中1210套来自金色黎明和曙光之城。

  快房网评论员大老哥说,城东新城在今年属于典型的“跌过头”板块,现在价格的略微回涨,属于修复行情,谈不上反转。据统计,城东新城的板块均价从5月点的12839元/平方米,涨至6月的17319元/平方米,7月的18830元/平方米。但即使如此,目前7月的均价仍大大低于今年2月时23776元/平方米的均价。由于在售刚需楼盘较少,城东新城的见底时间,晚于桥西、申花等板块。而下半年的走势,还需要更多新老楼盘共同发力。

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  丁桥降得快涨得也快

  2012年5月

  26%

  见底时间:

  2012年5月

  回升指数:

  26%

  记者 张康康

  “终于买到房子了。”在7月底中豪·四季公馆的开盘现场,杭州的张先生兴奋地说。

  谈起买房,张先生在兴奋之余,还有一丝懊悔。今年初,他就已经开始关注城北一带的楼盘,包括华丰、田园和丁桥板块的。4月底,中豪·四季公馆宣布降价时,张先生曾心动过,不过当时认为价格会继续下降而犹豫不决,最终没有出手。

  令张先生想不到的是,丁桥楼盘的价格之后就开始了回升。当张先生决定出手时,买房的人已经很多了,以至于经过两次摇号,仍旧没有买到房子。现在张先生终于如愿买到了房子,不过与4月底的价格相比,张先生多付出了20万元的代价。

  回顾今年丁桥板块的发展历程,可以用一句话来形容:“降得快涨得也快”。整个板块的价格演变,基本围绕昆仑·天籁和中豪·四季公馆这两个楼盘展开。

  4月20日,昆仑·天籁率先宣布降价,推出一批均价8800元/平方米的团购房源。此举,瞬间引起了邻近楼盘中豪·四季公馆的激烈反应。仅一周后,中豪·四季公馆高调应战,直降4000元/平方米,宣布将推出均价8500元-9000元/平方米的房源。提前开盘的昆仑·天籁,最终的开盘均价再次下调,为8536元/平方米。

  对于丁桥楼盘而言,降价是无奈之下的必然选择。在杭州楼市的诸多板块中,丁桥算是价格调整比较晚的区域,桥西、城东新城、申花和滨江等板块,3月就开始了全面的价格调整。除了主城区板块,与丁桥相距不远的临平,也于4月进行了降价。临平楼盘理想家园,宣布对所剩房源推出8500元/平方米的清盘价。在价格为王的市场行情下,价格没有调整到位的丁桥,自然得不到购房者的青睐。统计数据显示,4月丁桥板块商品住宅仅成交41套,为近几个月来的。

  两个楼盘推出的首批降价房源,受到了刚需购房者的极度欢迎,甚至发生了久违的摇号和漏夜排队,所推房源基本售罄。

  面对购房者需求的集中释放,丁桥楼盘马上开启了价格回调模式。距离5月5日推出首批房源仅两天,5月8日中豪·四季公馆推出第二批房源,价格已调整至8700元-9300元/平方米;7月6日再开盘时,价格为10800元/平方米;7月18日开盘,价格调至11500元/平方米;最近7月25日的一次开盘,价格已回升至11800元/平方米。昆仑·天籁的价格,同样开始了回升。5月20日,天籁再度开盘,均价由8800元/平方米调整至9500元/平方米;6月21日开盘,价格已回升至11500元/平方米。

  5月成交房源的集中签约,让丁桥板块的成交量暴涨,也让板块价格达到今年以来的点。数据显示,5月丁桥板块共成交商品住宅726套,其中699套房源来自上述两个楼盘。另外,5月商品住宅成交均价8933元/平方米。此后,成交价格逐步回升,6月为9886元/平方米,7月为11218元/平方米。

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  临平地铁概念托起刚需盘

  2012年4月

  56%

  见底时间:

  2012年4月

  回升指数:

  56%

  记者 岳雁

  临平人小金每天清晨5点起床,换3辆公交车,才能在9点前准时赶到位于杭州黄龙商圈的单位。7月28日,小金出现在赞成·檀府开盘现场,“我想在临平新城,靠近地铁站的地方买套新房。这样以后上班就方便多了。”

  赞成·檀府是临平新推出的地铁盘,从6月开盘以来,多次加推,总共销售200套。6月份的销售均价为8021元/平方米,7月份的销售均价有所回升,为8377元/平方米。即使如此,7月份的销售成绩还是比6月份多四成。

  “这次加推的房子不多,没能买到。”不过小金一点也不急,“临平地铁盘很多,选择余地比较大。”小金说,即将开通的地铁,已经成为临平各大楼盘宣传、开发的核心。

  随着地铁脚步的临近,临平房地产市场被直接拉到主城区购房者面前。相比主城区周边一些新兴板块,作为副城的临平虽然离杭州主城区较远,但作为杭州总体战略布局中的三大副城之一,临平历来交通便捷,人文居住氛围浓厚,学校、商业、医疗等生活配套完善。地铁一通车,与杭州主城区时空距离问题将得到明显改善,加上价格相对低一些,临平成了很多主城区刚需客的全新选择。今年临平最热的几个楼盘,也都是绕着地铁宣传的。

