世联地产借并购入局地产金融业

　　小刘很兴奋：“前段时间只是听同事随口说说，以为是开玩笑，没想到这件事情要变成真的了。”小刘是世联小额信贷公司的一名普通员工，但看到世联地产发布的收购公告后，心里还是乐滋滋的：“至少证明我现在的工作是符合公司发展方向的，对不对？”小刘的心情很容易理解，去年底，跟他一起过五关斩六将成功通过“校招”进入世联地产工作的大学同学因为“上错了船”，在“居善网”项目组遭遇裁员，一直到现在“还没找到感觉”。“居善网”是世联地产去年投入几百万元研发的一个房地产网络平台，由于“时机不成熟”被世联地产管理层紧急叫停。

　　罗守坤“回归”

　　世联地产近日发起的收购，除了世联小额信贷公司，还有盛泽担保、世联投资。根据公告，世联地产拟出资1.58亿元收购上述3家金融服务公司，包括向罗守坤收购深圳市盛泽融资担保有限责任公司62.5%股权，作价1.06亿元；收购罗守坤持有的深圳市世联小额信贷有限公司29%的股权，从而直接和间接持有世联信贷100%的股权，作价2871.16万元；收购万凯华信持有的世联投资100%股权，价格2348.51万元。股权转让方罗守坤持有万凯华信50%的股权，万凯华信持有世联地产10.18%的股权，因而收购形成关联交易。

　　4月19日，本报记者致电罗守坤，他表示收购将进一步完善世联地产服务链，有利于公司实现战略转型，个人将为此全力以赴。

　　由罗守坤负责管理的这3家世联目标收购公司，都位于深圳市福田区福华一路免税商务大厦4层。作为世联中国(世联地产控股方)的股东之一，罗守坤此前担任过该公司总经理，十几年的房地产一线操盘及管理经历使得他在深圳和北京业界广为人熟知。罗守坤1965年出生于安徽庐江县，先后毕业于南京大学、北京语言学院，曾任广州暨南大学讲师，1994年加入世联。从世联地产2009年8月28日敲钟上市前起，罗守坤似乎远离公众和资本市场的视线。他现任深圳市世联土地房地产评估有限公司董事长兼执行董事，也是盛泽担保、世联信贷等世联地产拟收购公司的执行董事。

　　公告显示，世联地产的出价依据为在标的资产2011年末经审计净资产的基础上溢价20%。盛泽担保2011年末账面净资产1.4亿元，股东全部权益评估值1.38亿元；世联信贷账面净资产8250.46万元，全部股东权益评估值8253.32万元；世联投资账面净资产1957.09万元，全部股东权益2106.99万元。

　　转型标志性一步

　　为什么要收购这3家公司？在世联地产董秘梁兴安看来，“这是理所当然的选择，是世联转型的标志性一步”。“我们在2011年年报和业绩推介会上已经清晰地表明了世联的战略定位，即做中国房地产集成服务商。我们认为中国房地产资产证券化需求会很迫切，房地产金融市场将加速形成和完善，世联要为此做好准备。”梁兴安在接受本报记者电话采访时指出，房地产金融创新这一趋势非常值得同行关注。“一方面，成熟市场以房地产未来的成长性换来今天的现金流，传统的房地产业务需要创新；另一方面，未来房地产将形成以银行信贷为主，资本市场融资、房地产信托、房地产业投资基金、REITs、资产抵押证券以及利用外资等方式并存的多元化立体融资体系。”“世联花了很长时间进行研究，最终对世联的战略定位达成共识，未来的世联一定是服务于资产，而不仅仅是服务于基本的居住。在战略明确后，世联发起对3家关联公司的收购，可以说是水到渠成。”市场人士认为，世联地产此轮收购若能顺利完成，将对整个行业形成推动效应。正如世联地产官方所说，收购有利于其利用该房地产金融服务平台和客户网络资源，实现成为中国房地产市场综合服务商的战略目标。其中，盛泽担保提供房地产开发商融资的中间服务，也是经纪业务房地产交易环节的有效补充；世联信贷可满足公司代理销售中购房者短期资金需求；世联投资主营房地产投资管理咨询业务，满足公司机构客户融资和投资管理的专业需求。

　　“从世联给自己找的标杆世邦魏理仕等国际机构的做法来看，房地产代理商除了帮助客户买卖房子外，还可以提供资产管理、投融资以及金融咨询方面的服务，所以，世联做金融服务，符合行业发展趋势。”上海星浩资本一位不愿具名的高层对本报记者分析。

　　创始业务而非“救命稻草”

　　但也有人认为，世联地产此次收购行动是其主营业务惨淡经营的“救命稻草”。持此观点的众厦地产总经理助理林晓华认为，房地产调控对中介行业的影响显而易见，“世联的收购是变相地把金融业务注入到上市公司，这样做的目的是调整公司的业务结构，增加经营利润，使业绩能好于预期。”2011年世联地产营业利润为27.22亿元，同比下降13.49%；利润总额为2.75亿元，同比下降17.15%；归属于上市公司股东的净利润为1.57亿元，较上年同期下降了34.99%。而今年一季度，世联地产预计亏损为1000万元～1500万元，而2011年同期世联的净利润为6117.24万元。

　　王路在接受本报记者采访时指出，每家上市公司都有其创始业务和独特的历史基因。盛泽担保、世联信贷，包括未纳入世联上市主体的世联评估，在世联业务体系内都有独特的定位，是世联地产创始人之一佟捷颇为倚重的种子业务，一直由罗守坤掌管。“此番世联再把盛泽担保、世联信贷等纳入上市公司旗下，我估计，一方面，是因为它们这几年有良好增长，另一方面，丰富了上市母体题材，有助于完善服务链条。”对于同样是服务链条上重要一环的二手楼中介业务，世联一直没有将其做大的原因，王路认为，这与二手楼中介业务低端人员密集、纯粹佣金导向以及资本密集覆盖的特质有关。“世联骨子里的私塾秀才文化与这个特质有些冲突。世联创始人的核心价值观、世联的企业文化、核心资源可能更接近于世邦魏理仕、戴德梁行这样的公司。当年世联北上东征，简单拷贝深圳模式，大亏而归，在深圳又抬高自己，和来自香港的中介排名前列高手中原正面同质火拼，再加上世联地产董事长陈劲松的业务投资从来都是见损就收、缺少布局耐心，结果世联这么多年折腾来折腾去，只剩下今天22间二手房门店。”此前市场曾传出世联创始股东之一张艾艾的职务安排出现变动，对此，梁兴安向本报记者透露，张艾艾将在世联地产战略业务包括资产管理、物业管理服务等领域，继续担当重要角色。