京多个未入市“地王”项目破土待出

　　前度“地王”今何在？从2009年富力拿下广渠门外10号地到2010年3月，北京“地王”迭出可谓长江后浪推前浪。而从2009年以来，北京楼市先热后冷，诸“地王”也遭遇了不同的命运：有的如大龙地产顺义“地王”被收回，有的如蓟门桥“地王”已经易主，有的则已经化身名盘闪耀北京楼市，而有的“地王”却还在“猫冬”。

　　近日，记者走访、了解了多个未入市“地王”现状，发现有多个都已经开工在建准备入市，期待接棒已入市“地王”项目的热销传奇。

　　热销“地王”

　　一出生就全城瞩目

　　2009年以来入市的“地王”项目主要包括富力十号、金茂府、中海九号公馆、中信新城以及大兴曾经的“区级地王”保利茉莉公馆等。

　　富力十号前身为广渠门外10号地，于2009年上半年成交，楼面价达到14000元/平米，去年入市价格超过37000元/平米，目前已接近清盘；金茂府作为的广渠路15号“地王”，楼面价超过15000元/平米，今年入市价格达到40000元/平米，开盘就上演售罄。亦庄中信新城项目从年中开盘5个月来，也已经签约500多套。热销，成为“地王”项目的共同点。

　　在业内人士看来，“地王”项目从土地成交那一刻就拥有极高的知名度，本身也不缺少优质卖点，因此入市容易取得佳绩。

　　“地王”被捂

　　　　越不过调控的墙

　　相对于已经入市的地王项目，还有不少地王级项目仍“待字闺中”。

　　2009年因为与富力角逐广渠门外10号地而备受瞩目的中国电子旗下成都中泽置业，当年6月26日拿下奥运板块水源九厂东侧地，时间介于富力摘得广渠门外10号地和中化方兴摘得广渠路15号地之间。不过和这两块已经入市的项目不同，水源九厂地块则是房子先建，销售缓行。

　　无独有偶，远洋大望京1号地和蓟门桥地王入市节奏，也晚于同期出让的保利大望京地块以及中信亦庄地块。

　　记者从远洋大望京项目了解到，宏观调控政策给高端市场带来较大的不确定性，尤其影响到多次置业的财富人群，而这正是远洋大望京项目的目标客户。除市场的不确定性外，从高端产品开发策略来说，精细打造必然拉长开发入市周期。

　　相对于远洋大望京项目，蓟门桥地王则遇到了政策的另一种影响。如今在保利地产旗下的蓟门桥地块，去年被中国兵装集团旗下北京世博宏业公司高价竞得，近3万/平米的楼面价使其登顶北京单价地王。而在随后国资委明确78家非房地产主业央企退出房地产业务后，蓟门桥地王作为“出头鸟”可谓首当其冲。有关知情人士对记者说，中国兵装按照国资委要求肯定会退，既然要退，蓟门桥地块留下“一张白纸”更有利于接手者规划建设。

　　然而由于宏观调控使市场预期发生变化，导致蓟门桥地块一时难以转手。即使保利地产最后接手，董事会两位独立董事也表示出不同意见，一票弃权、一票反对。对蓟门桥地块盈利前景的看淡，成为两位独立董事的共同点。

　　此外，也有诸如通州K2地产九棵树地王因为地块自身条件、有关部门追加建设要求等原因暂未入市。

　　“地王”前景

　　　　质优，或不愁嫁

　　“就怕刚上市就抢没了。”在中国电子水源九厂地块附近，一家中介门店置业顾问告诉记者，传言该地块房源已经开始内部蓄客，预计正式入市时会热销一空。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，地王之所以能成为地王，和地块本身优质因素密不可分。包括地理位置、周边配套、自然环境等，都使地王具备成为热销盘的前提。

　　一位熟悉蓟门桥地王的人士也对记者表示，蓟门桥地王虽然楼面价接近30000元/平米，但地处北三环—中关村板块，又邻近地铁，周边供应量稀缺，自身住宅体量也只有4万平米，折合约200套房源，预计保利接手后会尽快开发，“单价卖到五六万也不用担心销售”。

　　记者还了解到，远洋大望京1号地已经开工，并定名为远洋万和公馆，定位于望京区域产品。有关人士表示，作为高端项目，需要售楼处、样板园林等体验场景齐备，入市时间更可能在明年初春暖花开以后，至于价格，无论从定位，还是成本，肯定不会比保利中央广场便宜。目前，保利中央广场售价已经达到40000元/平米水平。