  1月份时,临平板块销售只有62套,由于其中有部分排屋,临平板块的均价也处于点,18001元/平方米。2月份,临平板块销售成交继续下降,只有54套,金都·夏宫成为板块销售排名前列,成交14套,均价9441元/平方米。在成交急剧缩量的情况下,临平板块均价也持续下降,为9058元/平方米。

  3月和4月,是临平板块最热闹的两个月。金都·夏宫的成交均价已经降到7569元/平方米。紧接着,相邻楼盘金帝·海珀推出7788元/平方米的价格后,同处一区的赞成·香颂爆出了起价5988元/平方米,均价6700元/平方米。“5字头”的地铁盘,吸引了大批刚需转向临平楼市。

  3月份,临平板块销售开始放量,达到311套。而4月份,成交达到368套。同时,板块成交均价也达到谷底,为7502元/平方米。

  5月份,夏宫经过两个月的蛰伏后,再次出击,以8065元/平方米的均价,成交214套。5月,也是临平板块成交高峰,成交793套,是成交量的一个月。金世纪·运河丽园、理想家园成交都破百,赞成·香颂、东夏·东港和金帝·海珀成交也都在50套左右。

  6月份,临平成交依然维持在700多套,不过经过连续三个月的放量,板块成交均价开始微涨,为8314元/平方米,7月份,成交量开始下降,只有671套,但是成交均价依然上升,达到11732元/平方米。

  进入8月,临平板块的在售楼盘达到13个,其中九成是刚需盘。随着地铁开通日越来越近,可以预见,临平板块的销售成绩还会继续攀升。

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  良渚商业配套强化板块成熟度

  2012年4月

  36%

  见底时间:

  2012年4月

  回升指数:

  36% 记者 岳雁

  7月的良渚,最火热的楼盘是南北·乐章。7月初,南北·乐章推出“留在杭州”团购活动。涉及15号楼和13号楼团购房源共180多套,购房者若使用额度为50万元的杭州市公积金贷款,且购买面积在90平方米以下的房源,即可享受二成的首付,首付8.8万元。同时,参加团购活动,购房者还可再额外享受总价减1.8万元的优惠。大手笔的团购优惠价格,吸引了590组购房者加入团购阵营。

  7月22日,南北·乐章开盘。共有近千名购房者到场选房。当天清晨6点多,就已经有购房者在现场排队。短短2个多小时,本次活动推出的180套房源即销售9.5成。

  上周末,南北·乐章再次加推60余套,均价在6600元/平方米左右,最后预订50余套,小户型基本售罄。

  随着古墩路西段开通以及一众住宅楼盘的进驻,余杭的良渚板块已经渐渐与杭州城北拉近距离,这个板块既有不少高端豪宅产品楼盘,同时也有适合刚需客的刚需楼盘。

  从该板块现阶段的状况看,住宅被大量开发,但配套略显滞后,也正因为此,余杭良渚街道未来将加强这个区块商业配套的投入,除了宅地,还有大量商业用地出让。随着“良渚新城”建设的推进,大型商业配套陆续入驻,像麦德龙超市、红星美凯龙家居广场、正佳商业中心等商业设施已经落户良渚新城,今年3月日本永旺梦乐城项目也正式签约投资建设超大型商业综合体项目。

  和大部分板块一样,1月份良渚板块的成交惨淡,只有25套,最多的是白鹭郡南的11套。1月板块成交均价也是今年,为14858元/平方米。进入2月,郡原·九衡公寓率先发力,推出特价房后,成交166套。2月,整个良渚板块才成交188套。

  3月份,蓝郡玉都枫景美都望城相继推出团购等特价优惠,美都望城从11000元/平方米的均价,一下子降到6680元/平方米。良渚板块的月成交量上升到了240套。

  4月份,良渚板块成交量继续上升,达到了533套,同时,价格之争也愈演愈烈。在多个楼盘博弈的情况下,板块均价降至谷底,为8634元/平方米。参与价格之争的,全是佳苑·玉都枫景、美都·望城、南北·乐章等刚需盘,而作为万科在杭州的一个楼盘,良渚文化村的白鹭郡南、探梅里阳光天际在这几个月选择低调,成交只有个位数。

  这一轮的降价潮让不少刚需客户蜂拥入市,市场迅速转暖,万科开始发力。良渚文化村探梅里二期降价后开盘,5月开盘即告售罄,以14653元/平方米的成交均价,推动良渚板块成交均价上升至9307元/平方米,成交量也上升至512套。

  随后探梅里“乘胜追击”,6月24日加推127、128、132号楼,共计137套房源,户型70-135平方米,均价11500元/平方米,再度宣告售罄。6月的良渚板块成交量也达到点610套,板块成交均价再度破万,达到10507元/平方米。

  目前,良渚板块的价格一直稳定在11000元/平方米左右,不过,当地由于存量不少,因此后市还需进一步观察走势。

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