06至09年出让的宅地约1/3仍未上市 多为热门地块

　　闲置土地是个“老大难”，国土资源部每隔一段时间就要重申一次。

　　12月21日，国土资源部网站上挂出《闲置土地处置办法（修订草案）》（以下简称“草案”），公开征求意见，与以往不同的是，这次的闲置土地不再仅局限于“未动工”项目，其第二条明确：“已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的人民政府批准，中止开发建设连续满1年的”，也被认定为闲置土地。

　　如果这份“草案”通过，按照此认定标准，或许杭州很多已出让土地要被重新定义为“闲置土地”。

　　多少热门地块，如今仍在“磨洋工”

　　以今年12月为界，2009年11月之前成交的土地都已经满足出让满两年的条件。我们不往前追溯，仅2006年1月1日~2009年11月30日，杭州土地市场上有详细记录可查的宅地至少有150宗，但据本报记者调查，其中1/3左右目前仍未上市。

　　2006年12月18日，一宗总建筑面积仅2.7万平方米的袖珍宅地吸引了17家开发商到场竞价，最后被浙江华成投资开发有限公司拿下，楼面地价达10997元/平方米。那是2006年杭州楼面地价的一宗宅地，即位于复兴路上的杭政储出（2006）37号地块，亦被称为“白塔地块”。

　　而后，“白塔地块”迟迟不见动工，2009年年底该项目曾传出“最近已经动工了”的消息，但上周末记者去现场却发现，其地下室混凝土浇捣作业才完成不久。如果以工程竣工的标准来衡量，这个已经拿地近5年的项目，其实际工程进度仅完成10%左右。

　　杭政储出（2009）18号地块,2009年7月23日被义乌中国小商品城房地产开发有限公司竞得，楼面地价20650元/平方米。今年9月底施工单位进场，目前仍在打桩基。

　　2009年11月底被九龙仓收入囊中的杭一棉C、D地块，其工程概况表显示，该工程在今年4月13日开始动工，但似乎进展不快，半年多时间才开始做地下室工程。

　　曾经的土地“黑马”，有的还在“长草”

　　无论进展多么缓慢，但能开工的已经算“快”了，有的项目拿地两年多，还在长草。

　　2009年两匹的土地“黑马”：祥符东单元R21-12地块，被浙江舟山远邦置业拿下，溢价约67%；祥符东单元R21-13地块，被浙江天鸿房地产开发有限公司拿下，溢价约70%。当时，2008年那波调控刚刚过去，土地市场正在回暖，这两家初次亮相的房企，一出手就成了当时祥符东板块的“价”。

　　这两宗地紧挨着，地块经过了基本的平整，但看起来仍没有动工的迹象。都是2009年6月中下旬拿的地，又都是外地房企初涉杭州楼市，项目还紧挨着，有很多业内人士等着看，他们会做出怎样的产品。此后拿地的阅城、丽晶湾都已开盘，离这两个地块更近、去年10月底拿地的德信·北海公园也定了案名，但这两宗地目前看来还要继续等下去。

　　还有一宗藏在闹市区的原东南面粉厂地块，这是2007年的地王之一，今年2月中旬曾闹出“退地”风波，结果不是退地，而是因为规划调整，原定建筑面积减少，从而被“退款”。

　　当时这宗原计划去年年底动工的项目，因为规划调整等原因，最晚开工期限被推迟到今年9月15日前。本周二记者再去现场，结果发现情况与年初时几乎没有变化。

　　“连大门朝哪儿开都还没定下来呢！”现场的一位工作人员笑说。大门都不知道朝哪儿开，或许是一句玩笑，现场的简易工棚倒是搭起来了，但是除此之外空荡荡的工地，没有任何显示它已经正式开工的标志。

　　别太高估自己

　　说实在的，在梳理地块的时候，已出让、未上市项目之多出乎意料，有近60宗地是被打了问号的，其中还不包括已处于破产或停工状态的项目，我们只能选择其中比较具有关注度的地块去实地探访，并且避开了那些今年以来已经屡次被报道迟迟无法开工的项目。

　　不是区别对待、厚此薄彼，而是，说来说去工程还是没有进展，真有点说腻了。

　　无论现场情况如何，那些项目之所以迟迟难开工、难上市，归纳起来：一是缺钱，开发启动资金不足；二是拿地价格高了，现在上市保本有难度；三是开发条件变更，地块实际情况与拿地时有落差。基本上跳不出这三种原因，而后两种已经超出开发商自身所能控制的范畴，绿城、嘉里、滨江、广宇……有多少房企都因此被勒住了喉咙。

　　为什么会这样呢？要么是高估了自己，要么是低估了别人。

　　有些地块的出让条件相当苛刻，业内人士普遍认为不值那个价，但偏偏有公司就拿了，因为他们觉得拿地以后通过更改容积率、更改规划之类方式能够把成本降下来，而且之前也有成功的案例，结果真到自己手上这条路偏偏走不通了。

　　有些地块，地段真是不错，但实际上掣肘很多，搁在前几年，可能走走关系，赔点小钱也就过去了。但现在没那么容易了，说得坦率点，一来老百姓也学聪明了，他们懂得如何维护自己的权益，二来政策、法规也比以前完善，舆论监督比以前严格。

　　有些地块出让的时候市场正好，开发商都抢着要，价格多高都不嫌贵，结果等到要动工了，却发现形势逆转，市场风云突变。

　　2006~2009年，同期拿地、上市的项目里，或许真有脑袋一热拍板拿地就赚了大钱的，但深思熟虑拿的项目至少都不亏。眼看着，《闲置土地处置办法（修订草案）》公开征求意见稿已经出来了，不说这政策是一年比一年严厉，至少也是一年比一年严谨了，脑袋啊真是热不得。